הנורות האדומות בשוק הדירות מהבהבות בעוצמה – אך אין מי שיכבה את השרפה

כשפורסם מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לפני כחודש, והראה עליית מחירים של 0.7% במהלך נובמבר-דצמבר 2023, גם אלה מבינינו אשר נוטים לצפות תמיד עליית מחירים קרבה – הופתעו מאד. כיצד ייתכן כי בעיצומה של מלחמה, בשוק שסובל ממיעוט עסקאות וממשבר כלכלי חריף, ולאחר שנה של ירידות מחיר, צצה לפתע עליית מחיר שכזו, ועוד בשיעור כה גבוה? הרוב פטרו את העניין כטעות סטטיסטית שכנראה נובעת ממיעוט העסקאות, שעלול לגרום לשיבושים מסוג זה.

אולם מדד מחירי הדירות שפורסם ביום שישי האחרון, ואשר הצביע על עלייה חדה נוספת של 1.2% במחירים, אינו משאיר עוד מקום לספק, מחירי הדירות חוזרים חוזרים לקו עליה. למה זה קורה, ואיך זה קורה דווקא עכשיו בשיאו של משבר כלכלי? בכך ניתן יהיה עוד לדון בהמשך. אך לא ניתן לחלוק עוד על קו המגמה

 ולא רק זאת, אלא שמדובר בעליית מחירים מואצת, מהסוג שצריך להטריד מאד את כל מי שנמצא כיום בעמדה של קבלת החלטות. שכן קצב עלייה של כ-2% בחודשיים, משמעו עליית מחירים שנתית של 12% בשנה – לא נתון שניתן לחיות איתו. מדובר אם כן באזעקת אמת.

עליית המחירים תופסת את שוק הדירות במצב מדאיג. אמנם היצע הדירות החדשות הלא מכורות הוא גדול מאי פעם – 68 אלף דירות ממתינות על המדף - אך לאורך 2023 הוכיחו הקבלנים והיזמים שיש להם מספיק אוויר בריאות ומספיק גיבוי מהבנקים כדי להתמודד תקופה ממושכת עם שוק של קונים, בלי להוריד מחירים, לפחות לא פורמלית (מבצעי המימון האגרסיביים שווים לעתים גם 10% הפחתה במחיר הדירה הפורמלי, אך את אלה הלמ"ס לא מסוגלת לנטר).

חזרה מאסיבית של רוכשי דירות לשוק במציאות הנוכחית עלולה להוביל לעליית מחיר חדה נוספת. על מנת להימנע מכך ולמתן את קצב העליות, על הממשלה לשנס מתניים ולדאוג להגעתם של אותם עשרות אלפי פועלים בהקדם האפשרי – דרך האוויר, היבשה הים, או כל אמצעי אחר שבו ניתן להביאם. אם לא תעשה כן בהקדם, אנו צפויים לשידור חוזר של עליות המחירים של 2021-2022

אך בינתיים, בצד הביקוש, הדברים משתנים במהירות. כפי שהראו לנו בשבוע שעבר הן נתוני הלמ"ס והן נתוני הכלכלן הראשי באוצר, חודש ינואר אופיין בחזרה מאסיבית של הרוכשים לשוק - הן אל משרדי המכירות של הקבלנים והן לשוק היד השנייה. ייתכן כי אנו חוזים כעת בתחילת ההתפרצות של אותם "ביקושים כבושים" שאודותיהם קיבלנו התראות לכל אורך 2023 השחונה. זו גם הסיבה כי לראשונה מזה זמן רב, לא חל גידול נוסף במספר הדירות הלא מכורות, ומספרן נותר יציב על 68 אלף.

הבעיה היא שבעוד שמגמות הביקוש השתנו כאמור, את מגמת ההיצע יהיה קשה הרבה יותר לשנות, מהסיבה הפשוטה שאין כיום בישראל מי שיבנה דירות. את הפועלים הפלסטינים לא ניתן להחזיר בשל הלחצים הפוליטיים של אגף ימין בקואליציה, להם שותף גם שר הבינוי והשיכון עצמו. ואילו המהלך של הממשלה להגדלת כח האדם הזר מקודם נכון להיום בעצלתיים, כאשר חמישה וחצי חודשים לאחר אסון ה-7.10, וארבעה חודשים לאחר קבלת ההחלטות הראשונות על הגדלת כח האדם הזר, הגיעו בינתיים לישראל כמה אלפי פועלים זרים בלבד, מתוך תוספת של 50 אלף פועלים הנדרשת על מנת לכסות על חסרונם של הפלסטינים.

חזרה מאסיבית של רוכשי דירות לשוק במציאות הנוכחית עלולה אם כן להוביל לעליית מחיר חדה נוספת, וזאת בתקופה שבה הקשב השלטוני לצרכי הענף מוגבלת. על מנת להימנע מכך ולמתן את קצב העליות, על הממשלה לשנס מתניים ולדאוג להגעתם של אותם עשרות אלפי פועלים בהקדם האפשרי – דרך האוויר, היבשה הים, או כל אמצעי אחר שבו ניתן להביאם. אם לא תעשה כן בהקדם, אנו צפויים לשידור חוזר של עליות המחירים של 2021-2022.