חתומים אצל מאכער שמונע פינוי-בינוי? עכשיו החוק לצדכם

כבכל תחום מצליח עם פוטנציאל ממשי לרווחים משמעותיים, גם עולם הפינוי-בינוי שרץ עד לא מכבר גוזרי קופונים מסוגים שונים, בעיקר כאלה שעסקו בהחתמת דיירים על הסכמי התאגדות, לרוב באופן שלא היטיב עם בעלי הדירות, בלשון המעטה. "חוק המאכערים" מ-2017 נועד לשים סוף לתופעה ולהסדיר את פרקטיקת ההתקשרות בין בעלי דירות לבין הגורמים המלווים אותם לקראת חתימה על הסכם לביצוע פרויקט פינוי-בינוי.

נקודת ציון נוספת בחיזוק ההגנה על בעלי דירות נרשמה בחוק ההסדרים האחרון, במסגרתו הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוסמכה להורות לרשם המקרקעין למחוק הערות אזהרה שנרשמו על בסיס החתמות דיירים שהושגו שלא כדין, או כאלה שבעקבותיהן לא נעשה דבר לטובת קידום פרויקט במתחם.

ייחודה של ההוראה האמורה בחוק ההסדרים האחרון הוא בכך שהיא רלוונטית לא רק להתארגנויות דיירים עתידיות, כי אם היא מבקשת לתת מענה גם למתחמים שדייריהם כבר הוחתמו בעבר על ידי גורמים שונים, ובשל כך הם מנועים כיום, לכאורה, מלהתקשר גם גורמים יזמיים לבחירתם.

"עד לא מזמן אפשר היה לראות במתחמים של פינוי-בינוי 'מחתימנים' מפוקפקים או אפילו עורכי דין בשירותם של גופים עברייניים, שפעלו כדי להשיג חתימות של דיירים", מסביר עו"ד גיא יקותיאל, המספק ליווי משפטי לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית . "לרוב היה מדובר בשיעור חתימות זניח מכלל הדיירים במתחם, ובכל זאת, ייפויי הכוח או הסכמי ה'נון שופ' האלה כללו איזשהו אלמנט של התחייבות או בלעדיות לגורם המארגן, שעל בסיסו נרשמה לטובתו הערת אזהרה . לכן הם כבלו את ידיהם של כלל בעלי הדירות ובמידה רבה הפכו אותם לסוג של בני ערובה".

בשורת חוק ההסדרים

יקותיאל מדגיש כי אין מניעה חוקית להחתים בעלי דירות על ייפויי כוח מסוגים שונים. ואולם, רבות מאותן החתמות דיירים היו פגומות מיסודן, דבר שלא מנע מהן להביא לרישום ההערות בטאבו – הליך פשוט יחסית שאינו כולל ביקורת הדוקה.

כאן בדיוק נוצרה הבעיה: "במהלך השנים האחרונות, כשחברות רציניות ביקשו לבחון אפשרות לתכנון פרויקט במתחמים, הן גילו שיש להן בעיה רישומית שלא מאפשרת להן להתקדם. לרוב, אותם יזמים פשוט הסתובבו והלכו למתחם הבא, והראשונים להפסיד מכך היו כמובן בעלי הדירות".

מסתבר שזה אפילו לא התרחיש הכי גרוע, וכי הערת האזהרה יכולה להופיע גם בשלב מאוחר וכמו "משום מקום": "לא פעם אנחנו רואים שאותם אוספי חתימות מהעבר צצים לפתע מחדש ורצים לטאבו, אחרי שהם גילו כי יש התארגנות של הדיירים וניסיונות להתקשר עם יזם משלהם. הכל כמובן במטרה לתקוע טריז בגלגלי הפרויקט ואף ליצור בקרב הדיירים שחתמו מולם את הרושם שהם חשופים לתביעה".

כעת, כאמור, הודות לתיקונים בחוק ההסדרים שעבר בחודש מאי, נראה כי אי הוודאות הרישומית הזאת הוסרה במידה רבה, כשנטל ההוכחה לכשרותה של הערת האזהרה עבר מהחברות היזמיות לכתפיהם של אותם מחתימי דיירים עלומים.

עו"ד יקותיאל מסביר כי למציאות המשפטית החדשה יש יתרונות נוספים: "עד לאחרונה, במקרים של הערות אזהרה לא חוקיות, האפשרות היחידה של הדיירים והיזם היתה לפנות לבית המשפט, בהליך שהיה ארוך ומסורבל ובעיקר יקר מאוד. בנוסף, למרות ההכרה בכך שבתחום הפינוי-בינוי יש פערי ידע עצומים לרעת בעלי הדירות אל מול היזמים או הגורמים המארגנים, תוצאות ההליך המשפטי הזה היו מאוד לא ודאיות.

"מהבחינה הזו, ההסמכה שניתנה לממונה על פניות דיירים היא גיים צ'יינג'ר אמיתי ודחיפה ענקית להתחדשות העירונית. במקום הליך של שנים בבית משפט, ניתן להגיש פנייה פשוטה לממונה, ואם אכן יתברר כי הערת האזהרה אינה כשרה – בתוך חודשים ספורים היא צפויה להימחק".

תקווה חדשה

פרויקט פינוי-בינוי המקודם בשכונת יוספטל בפתח תקוה, שעו"ד יקותיאל משמש בו בא כוח הדיירים, ממחיש את גודל השינוי בתחום. היה זה כשכנס ההחתמות הסופי בהשתתפות הדיירים זימן לנוכחים הפתעה לא ממש נעימה: "פתאום באמצע הכנס נכנסו לאולם גורמים עברייניים שניסו לפוצץ את האירוע תוך איומים וצעקות, עד שבשלב מסוים לא היתה ברירה אלא להזמין משטרה", משחזר עו"ד יקותיאל.

"למחרת הכנס גילינו שיומיים קודם לכן אותם גורמים רשמו הערת אזהרה לטובתם על תשע דירות במתחם, על בסיס החתמות שהם עשו כעשר שנים קודם לכן. מדובר בתשע משפחות קשות יום ממוצא אתיופי שבזמנו לא דיברו כלל עברית וברור כי לא הבינו על מה הן חותמות".

לדברי עו"ד יקותיאל, שיטת העבודה של אותם מחתימים "מתהדרת" בכמה וכמה היבטים של אי-חוקיות, שחייבו את בחינתה של הערת האזהרה על ידי הממונה על פניות הדיירים: "ראשית, ייפוי הכוח שבעלי הדירות חתמו לעליו לפני כעשור לא הובן על ידם כהלכה. זאת, כשתנאי ראשון ויסודי לדרישת הכתב הוא שהדברים ברורים לכל הצדדים לעסקה. בנוסף, תוקפו הקבוע בחוק של ייפוי הכוח עבר מזמן, כאשר בכל התקופה הזו המחתימים לא עשו דבר על מנת לקדם פרויקט במתחם. כמו כן, ייפוי הכוח נחתם על ידי מספר בעלי דירות מזערי, אשר רחוק מהרוב החוקי הדרוש לקידום פרויקט".

ואם כל זה לא מספיק, עו"ד יקותיאל מוסיף כי "בחקירה מדוקדקת ויסודית שערך משרדו, התגלה כי על אף שמסמכי ייפוי הכוח נחזו לכאלה שנחתמו ב-2014, חלקם אומתו על ידי עורך דין שהוסמך למקצוע רק כמה שנים מאוחר יותר".

כשכל הטענות האלה באמתחתם, פנה עו"ד יקותיאל לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וזו דרשה הסברים ומסמכים נוספים מאותו עורך דין. "בהתחלה הוא ניסה להתנער מאחריות בכל מיני טענות בעלמא", מספר עו"ד יקותיאל. "אבל כשהוא ראה שהממונה, עו"ד תמר עדיאל, לא מוותרת ורואה את טענותיו כנפסדות, הוא הסיק את המסקנות לבד: אחרי ימים ספורים הוא מחק בעצמו את הערות האזהרה".

לעו"ד יקותיאל חשוב להביא את הסיפור הזה לידיעת בעלי דירות ויזמים בתחום ההתחדשות העירונית: "המקרה שלנו ביוספטל הוא בעיניי הישג אדיר וסימן מעודד לא רק לדיירי השכונה אלא גם לשוק ההתחדשות העירונית כולו. אני מאמין שבקרוב עוד ועוד גורמים יבינו את החשיבות הגדולה בכלי הזה שניתן בידיה של הממונה, ושבתקופה הקרובה ידיה יהיו מלאות בעבודה".  

לפרטים נוספים >>