חתמו על זיכרון דברים למכירת דירה, אך המוכרת התחרטה ונתבעה. כך הכריע בית המשפט

על פי הפסיקה, עצם הכתרת מסמך שנחתם כ"זיכרון דברים" אינה מלמדת על היותו בגדר הסכם מחייב. על מנת שזיכרון דברים יחשב להסכם מחייב - עליו לעמוד בדרישות חוק החוזים של גמירות דעת ומסוימות ביחס לעסקה. זאת נוסף על דרישת הכתב בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין.

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר נדרש להכריע בשאלה - האם זיכרון דברים למכירת דירה התגבש לכדי הסכם מחייב.

נסיבות המקרה:

ענייננו בתביעה להורות על ביטול זיכרון דברים במקרקעין, וכן לביטול הערת האזהרה שנרשמה על הנכס מושא ההליך.

בעלת הדירה ביקשה למכור את דירתה ולשם כך פנתה למתווך, שהודיע למוכרת כי מצא רוכש לדירתה וארגן פגישה במשרדו, שבה נכחו המתווך, המוכרת, רוכש הדירה ואביו. בפגישה, חתמו הצדדים על זיכרון דברים לרכישת הדירה, והרוכש נתן למוכרת שיק דחוי בסך 5,000 שקלים, שמועד פירעונו חודש וחצי לאחר חתימת זיכרון הדברים. סעיף 4 לזיכרון הדברים קובע, כי הצדדים יחתמו בהמשך על הסכם מפורט, אשר יחליף ויבוא במקום זיכרון הדברים. 

אלא שזמן קצר לאחר העברת טיוטת הסכם המכר לרוכש, חזרה בה המוכרת מכוונתה למכור את דירתה, והודיעה לרוכש בכתב על ביטולו של זיכרון הדברים, מן הטעמים הבאים: זיכרון הדברים מהווה הסכם חד צדדי, שכן תנאיו הם בלתי סבירים וקיצוניים העולים לכדי עושק; בזיכרון הדברים לא פורטו מועדי תשלום; לא נכתב מועד המסירה; לא ננקטו פעולות למימוש זיכרון הדברים; זיכרון הדברים הותנה בשני תנאים מתלים אשר לא התקיימו בענייננו. הרוכש, שהבין כי המוכרת איננה מעוניינת לקדם את העסקה מולו, הזדרז ופעל לרישומה של הערת אזהרה לזכותו על הדירה.

לטענת המוכרת, הרוכש ואביו שכנעו אותה לחתום על זיכרון דברים במועד הפגישה, תוך שתנאי זיכרון הדברים הוכתבו ונוסחו על ידי הרוכש ואביו, והוקלדו על ידם. לדבריה הוחתמה על זיכרון הדברים, מבלי שהוקרא לה ומבלי שהבינה את תוכנו, תוך שהרוכש ואביו מנצלים את חולשתה וחוסר הבנתה

לטענת המוכרת, הרוכש ואביו שכנעו אותה לחתום על זיכרון דברים במועד הפגישה, תוך שתנאי זיכרון הדברים הוכתבו ונוסחו על ידי הרוכש ואביו, והוקלדו על ידם. לטענת המוכרת, היא הוחתמה על זיכרון הדברים, מבלי שהוקרא לה ומבלי שהבינה את תוכנו, תוך שהרוכש ואביו מנצלים את חולשתה וחוסר הבנתה. לפיכך, יש להורות על ביטול זיכרון הדברים, שכן החתמתה עליו הושגה בעושק ומרמה, כמו גם מחמת הטעיה וחוסר תום לב מצד הרוכש. ומכל מקום, זיכרון הדברים לא התגבש לכדי הסכם מחייב, שכן ממילא התנאים המתלים שבו לא התקיימו.

בנוסף טענה המוכרת, כי עת פעל הרוכש לרישום הערת אזהרה על הדירה, זייף הרוכש את זיכרון הדברים, והחליף את העמוד הראשון שבו בעמוד אחר.

לטענת הרוכש, התנהלות המוכרת עולה כדי חוסר תום לב, תוך ניסיונה להתחמק מקיום התחייבויותיה בהתאם לזיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים. לטענתו, המו״מ על זיכרון הדברים התנהל במשך שעות, כאשר המוכרת התייעצה ללא הרף עם מספר גורמים, בהם בנה שאישר לה לחתום ולהתקדם עם העסקה. כמו כן, לא הופעל עליה לחץ ואף ניתנה לה הזדמנות להתייעץ עם עו"ד. זיכרון הדברים נוסח באופן בלעדי על ידי המתווך והתשלומים נקבעו בהתאם להסכמות הצדדים.

בנוסף, המוכרת הציעה לשלם לו  את הסך של 50,000 שקלים, אשר נקבע בזיכרון הדברים כפיצוי מוסכם. עניין זה, לדבריו, מעיד על "הודאתה באשמתה" וחוסר תום ליבה, וניסיונה למנוע את אכיפת זיכרון הדברים, על מנת שתוכל להתקשר בהסכם למכירת הדירה עם צד ג' במחיר גבוה יותר. לטענת הרוכש, הוא עמד בתנאים המתלים לזיכרון הדברים. ובאשר לטענה בדבר זיוף - טען כי תיקן טעות סופר שנפלה בזיכרון הדברים. 

החלטה:

בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת המוכרת, והורה על ביטול זיכרון הדברים ומחיקת הערת האזהרה. לאחר בחינת מכלול הראיות, התרשם בית המשפט, כי הרוכש ואביו היו הצד הפעיל בהכתבת תנאי זיכרון הדברים, וזאת למול המוכרת, אישה בת 75, ללא כל ניסיון בתחום.

בהתאם לפסיקה, הכתרת מסמך כ״זיכרון דברים״, אינה מלמדת על היותו הסכם מחייב. על מנת שזיכרון דברים יהווה הסכם מחייב, עליו לעמוד בדרישות חוק החוזים – גמירות דעת ומסוימות, וכן דרישת הכתב. גמירות הדעת נלמדת מתוכן המסמך ומהתנהגות הצדדים עובר לחתימה על זיכרון הדברים, במהלכה ולאחריה.

בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת המוכרת, והורה על ביטול זיכרון הדברים ומחיקת הערת האזהרה. לאחר בחינת מכלול הראיות, התרשם בית המשפט, כי הרוכש ואביו היו הצד הפעיל בהכתבת תנאי זיכרון הדברים, וזאת למול המוכרת, אישה בת 75, ללא כל ניסיון בתחום.

לפיכך, יש לבחון את כוונת הצדדים: "אם נאמר בזיכרון הדברים במפורש כי הוא לא מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם ייעשה החוזה הפורמלי, הרי בכך הביעו הצדדים דעתם הברורה כי זיכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמלי. לעומת זאת, אם הצדדים קבעו בזיכרון הדברים כי הוא מחייב אותם, הרי בכך הביעו הצדדים את דעתם הברורה כי זיכרון הדברים אינו שלב ביניים, אלא הוא מקור הזכויות והחובות ביניהם" (ע"א 139/54 גריידל נ' הורוביץ). 

בית המשפט קבע כי התנהלות הצדדים במועד החתימה על זיכרון הדברים ולאחריו מלמדת על היעדר גמירות דעת ומסוימות. ראשית, הרוכש העמיד שיק דחוי בסכום זניח, שמועד פירעונו חודש וחצי לאחר חתימת זיכרון הדברים, ולא שיק מזומן. יש בכך כדי להעיד, שהרוכש לא היה מעוניין להוציא כסף מכיסו טרם חתימת הסכם מחייב. והדבר מחזק את המסקנה כי לא ראה בזיכרון הדברים כחוזה מחייב בעת חתימתו, אלא כשלב במשא ומתן בין הצדדים.

בית המשפט קבע כי הצדדים היו חייבים לחתום על הסכם לאחר החתימה על זיכרון הדברים, שאינו ממצה ואין בו מסוימות, ולכן אין די בו כדי להוות הסכם מחייב. וגם אילו הוגדר כהסכם מחייב, לא התקיימו התנאים המתלים שבו, ולכן הוא אינו תקף

שנית, לאחר שנחתם זיכרון הדברים, לא עשה הרוכש כל פעולה לקידום ההסכם, והעסקה לא דווחה על-ידיו לרשויות המס. שלישית, זיכרון הדברים לא קבע את מועדי התשלום ומסירת הדירה, והיעדר הסכמה לגבי פרט כה מהותי עשוי להעיד על פגם הן בגמירת דעתם של הצדדים והן ביסוד המסוימות. ובאשר למוכרת, ניתן ללמוד על היעדר גמירות דעתה לאור סירובה לקבל שיקים דחויים כחלק מהתמורה. 

זאת ועוד, הצדדים היו חייבים לחתום על הסכם לאחר החתימה על זיכרון הדברים, שאינו ממצה ואין בו מסוימות, ולכן אין די בו כדי להוות הסכם מחייב. וגם אילו הוגדר כהסכם מחייב, לא התקיימו התנאים המתלים שבו, ולכן הוא אינו תקף.

יתרה מכך, התנהלות הרוכש בעניין רישומה של הערת האזהרה לטובתו עולה כדי התנהלות שאינה ראויה, המגיעה עד כדי חוסר תום לב. בנסיבות אלו, הורה בית המשפט על ביטולו של זיכרון הדברים ועל מחיקת הערת האזהרה שנרשמה על הדירה.

(תא (ת"א) 47492-01-21 רבקה דניאל נ' אברהם ישעיהו דרעי). 

הכותבת עו"ד סיגל מיכאלי ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה.  בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה).