המהפכה שתקבע לרמת גן מרכז עיר חדש, תביא יזמיות גדולות לגבעת שמואל ואולי גם תוריד את המחירים בת"א

באוגוסט האחרון התרחשה היסטוריה בתחום הסעת ההמונים בישראל, עם התחלת פעילותו של הקו האדום, הקו הפעיל הראשון ב"דנקל" – מערכת הרכבת הקלה של גוש דן. אם לא יחולו שינויים, הקו הסגול אמור להיות הבא בתור. ממש כמו קודמו, גם תוואי הקו הסגול מייצר שינויים משמעותיים במציאות הנדל"נית של גוש דן, הרבה לפני עליית הנוסע הראשון על הרכבת.

בין השינויים: עלייה במיזמי ההתחדשות העירונית לאורך הקו, חידוש תשתיות והעצמת בניית הנדל"ן המניב לאורך התוואי. מדובר בהיקף כולל של עשרות, אם לא מאות פרוייקטים, הכוללים עשרות אלפי יחידות דיור ומיליוני מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. 

מהפכת הקו הסגול (חלק א'): אור יהודה תשלש את אוכלוסייתה, ביהוד ייבנו אלפי דירות

הקו הסגול צפוי להתחיל לפעול בשנת 2027, אם לא יהיו עיכובים, ועל פי הערכות ייסעו בו 60 מיליון איש בשנה. קצהו האחד במסוף הרכבת בארלוזורוב בתל אביב, והוא יעבור בעיר בין הרחובות בן יהודה, אלנבי, דרך ההגנה ודרך השלום, משם ימשיך לרמת גן על דרך אלוף שדה ועד המרכז הרפואי שיבא. שם הקו מתפצל, כאשר חלקו ממשיך צפונה אל אוניברסיטת בר אילן ועד מסוף גבעת שמואל, וחלקו ממשיך מזרחה, דרך אור יהודה ויהוד מונוסון, לכל אורכו של תוואי כביש 461 הקיים, שם גם נמצא היקף הפרויקטים הגדול ביותר של התחדשות עירונית .

הפעם, בחלק השני והאחרון של הפרויקט, נסקור את ההתפתחויות בחלק של התוואי שעובר בערים רמת גן, קריית אונו, גבעת שמואל, ותל אביב. 

רמת גן: "מרכז העיר משנה את מקומו" 

העיר הבאה בתוואי הקו הסגול, אחרי אור יהודה, היא רמת גן. התוואי מתוכנן להיכנס אל חלקה המזרחי של רמת גן מדרך 461, צפונה אל כביש רפאל איתן - שעובר בין ביה"ח שיבא בתל השומר לרמת אפעל. בדרך שיבא הקו מתפצל, כשחלקו העיקרי ממשיך מערבה לכביש 4 אל דרך אלוף שדה ומשם לתל אביב. 

בתוואי הקו הסגול ברמת גן, בדומה לאור יהודה ויהוד-מונוסון, נמצא מקבץ גדול מאוד של פרויקטים להתחדשות עירונית ופרויקטים חדשים, שיכללו בעתיד עשרות אלפי יח"ד. חלקם נמצאים עדיין בשלב ראשוני ובדיונים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כמו למשל במתחם הררי, הממוקם מעט מערבית לצומת אלוף שדה, וכן ברחוב אלוף שדה עצמו, שם מתוכננים כמה פרויקטים של התחדשות עירונית . הפרויקטים החדשים, שכוללים הקמת שכונות ענק, ממוקמים כולם בסמוך למתחם בית החולים שיבא בתל השומר, במזרח העיר. 

פרויקט גינדי רמת אפעל (VIEWPOINT)

לדברי ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, "התוכניות החדשות ממזרח לכביש 4 יוסיפו כמעט 60,000 תושבים לעיר, שהם שליש מכמות התושבים היום, ויש עוד כמות עצומה של שטחי תעסוקה ומסחר בגודל שגדול יותר ממתחם הבורסה. כמו כן 13 בתי ספר, עשרות גני ילדים, ארנה של כדורסל ועוד. כמו כן, לכל אורך הדופן הצפוני של אלוף שדה יש תוכניות להתחדשות עירונית. אני מעריך שיתווספו רק באזור הזה - מדרך רבין ועד כביש 4 - בערך 1,000 יח"ד. יש שורה של בניינים ברחוב הררי שאמורים להיהרס כל יום ושם מדובר במאות יח"ד". 

לדבריו, בשנים האחרונות, למרות שגבולות העיר לא השתנו, מרכז העיר משנה את מקומו. "מה שהיה פעם מרכז האוכלוסייה באזור כיכר רמב"ם - בצומת הרחובות ביאליק, הרא"ה והרצל - מתחיל לנוע יותר דרומה לכיוון אזור מרום נווה. כל מזרח העיר, עד לפני כמה שנים, היה מורכב מאחוז קטן מאוכלוסיית רמת גן. אבל האזור הולך ומתפתח מבחינת מוסדות ציבור ומבחינת הנגישות, וזה מזיז את מרכז הפעילות לכיוון הזה".

לדברי ראש עיריית רמת גן,  כרמל שאמה הכהן: "התוכניות החדשות ממזרח לכביש 4 יוסיפו כמעט 60 אלף תושבים לעיר, שהם שליש מכמות התושבים היום, ועוד כמות עצומה של שטחי תעסוקה ומסחר בגודל שגדול יותר ממתחם הבורסה" 

שאמה הכהן מעריך כי התוואי של הרכבת הקלה יחזק את המגמה הזו. "ציר אלוף שדה קורס היסטורית, וברגע שזה קורה הוא מקריס את היציאות של הרא"ה והירדן. היום יש ימים שכבר אי אפשר להגדיר את מצב התנועה במקום כפקק, זה הרבה יותר מזה, יש צוואר בקבוק וכמות גדולה של אנשים שרוצים לנוע בציר, שרק הולכת וגדלה". 

התוכנית המזרחית ביותר היא של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במתחם "דרום תל השומר", שכוללת הקמת שכונת מגורים חדשה על שטח של 558 דונם. התוכנית ממוקמת מצפון לדרך 461, מדרום למרכז הרפואי שיבא תל השומר, וממערב לדרך מוטה גור. היא כוללת 3,050 יח"ד וכן מבני מסחר ותעסוקה. 550 יח"ד מיועדות להיות קטנות. התוכנית אושרה כבר בשנת 2017.

הדמיה של פרויקט של אקרו נדלן בדרום תל השומר (איוולב מדיה)

במתחם "שיכון הרופאים", קיימת תוכנית שמקודמת על ידי החברה הממשלתית " דירה להשכיר ", על קרקע שנמצאת בבעלות המדינה ועיריית רמת גן. התוכנית ממוקמת צפונית לביה"ח, בין בקעת אונו לצומת אלוף שדה. התוכנית מתפרסת על שטח של 125 דונם, שעל חלקו קיימים כיום מגורי סגל ביה"ח ומבני לוגיסטיקה ותפעול. במקום צפויות להיבנות 2,260 יח"ד, 75% מהן מיועדות להשכרה ארוכת טווח, ו-600 מהן להשכרה עבור הסגל הרפואי.

המבנים יבנו בתמהיל משתנה של 10-24 קומות. התוכנית כוללת גם 35,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר. התוכנית קיבלה תוקף בסוף 2023 על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, לאחר שתוכנית קודמת למתחם, שכללה 1,000 יח"ד פחות, ואושרה לפני עשור, עודכנה כדי להתאימה לתוואי הקו הסגול וקו M3 של המטרו. 

מתחם "קריית החינוך", הממוקם מערבית לביה"ח שיבא ודרומית לדרך שיבא, מתפרס על שטח של 124 דונם ומיועד להפוך ל"לב מזרח העיר". מדובר בתוכנית של עיריית רמת גן שכבר יצאה אל הפועל, ונמצאת בשלב אכלוס ראשוני. היא כוללת בין היתר, בנייה של 530 יח"ד, ועוד כמעט 100,000 מ"ר לשטחי תעסוקה, מסחר ומבני ציבור.

לדברי ראש עיריית רמת גן, למרות שגבולות העיר לא השתנו, מרכז העיר משנה את מקומו: "כל מזרח העיר, עד לפני כמה שנים, היה מורכב מאחוז קטן מאוכלוסיית ר"ג. אבל האזור הולך ומתפתח וזה מזיז את מרכז הפעילות לכיוון הזה"

המתחם בנוי לאורך שדרות רפאל איתן עם בניינים בני 10-14 קומות. הרחוב כולו מתוכנן כשדרה רחבה עם חזיתות מסחריות, שבילי אופניים, ותוואי הקו הסגול שיעבור במרכזו. בקצה הדרומי של הרחוב מתוכננת כיכר כניסה חדשה לביה"ח עם תחנת רק"ל במרכזה. קריית החינוך נבנית כחלק מהסכם הגג "רמת-גן 2030", במהלכה ייבנה גם בית ספר, אשכול גנים, ושטחי ציבור. ההשקעה בפרויקט נאמדת ברבע מיליארד שקלים.

מערבה ממתחם קריית החינוך, נמצא הפרויקט החדש הגדול האחרון בחלק המזרחי של העיר, במתחם "דרום רמת אפעל". התוכנית מתפרסת על שטח של 310 דונם וממוקמת מצפון לכביש461 וממזרח לכביש 4. התוכנית מציעה הקמת שכונת מגורים חדשה נוספת, הכוללת 2,500 יח"ד. לאורך הדופן הדרום-מערבית מוצעת הקמת רצועת שטחי מסחר, תעסוקה ותיירות בהיקף של 270,000 מ"ר. מדובר בתוכנית שהוגשה על ידי שיכון ובינוי נדל"ן, אשדר , א.י. מבוא רמת אפעל ומקורות אמון בע"מ.  

פרויקטים נוספים הממוקמים מערבית לכביש 4, ונמצאים בקרבת תוואי הקו הסגול, כוללים התחדשות עירונית ברחוב הבילויים 46-60, במסגרתה ייהרסו 8 בניינים ישנים בהן 96 יח"ד, ובמקומן ייבנו 288 יח"ד ב-2 מגדלים. התוכנית הועברה לוועדה המחוזית לקליטה לתנאי סף. בנוסף, מקצה התוכנית 45,000 מ"ר לתעסוקה במגדל בן 36 קומות. את התוכנית הגישה חברת יובלים סיטי בע"מ יחד עם עיריית רמת גן. 

תוכניות נוספות, מפוזרות ברחוב אלוף שדה, שם עובר תוואי הרכבת הקלה, ורחוב הררי. האזור, שכיום אין בו הרבה פרויקטים של פינוי בינוי , אמור לעבור התחדשות משמעותית בעתיד. 

קריית אונו: "גם למי שאין אפשרות לגור יותר בת"א ירצה לבוא"  

בצומת הפיצול של הקו, ברחובות רפאל איתן ודרך שיבא, ממשיך חלקו הצפוני אל מערב קריית אונו, שם תהיה לרכבת תחנה אחת ליד שכונת אריאל שרון. תחנה נוספת יש לעיר בחלקה הדרומי, ליד צומת סביון, על כביש 461. 

תוכנית להקמת מתחם מגורים חדש על אדמות מחנה תל השומר שצפוי להתפנות בשנים הקרובות, צפויה לקרב את חלקה הדרומי של העיר אל תוואי הרכבת שעובר בכביש 461. מדובר ביישום של תמ"ל (תוכנית מזורזת לדיור) 1001 שמחלקת את שטח מחנה תל השומר בין אור יהודה וקריית אונו, וממוקמת מצפון לכביש 461 וממערב לביה"ח שיבא. בהסכם שנחתם בשנת 2015 בין קריית אונו ואור יהודה, הוחלט כי 2,850 יח"ד ייבנו בקריית אונו, שתקבל גם 308 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר במקום, וסה"כ יתווספו לעיר 833 דונם.

לקריית אונו יש גם שטח מוניציפלי מדרום לבסיס תל השומר, בסמוך לצומת סביון, ומצפון לכביש 461 ולציר הקו הסגול שעובר בו, שכיום מנותק לחלוטין משאר חלקי העיר, שם ממוקמת גם הקריה האקדמית אונו. השלמת הבנייה בעתיד בתל השומר, תחבר את החלק הדרומי אל שאר העיר. לדברי מהנדס העיר, צביקה לוין, "החלק הדרומי נמצא כיום במימוש ויש שם חלק אחד של בנייני מגורים שחציים כבר אוכלס, ואנחנו בונים שם גני ילדים ובתי ספר. זו שכונה חדשה שחלקה מחיר למשתכן וחלקה יזמות רגילה".

בשכונה, ששטחה הכולל 240 דונם, צפויות להיבנות סה"כ 2,585 יח"ד. בנוסף, מוקם במקום בימים אלו אזור מסחר ותעסוקה בהיקף של 504,000 מ"ר, ממש על ציר הקו הסגול. חברת שיכון ובינוי בונה במקום את פארק "ליברטי", ששטחו הכולל עומד על 240,000 מטר ויכיל גם 700 יח"ד. לדבריו של לוין, בעירייה פעלו להגדיל את זכויות הבנייה לאורך התוואי בכביש 461, מתוך הבנה שלאזור יהיה ביקוש גבוה מאוד. 

הדמיה של הפרויקט בפארק ליברטי (סטודיו 84)

"תוכנית המתאר הכוללנית של קריית אונו נידונה כבר לפני מספר שנים בוועדה המקומית והמחוזית, אבל אנחנו הגשנו התנגדות לתוכנית, במטרה להגדיל את זכויות הבנייה לאורך תוואי הרכבת הקלה, ולשמחתי הוועדה המחוזית קיבלה את ההתנגדות ואפשרה לנו להקים מרחב תעסוקה ומגורים גדול שיישב על הקו הסגול, ייתן מענה לחבר'ה צעירים תושבי קריית אונו, אבל גם תושבי תל אביב שאין להם אפשרות לגור בעיר היקרה, וירצו לגור בקרית אונו, במרחק נסיעה של כמה דקות".  

גבעת שמואל: "רואים כמה חברות גדולות שרוצות לבוא לבנות" 

לגבעת שמואל נכנס הקו הסגול ממזרח לאוניברסיטת בר אילן, עולה צפונה לרחוב ז'בוטינסקי, וממשיך מזרחה עד רחוב יצחק רבין, שמצידו השני נמצאת העיר פתח תקווה. בכניסה הדרומית לעיר, וממש על תוואי הקו הסגול, ממוקמת שכונת רמת אילן הוותיקה, ממזרח לאוניברסיטת בר אילן. שטחה הכולל של השכונה הוא 182 דונם וכיום יש בה 1,500 יח"ד. תוכנית המתאר הכוללנית לעיר מייעדת את השטח להתחדשות עירונית בעתיד, אך מציעה "לשמר את אופי השכונה, ללא תוספות זכויות בנייה משמעותיות". עוד נכתב כי הוועדה המקומית תוכל להוסיף זכויות מגורים במסגרת תוכנית מתחמית להתחדשות עירונית, ככל שתהיה כזו.

הדמיה של הפרויקט של גבאי ברמת אילן (משרד האדריכלים Kika Braz)

לדברי מהנדסת העיר גבעת שמואל, רחל ברגר, "שכונת רמת אילן לא מהווה בינוי טיפוסי להתחדשות עירונית. זה אזור שנבנה בשנות ה-70, והבנייה שם היא בגובה 12 דירות. אבל דווקא בגלל שהקו הסגול עובר בתוך השכונה, אנחנו רואים שיש כמה חברות גדולות כמו 'אלקטרה' ו' קן התור ' שרוצות לקחת מתחמים בשכונה. ברמת אילן יש גם מרכז מסחרי ישן שצמוד לתחנה של הקו, שמאושר שם לבנות גם למגורים לפי התב"ע". 

"בנוסף, לקו הסגול יש המשך שנקרא תת"ל 70ב', שמושך את הקו מהתחנה בז'בוטינסקי, שהייתה אמורה להיות התחנה האחרונה בעיר, עד לרחוב יצחק רבין במזרח העיר, וחוצה את כל העיר מזרחה, וגם את כל האזור החדש לבנייה שנקרא 'הרצועה השלישית'. משרד התחבורה עובד בימים אלו על תוכניות לביצוע ההמשך של הקו". 

מהנדסת העיר גבעת שמואל: "שכונת רמת אילן לא מהווה בינוי טיפוסי להתחדשות עירונית. זה אזור שנבנה בשנות ה-70, והבנייה שם היא בגובה 12 דירות. אבל דווקא בגלל שהקו הסגול עובר בה, יש כמה חברות גדולות כמו 'אלקטרה' ו' קן התור ' שרוצות לבוא" 

מתחם "הרצועה השלישית" הוא יחידת הקרקע האחרונה שאינה בנויה באזור המזרחי בעיר. למתחם, ששטחו הכולל כמעט 400 דונם, קיימת תוכנית, שמהווה "שלב ראשון של מהלך תכנוני שהמשכו יבוא לידי ביטוי באישור עתידי של תכנית מפורטת למתחם", וכוללת את בנייתן של 1,800 יח"ד בבניינים בני 9-25 קומות.

על פי תוכנית המתאר הכוללנית של גבעת שמואל, מדובר במתחם לבנייה חדשה באופי עירוני. "בנוסף לפיתוח למגורים, המתחם יכלול במרכזו מוקד עירוני משני חדש בעירוב שימושים - מגורים תעסוקה ומסחר, המתבסס על מערכת הסעת המונים מטרופולינית - הקו הסגול", נכתב בתוכנית, שרואה במתחם זה את "עתודת הקרקע הראשית לפיתוח בעיר". 

את התוכנית מקדמת חברת " דירה להשכיר ", שהגדירה את קווי המטרו והקו הסגול שיעברו בסמוך ובתוך המתחם כחלק מהשלד התחבורתי שלה, ו"עצם קיומם מאפשר העצמה משמעותית של זכויות הבנייה". הקרקעות המצויות במתחם טרם שינו את יעוד, ומטרתה של התוכנית היא לקבוע את גבולות המתחם לאיחוד וחלוקה בעתיד "בכפוף לשיקול דעתה של הוועדה המחוזית".

ת"א: רמת הטייסים תתחדש; המחירים לא צפויים לעלות 

חלקו המערבי של הקו הסגול מסתיים בתל אביב. התוואי נכנס לעיר מדרך השלום אל דרך ההגנה, נוסע לאורכה, עובר דרך התחנה המרכזית החדשה, על רחוב לוינסקי, משם לאלנבי, בן יהודה, ארלוזורוב, ומסתיים בתחנת הרכבת בארלוזורוב. כך שנוסעים שיעלו על הרכבת ממזרח לתל אביב, יוכלו להגיע איתה עד מרכז העיר ובקרבת אזורי התעסוקה והבילויים. פרויקט ההתחדשות העירונית המרכזי לאורכו של התוואי בעיר, נמצא ממש בתחילתו, בחלק המזרחי, בשכונת רמת הטייסים. השכונה ממוקמת במזרח העיר, וגבולותיה הם דרך השלום מצפון, דרך הטייסים מדרום, רחוב עודד ממזרח ופארק "אדית וולפסון" ממערב.

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי: "בכל מקום מחוץ לתל אביב, נראה עליית מחירים של הדירות לאורך התוואי. בתל אביב לדעתי הרכבת הקלה לא תשפיע על המחירים, ואולי אפילו תוריד אותם"

השכונה נבנתה בשנות ה-50 וה-60 ויש בה כיום 578 דירות ב-43 בניינים. על פי מסמך המדיניות של העירייה, שפורסם בסוף 2021, מוצעת התחדשות עירונית מקיפה בשכונה לכל אורכה ורוחבה, כאשר הכוונה היא להרוס את בנייני הרכבת בני ה-3 קומות, ולבנות במקומם בניינים בני 5-9 קומות בתמהיל דירות מגוון. המסמך מציע כי לאחר ההתחדשות יהיו בשכונה 1,595 דירות, וכ-12,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. מדיניות העירייה בשכונת רמת הטייסים נתנה דגש על שיפור הקישוריות שלה למרכז העיר וסביבותיה באמצעות חיבורה לשתי תחנות של הקו הסגול.

החברות Ewave Nadlan   וגינדי החזקות מקדמות את הפרויקט הראשון של התחדשות עירונית בשכונה, במסגרתו ייהרסו 3 מבני שיכון ותיקים בני 3 קומות ובהם 54 יח"ד. במקומם ייבנו 5 בנייני מגורים ובהם 165 יח"ד.

הדמיה של הפרויקט של גינדי ברמת הטייסים (Olin)

שמאי המקרקעין, דני טרשנסקי, ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, מסביר כי "הרכבת הקלה מקרבת בין הפריפריה למרכז, לכן בפריפריה היא תעלה את מחירי הדירות, כי אני אוכל לעלות על הרכבת בקרית אונו או ברמת גן עם אשתי, ותוך 8 וחצי דקות נהיה בתיאטרון הבימה, רואים הצגה ושותים קפה. בכל מקום מחוץ לתל אביב, נראה עליית מחירים של הדירות לאורך התוואי. בתל אביב לדעתי הרכבת הקלה לא תשפיע על המחירים, והיא אולי אפילו תוריד אותם". 

בשכונת הטייסים מוצעת התחדשות עירונית מקיפה לכל אורכה ורוחבה, כאשר הכוונה היא להרוס את בנייני הרכבת בני ה-3 קומות, ולבנות במקומם בניינים בני 5-9 קומות בתמהיל דירות מגוון. המסמך מציע כי לאחר ההתחדשות יהיו בשכונה 1,595 דירות, וכ-12,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה

"בתל אביב אנשים רוצים לרדת עם הכפכפים והכלב מתחת לבית בשביל לשתות את הקפה, אז אין משמעות לקיצור זמנים שהרכבת מאפשרת". בנוסף מסביר טרשנסקי, כי ברגע שייסלל הקו הסגול של הרכבת קלה, הגבולות בין הערים הקרובות לתל אביב יטושטשו, ולא תהיה חובה לגור דווקא בתל אביב כדי להגיע מהר לאן שרוצים, וגם משום כך לדירות בתל אביב לא תהיה עליית ערך, בזמן שלערים הסובבות אותה כן. "אם לוקח רק כמה דקות להגיע מאלוף שדה למרכז תל אביב, מה זה משנה אם הקידומת שלך היא תל אביב או רמת גן?" 

"הרכבת הקלה מעלה מחירים, אבל אם הם יעלו ב-20% או 25% או 30%? כרגע קשה לומר. אפשר יהיה לראות עליות מחירים לפי קצב ההתקדמות של הקו, ואת הקפיצה האחרונה כשהוא ייפתח. בדירות שסמוכות לתוואי הקו האדום בפתח תקווה למשל, היו עליות מחירים של 16% בממוצע בשנת 2023 לעומת 2022. וזו העלייה הסופית, כשהרכבת יצאה לדרך. העלייה הייתה גדולה יותר אם מחשבים אותה מתחילת התכנון, התקצוב, והעבודות לאורך כל השנים".