העליון: יזם יכול לבטל חוזה אם תנאיו לא התקיימו - ובמקביל לשווק לרוכשים אחרים

בית המשפט העליון ביטל בחודש שעבר החלטה של ביהמ"ש המחוזי בתל אביב, וקבע כי יזם יכול לבטל חוזה רכישה בתנאים, אם הם לא התקיימו, גם אם הוא ממשיך במקביל לשווק את הפרויקט לרוכשים אחרים. זאת, בניגוד להחלטה שקיבל ביהמ"ש המחוזי ביולי 2023, שהורה על מתן צו מניעה האוסר על היזם למכור את הדירה או להעביר אותה לאחרים, וסבר כי לצורך הכרעה בטענות אלה יש לקיים הליך הוכחות.

מדובר בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה ברחוב הפודים 12 ברמת גן, שבו רכשו שתי הנתבעות דירה מחברת "אבן דרך יזום והתחדשות עירונית בע"מ", בנובמבר 2020, לפני שניתן לחברה היתר בנייה. בחוזה צוין כי הפרויקט ומכירת הדירה מותנים בקבלת היתר בנייה תוך 8 חודשים ממועד החתימה, ואם תוך 12 חודשים לא יתקיימו כל התנאים בחוזה, יוכלו שני הצדדים לבטלו. 

כשנה לאחר החתימה על החוזה, בדצמבר 2021, הודיע היזם כי טרם קיבל היתר בנייה והודיע לרוכשות שהחוזה מבוטל. הרוכשות טענו אז, כי היזם ממשיך לשווק דירות בפרויקט וכי הסכם התמ"א עדיין בתוקף, וסירבו לחתום על מסמכי ביטול החוזה. היתר הבנייה בפרויקט ניתן לבסוף באוגוסט 2022, וחודשיים לאחר קבלת ההיתר, לטענת הרוכשות, פנה אליהן היזם, והציע פשרה - להוסיף עוד 550 אלף שקל על המחיר המקורי שנקבע בחוזה המכר ולקבל את הדירה. הרוכשות סירבו. במרץ 2023, החזיר היזם לרוכשות את הכספים ששילמו עד שלב זה, לטענתן ללא הודעה מוקדמת ובאופן חד צדדי. 

כשנה לאחר החתימה על החוזה הודיע היזם כי טרם קיבל היתר בנייה והודיע לרוכשות שהחוזה מבוטל. הרוכשות טענו אז כי היזם ממשיך לשווק דירות בפרויקט וכי הסכם התמ"א עדיין בתוקף, וסירבו לחתום על מסמכי ביטול החוזה

הרוכשות פנו בחודש מאי 2023 לביהמ"ש המחוזי בבקשה להורות על אכיפת החוזה המקורי ומתן צו מניעה שקובע כי היזם לא יוכל לשווק את הדירה לצד שלישי. ביהמ"ש המחוזי קיבל כאמור את הבקשה. "בתביעתן טענו המשיבות כי המבקשים פעלו במרמה, תוך הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן לקראת חתימה על חוזה, וחובת תום הלב בקיום חוזה", כתבה שופטת ביהמ"ש העליון רות רונן בפסק הדין.

"לטענתן, לפני כריתת חוזה המכר, הציגו להן המבקשים מצג שווא לפיו הם עומדים לקבל את היתר הבנייה בקרוב, כאשר העיכוב בקבלתו נובע מעניינים טכניים בלבד. כן טענו המשיבות כי במועד בו נשלחה הודעת הביטול, המבקשת כבר הייתה זכאית לקבלת היתר הבנייה בכפוף לתשלום אגרה ולהשלמת מספר עניינים טכניים אשר היו בשליטתה המלאה, והושלמו בסמוך לאחר מכן". 

"לעמדת המשיבות, מהלך זה של המבקשים נועד רק כאמתלה על מנת לדרוש מהמשיבות תוספת של 550,000 שקל כתנאי לרכישת הדירה, והם אף נקטו בשיטת פעולה דומה גם ביחס לרוכשים נוספים, שנאלצו להוסיף כספים או לוותר על רכישת הדירה. כן נטען כי בסמוך לאחר הודעת הביטול, קיבלה המבקשת את היתר הבנייה והיא ממשיכה לשווק את הפרויקט כמתוכנן. לטענת המשיבות, התנהלות המבקשים גרמה להן נזק עצום, מאחר שכעת אין באפשרותן מבחינה כלכלית לרכוש את אותה דירה או דירה דומה לה באותו האזור".

השופטת רונן קבעה בפסק הדין כי סיכויי התביעה אינם גבוהים, וכי על אף שלטענת הרוכשות "קבלת היתר הבנייה הייתה כפופה לעמידה בתנאים טכניים בעיקרם שהיו באחריות המבקשים - הן לא הציגו כל מסמך שיש בו כדי לתמוך בכך". מנגד, הראה היזם כי נתקל בקשיים מול רשויות התכנון 

היזם הגיש ערעור לעליון על ההחלטה של המחוזי, וטען בין היתר כי לפי הטענה המרכזית של הרוכשות, במועד שליחת הודעת ביטול החוזה, היזם היה זכאי לקבלת היתר הבנייה, כאשר קבלתו הייתה תלויה אך ורק בתשלומים שהיה עליו לשלם, אולם "היתר הבנייה ניתן בפועל רק בחלוף 10 חודשים מהמועד בו נשלחה הודעת הביטול, לאחר מאבק ארוך ועיקש אל מול רשויות התכנון". 

השופטת רונן קבעה בפסק הדין כי סיכויי התביעה אינם גבוהים, וכי על אף שלטענת הרוכשות "קבלת היתר הבנייה הייתה כפופה לעמידה בתנאים טכניים בעיקרם שהיו באחריות המבקשים - הן לא הציגו כל מסמך שיש בו כדי לתמוך בכך. מנגד, טענת היזם לפיה ניסה לקבל היתר בנייה ונתקלו בקשיים מול רשויות התכנון אכן נתמכה בהצגת התכתבויות שונות עם הרשויות.

ואכן בפועל היתר הבנייה לא ניתן בסמוך לאחר הודעת הביטול אלא רק כ-10 חודשים לאחר מכן. מעבר לכך, גם טענות (הרוכשות) לפיהן במעמד החתימה הצהירו בפניהן נציגי היזם כי ההיתר עתיד להתקבל בקרוב וכי ביכולתם לעמוד בדרישות הפרויקט, לא נתמכו בראיות של ממש, ולא ניתן להן ביטוי בחוזה הכתוב".  

מומחה מסביר: זה הסעיף שכדאי להוסיף להסכם מכר 

ראש מחלקת נדל"ן ומימון ושותף במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות', עו"ד נדיר אביעד, סבור כי החלטת בית המשפט העליון הינה נכונה וראויה במקרה זה. "במרבית העסקאות שבהן מבוצעת מכירה מוקדמת לפני קבלת היתר בניה , הסיכון שלא יתקבל היתר בנייה במועד שהוסכם - מגולם במחיר התמורה, שנמוכה בגלל סיכון זה. מדובר בסיכון מחושב לשני הצדדים ושניהם כפופים לתום הלב". 

ראש מחלקת נדל"ן ומימון במשרד יגאל בורוכובסקי ושות': "ממליצים להוסיף להסכם המכר סעיף כי ככל והתנאי המתלה לא התקיים, היזם לא יוכל למכור את הדירה בתמורה גבוהה יותר" 

"היו לא מעט סיפורים שבהם היזם הבין כי הוא יכול 'לעכב' את הוצאת ההיתר ומועד התקיימות התנאי המתלה, ובכך למכור את הדירה לצד שלישי במחיר גבוה מהמחיר המקורי. ככל ואין לרוכש הדירה ראיות שיוכיחו כוונה או התנהלות זו, סביר שבית המשפט יבחן את ביטול העסקה בהיבט החוזי המוסכם בין הצדדים. כלומר, אם אכן לא התקבל היתר בניה במועד, הקבלן זכאי להודיע על בטלות ההסכם, ולמכור אותה במחיר גבוה מזה שמכר בתחילה". 

עו"ד אביעד מוסיף כי בעסקאות הכוללות תנאי מתלה, "אנחנו ממליצים להוסיף להסכם המכר סעיף כי ככל והתנאי המתלה לא התקיים, היזם לא יוכל למכור את הדירה בתמורה גבוהה יותר, וזאת בניסיון לנטרל את התמריץ ליזם לבטל את ההסכם. לא בכל עסקה זה ניתן".