המחוזי אסר על בעלי דירות במתחם מלון דניאל בהרצליה להשכירן לתקופות קצרות

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה ערעור שהגישו בעלי דירות במלון דניאל בהרצליה על פסק דינו של המפקח על המקרקעין וקבע כי השימוש השימוש המותר היחיד בדירותיהם הוא למגורים, וכי אין להשכירן השכרת הדירות לטווחי זמן קצרים, תוך פרסום באתרי תיירות או השכרה לטווח קצר דוגמת Airbnb.

הערעור הוגש על  ידי 6 דיירים בארבע דירות מגורים במלון על פסק דינו של המפקח ארז שטיינברג מפברואר 23, שניתן בשמונה תביעות מאוחדות, הנסבות כולן על השימוש בדירות מגורים במלון דניאל הממוקם ברחוב רמת ים, על מצוק החוף של הרצליה. בבעלות החברה מגדל דניאל מלון דירות, בבעלות ראובן אלה, פויו זבולדוביץ וליאון תמן.

הרקע לתביעה הוא תמהיל בעלויות ושימושים ייחודי למדי במתחם המלון, הכולל ארבעה אגפים ו-557 תתי חלקות, המהוות בחלקן יחידות מלונאיות, ובחלקן דירות מגורים, ואשר רשום בפנקס הבתים המשותפים.

במגדל דניאל מלון דירות גילו כי בניגוד לנאמר בתקנון, חלק מבעלי הדירות במתחם משתמשים בדירותיהם כדירות נופש, ומציעים אותן להשכרה לטווח קצר למטרות תיירותיות. זאת באופן המהווה תחרות למלון עצמו ואשר עלול לפגוע בעסקיו

חברת "מגדל דניאל מלון דירות" שהחזיקה בעבר בבעלות מלאה על המבנה, מכרה לאורך השנים חלק מדירותיו לרוכשים פרטיים שונים, ואילו חלק נוסף של המתחם משמש כבית מלון, וחדריו הן יחידות מלונאיות לכל דבר. בתקנון הבית המשותף נכתב כי "כל דירות המגורים תשמשנה למגורים בלבד ולא לכל מטרה אחרת שהיא, ולא תאכלסנה בעת ובעונה אחת דיירים במספר העולה על המקובל והנהוג במלון".  וכי "ככל שבעל דירה אינו משתמש בדירה ברציפות במשך כל השנה, יהא חייב, הוא או מי שיתגורר בדירה מטעמו, להירשם בקבלה של מלון דניאל בבואו להשתמש בדירה ולקראת הפסקת שימושו בה – כפי שעושה כל אורח רגיל במלון".

המפקח אסר על הדיירים להשכיר דירותיהם לתיירות ונופש 

ואולם, במגדל דניאל מלון דירות גילו כי בניגוד לנאמר בתקנון, חלק מבעלי הדירות במתחם משתמשים בדירותיהם כדירות נופש, ומציעים אותן להשכרה לטווח קצר למטרות תיירותיות. זאת באופן המהווה תחרות למלון עצמו ואשר עלול לפגוע בעסקיו. בעקבות זאת, פנתה החברה למפקח על הבתים המשותפים בבקשה שיוציא צו מניעה האוסר על הדיירים להשכיר את דירותיהם לצדדים שלישיים למטרת נופש ותיירות, וכן צו האוסר עליהם לפרסם את הדירות להשכרה באתרי התיירות השונים כגון Airbnb ו-Booking. החברה הסתמכה על הסעיף בתקנון שלפיו הדירה תשמש רק למגורים וכי השכרה לטווח קצר, לנופש, אינה מהווה שימוש למגורים.

מנגד, טענו בעלי הנכסים כי הבית המשותף מוגדר בתקנון כמלון דירות ונופש ולכן לדירות המגורים אופי מלונאי ברור, וכן עונה על שימוש למגורים, זאת בניגוד לשימושים כמו מסחר או תעסוקה. עוד טענו שעל פי התקנון הדירות הן בעלות אופי מלונאי וכוללות מאפיינים כמו שמירת המפתחות לדירה בקבלה ומתן אפשרות לקבלת חלק משירותי מלון לדיירים. עוד נטען כי גם החברה בעצמה השכירה את דירות המגורים כחדרי מלון בעת שמכרה את הדירות.

המפקח קיבל את התביעה ואסר על הדיירים להשכיר את דירות המגורים שבבעלותם למטרות תיירות ונופש לפרקי זמן קצרים מהטעם העיקרי שהשימוש המותר בדירות הוא מגורים בלבד, ולא ניתן לראות שימוש לתיירות ונופש לטווח קצר כשימוש למגורים. כמו כן דחה המפקח את טענתם כי מתן השירותים המלונאיים לדירות משנה את אופיין, וקבע כי לא ניתן לגזור מכך שניתן להשתמש בדירות המגורים לשימוש שאינו למגורים.

בעלי הנכסים טענו כי הבית המשותף עונה על שימוש למגורים, זאת בניגוד לשימושים כמו מסחר או תעסוקה. עוד טענו שעל פי התקנון הדירות הן בעלות אופי מלונאי וכוללות מאפיינים כמו שמירת המפתחות לדירה בקבלה ומתן אפשרות לקבלת חלק משירותי מלון לדיירים

 

לגבי הטענה שהחברה עצמה השכירה את דירות המגורים לטווח קצר קבע המפקח שהשכרת הדירות לטווחים קצרים ולמטרות נופש ותיירות יכולה להיעשות רק בהסכמת החברה ובאמצעותה. עוד הורה המפקח על רישום הערה בדבר קיומו של פסק הדין בדף הרישום של הרכוש המשותף שיאוזכר בכל אחת מדירות הבית המשותף.

השופטת: "השכרת הדירות לטווחי זמן קצרים - שימוש לנופש" 

בערעורם למחוזי טענו הדיירים שהחלטתו של המפקח ניתנה בחוסר סמכות, שכן את ההליך החלה המפקחת אסתר שחל, בטרם מונתה למשרת רשמת בכירה, ומשום כך היא זו שהיתה צריכה לקבל את ההחלטה, או שלכל הפחות היה על המפקח לקיים מחדש את שלב הראיות. מבחינה מהותית טענו כי השכרה לטווח קצר אינה בהכרח נופש, אם לא מתקיימים כל השירותים המתקבלים בבית מלון, כמו שירותי חדרנות וחדר אוכל.

עוד טענו כי מדובר רק בארבע דירות מגורים לעומת 300 חדרי מלון, ולכן לא ניתן לראות בכך תחרות מול בית המלון. לגבי הערת האזהרה שיש לרשום בכל תתי חלקות הבית המשותף ציינו כי "קביעה זו יש בה כדי להוביל לפגיעה בזכויות הקנין של יתר 150 בעלי דירות המגורים בבניין, שכלל לא היו צד להליך בפני המפקח ומשכך, דינה בטלות".

שופטת המחוזי לימור ביבי דחתה את טענות המערערים לגבי סמכות המפקח, וקיבלה גם את רוב קביעותיו בפסק הדין: "ביישום פרשנות המינוח על המקרה דנן, הנני סבורה כי השכרת הדירות לטווחי זמן קצרים, תוך פרסום באתרים כגון booking או airbnb, אינה מהווה שימוש למגורים, אלא שימוש למטרות נופש או חופשה. זאת בהינתן ששימוש למגורים הוא שימוש אשר צריך להצביע על יסודות של קביעות, על ניהול שגרת חיים רגילה תוך השהייה בדירה, על ראיית הדירה כ'בית' – כל אלו אינם מתגשמים בשימוש של ימים ספורים בדירה". 

עם זאת שינתה השופטת את הכרעת המפקח לגבי הערת האזהרה וקבעה כי אין לחייב את רישומה בנכסים של בעלי הדירות שלא לקחו חלק בהליך. בנוסף פסקה לדיירים הוצאות משפט בסך של 10,000 ש"ח. את מגדל דניאל מלון דירות ייצג בהליך עו"ד יניב גלבוע.