מחירי המשרדים יורדים ומיליוני מ"ר נוספים בדרך: "מספרים מפחידים בלי שום קשר לביקושים"

מיליוני מטרים רבועים בבנייני משרדים חדשים צפויים להציף את השוק בחודשים ובשנים הקרובות, זאת, בעוד ששוק הנדל"ן למשרדים מציג בשנה האחרונה בעיקר ירידות מחירים ונכסים רבים עומדים ריקים. בזמן שההיצע עולה על הביקוש, מתחילים להישמע קולות הקוראים להתחיל ולחשוב על ייעודים אחרים לבנייני הענק, כמו למשל למסחר, דיור מוגן ואפילו "מיקרו ליבינג".

שמאי המקרקעין ארז כהן, ששימש בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסביר כי ישנה ירידה משמעותית בביקושים בגלל המלחמה וגם כי היצע המשרדים, בייחוד באזורי הביקוש, הרקיע שחקים. "רק על הצומת של דרך השלום יש 300 אלף מ"ר משרדים שעדיין נבנים. בנוסף יש מיליוני מ"ר בהליך היתרים או תכנון רק בתל אביב. אלו מספרים מפחידים ואין קשר בינם לביקושים".

לדבריו, "יש כמות אדירה של מגדלי משרדים, ממש הצפה, ובעקבות הירידה בהייטק, כיווץ המשק והעבודה ההיברידית, הרבה עוזבים, בעיקר את המגדלים הוותיקים - חלקם לטובת מגדלים חדשים יותר. ואז אין שוכר, ואתה לא יודע מתי יגיע השוכר הבא. אפילו פייסבוק שעוברת השנה לבניין של מליסרון בשרונה, התחייבה שם ל-50 אלף מטר, ועכשיו רוצה להשכיר חלק מזה בשכירות משנה. גם חברות גדולות כמו אמדוקס ואיי.בי.אמ רוצות לצמצמם את כמות המשרדים שהן מחזיקות וזו היום תופעה מאוד רווחת".

מלבד החברות הציבוריות, מי שלדברי כהן צפוי להיפגע הם "אנשים פרטיים שקנו 150-300 מ"ר משרד להשקעה, לקחו לטובת זה הלוואה של מיליון שקל והוסיפו הון עצמי של חצי עד מיליון שקל, וציפו לתשואה של 6-7%. מה שקרה בפועל הוא שעליית הריבית כמעט הכפילה את עלויות המימון וזה פגע ישירות בתשואה מהנכס. גם אם משרד לא מושכר, הבעלים שלו עדיין חייבים לשלם דמי אחזקה וניהול וארנונה, שנעים היום בין 25-30 שקל למטר לחודש. זו הוצאה מאוד משמעותית, זה יותר מ-50% מהשכירות שמקבלים על הנכס".

הדמיית מגדלים של אפריקה ישראל ומליסרון במתחם שרונה, לתעסוקה ומסחר ( ישר אדריכלים )

לדברי גיא עמוסי, מנכ"ל אביסון יאנג המספקת שירותי השקעה וניהול בנדל"ן מסחרי, ההיצע עומד רק לגדול. "בפתח תקווה למשל נבנים עכשיו בערך חצי מיליון מ"ר משרדים. באזור תל אביב, בשטח שבין יצחק שדה עד הבורסה בר"ג, בשנה הקרובה תסתיים בניית 70 אלף מטר של "מבנה" במתחם הסוללים, 50 אלף מטר של הריבוע הכחול נדל"ן בתוצרת הארץ, ומליסרון תשלים בקרוב את פרויקט לנדמרק במתחם שרונה ובו 120 אלף מטר. כל אלו יסתיימו השנה".

לדבריו, יש כמה סיבות לירידה בהיקף המשרדים שחברות שוכרות או קונות. "עליית הריבית, המשך המלחמה בין רוסיה ואוקראינה שמשפיעה על הכלכלה העולמית, והקורונה שלימדה אנשים שאפשר לעבוד מהבית. כל אלה גרמו לכך שחברות בינלאומיות הודיעו שהן מצמצמות 25% מהשטחים של המשרדים שלהן, והשווי של חברות ההייטק שנחתכו בצורה מאוד אגרסיבית בשנתיים האחרונות - דבר שהביא לעצירת הוצאות וצמצום ההשקעות בהן".

גיא עמוסי, מנכ"ל אביסון יאנג המספקת שירותי השקעה וניהול בנדל"ן מסחרי: "הנושא של שינוי ייעוד למשרדים הוא מאוד רחוק ומאוד קשה. לקחת בניין משרדים ולהפוך אותו לבניין דירות זה מורכב, כי אין בו את המערכות שצריך בניין דירות, והעיריות גם לא מעודדות את זה. צריך גם שינוי של התב"ע למגורים, מה שלוקח בישראל בממוצע יותר מ-7 שנים"

על כל זה לדבריו יש להוסיף את המצב הפוליטי והביטחוני בארץ בשנה האחרונה, שמשתק אנשים מלקבל החלטות. "כל אלו ביחד מובילים לסנטימנט שנחשב שלילי בשוק הנדל"ן. בהינתן שהשכרת נדל"ן מסחרי היא לתקופה של 5 שנים, זה אומר שכל שנה 20% מהחברות צריכות לעשות משהו כי נגמר להן החוזה. אבל אנשים לא רוצים להחליט".

"אנשים שלקחו מימון עומדים עכשיו מול שוקת שבורה"

את ההאטה בתחום המשרדים ניתן היה לזהות הרבה לפני פרוץ המלחמה. על פי נתוני דו"ח נת"מ למחצית הראשונה של 2023, אורך חיי חוזי השכירות בשוק המשרדים התקצר מ-5 ל-3 שנים בממוצע, דבר המעיד בעיקר על חוסר הוודאות ממנו סובלות החברות. עוד מצא הדו"ח כי התשואות על הנכסים, שידעו גם לגעת ב-8%, התמתנו וירדו לרמה של 6%, וכי מחירי השכירות למשרדים בתל אביב ירדו גם הם, בעיקר בגלל הצינון בשוק ההייטק ושוק שכירויות המשנה, מ-140 שקל למ"ר בחציון השני של 2022, ל-130 שקל למ"ר בסוף החציון הראשון של 2023 בממוצע.

רו"ח איריס שטרק, נשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר, ושותפה מנהלת ב"שטרק את שטרק, רואי חשבון", מסבירה כי "עוד לפני הקורונה הייתה בנייה מאסיבית של משרדים, והמשיכו לבנות בצורה מאוד אינטנסיבית גם אחרי הקורונה. אבל מאחר שאנשים עברו לעבוד הרבה יותר מהבית, חברות החלו בצמצום והתייעלות, וזה יצר עודף היצע עצום של משרדים. בתל אביב, בבני ברק, ברמת גן ובפתח תקווה משרדים עומדים ריקים ואין אפילו התעניינות, אני חושבת שמדובר במאות אלפי מ"ר".

"נוצר מצב שבונים משרדים חדשים, והמשרדים הוותיקים יותר הופכים להיות פחות אטרקטיביים, בטח כשהחדשים זולים יותר. עיר רפאים כזו היא מסוכנת וזה גם אי ניצול משאבים. אתה הרי ממשיך לשלם את דמי הניהול ואת המיסים על הנכס בזמן הזה. זה נכס שהניב בחלק מהמקרים8%  תשואה, ואנשים שלקחו מימון עומדים עכשיו מול שוקת שבורה. אני מרגישה את זה היטב בקרב הלקוחות שלי. אם לא יעשו עכשיו איזו פעולה מאוד מאסיבית, כמו למשל לעצב את הנכסים למגורים ולעשות שילוב של מסחר, המצב רק יחריף".

איריס שטרק, נשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר: "עוד לפני הקורונה הייתה בנייה מאסיבית של משרדים, והמשיכו לבנות בצורה אינטנסיבית גם אחריה. אבל אנשים עברו לעבוד הרבה יותר מהבית, וחברות החלו בהתייעלות, וזה יצר עודף היצע עצום של משרדים. בת"א, בני ברק ופ"ת משרדים עומדים ריקים ואין אפילו התעניינות" 

אילנה ארליכמן, סוכנת נדל"ן ותיקה למשרדים ומסחר באזור המרכז, אומרת כי הקורונה אכן רוקנה את המשרדים דרמטית, אבל מאז הביקוש חזר לרמות הרגילות, ומה שהשתנה הוא ההיצע. "יום אחרי הקורונה היה צונאמי של דרישה. כל מה שהיה ראוי נחטף. בכלל, יש מגמה ברורה, כל שנה יש עלייה בדרישה של 4% בממוצע בצורך במשרדים, וזה למרות העלייה בעבודה מהבית. אני לא חושבת שיש ירידה בביקוש, אלא עלייה בהיצע". לדבריה, "הרבה משרדים עומדים ריקים, אבל לא בבניינים המבוקשים ביותר. בהחלט בונים יותר ממה שצריך".

ארליכמן מעריכה כי באזורי הביקוש כמו בפתח תקווה, רמת גן, תל אביב ובני ברק, מדובר על 75% תפוסה בממוצע לפחות בבניינים המבוקשים, ובחלקם אף יותר. אחת הסיבות לכך לדבריה, מעבר לנוחות שמגיעה עם המעבר לבניין חדש, היא כי במגדלים חדשים אפשר בחלק מהמקרים למצוא משרדים זולים יותר, בעיקר במגדלים שיש בהם ריבוי בעלויות. "בעל נכס ששם את הפנסיה שלו במשרד, יהיה הרבה יותר לחוץ לקבל את השכירות שלו. בניגוד לחברה גדולה שמחזיקה בניין שלם בבעלותה, ולא מוטרדת אם כמה משרדים לא מושכרים לתקופה מסוימת. במגדלים כאלה שאינם מרובי בעלים המחירים מאוד יציבים".

"לקחת בניין משרדים ולהפוך אותו לבניין דירות זה מורכב" 

בהינתן שהמצב שבו ההיצע עולה על הביקוש צפוי ללוות את שוק המשרדים זמן רב, ובפרט את אזורי המשרדים הוותיקים יותר, נשאלת השאלה מה יש לעשות עם כל אותם שטחים בנויים וחסרי שימוש.

לדעתו של ארז כהן, "יצטרכו למצוא למשרדים שימושים אלטרנטיביים. להפוך את הכל למגורים רגילים, למשפחות למשל, זו בעיה כי צריך גם גני ילדים ובתי ספר. אבל בהחלט אפשר להסב את השטחים למגורים לאוכלוסייה מבוגרת או לרווקים - מיקרו ליבינג. זה חוסך תנועה בכבישים, מקרב אנשים לעבודה. מאחר והעיריות חוששות מאובדן הארנונה, אפשר להסב את השטחים גם למרפאות, דיור מוגן, או סניפי בנקים מסחריים. צריך יהיה להרחיב את המושג של משרד כי יש היצע מאוד גדול וצריך לאכלס אותו במשהו".

אולם לדברי עמוסי, "הנושא של שינוי ייעוד למשרדים הוא מאוד רחוק ומאוד קשה. לקחת בניין משרדים ולהפוך אותו לבניין דירות זה מורכב, כי אין בו את המערכות שצריך בניין דירות, והעיריות גם לא מעודדות את זה בכלל. צריך בתי ספר, פינוי אשפה, ובעיקר שינוי של התב"ע למגורים, כשהממוצע בישראל הוא יותר מ-7 שנים לשינוי תב"ע".