לא מאכערים: החשיבות של מארגני העסקאות בהליכי פינוי בינוי

"כשבעל דירה מחפש היום מידע באינטרנט על מארגני עסקאות, הוא עדיין מוצא סיפורי אימה על מאכערים, אז ודאי שיש לפעמים רתיעה בקרב חלק מהדיירים", אומר עו"ד עמית אמויאל, שותף ומנהל מחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד עורכי הדין דן עופר ושות'. אבל לדבריו, המצב היום שונה לחלוטין מכפי שהיה בעבר, ופעילותם של מארגני העסקאות לא רק מוסדרת בחוק, אלא לרוב גם נחוצה ואפילו קריטית לקידום התחדשות של מתחמי פינוי בינוי גדולים.

האבולוציה של מארגני העסקאות

הגופים המארגנים נוצרו בשוק כדי לקחת על עצמם את "עבודת הרגליים" הראשונית שנדרשת לקידום הפרויקט. הם אחראיים על הפנייה לבעלי הדירות, העברת המידע על הפרויקט והשגת שיעור ההסכמה הנדרש על פי חוק. ברגע שהושגה ההסכמה הנדרשת, מארגני העסקאות הם אלה שעורכים מכרז יזמים או יוצרים שיתוף פעולה עם גוף יזמי גדול שמאפשר להוציא את הפרויקט לפועל.

"כשהתחום היה עדיין חדש והמוסד הזה של מארגני העסקאות רק התחיל להיווצר, היו לא מעט מארגנים או מתווכים למיניהם שפיזרו הבטחות שלא בהכרח היה להן כיסוי", אומר עו"ד אמויאל. "הם החתימו דיירים על הסכמי התחייבות לתקופות בלתי מוגבלות ורשמו הערות אזהרה בטאבו, ולמעשה גם הונו את הציבור וגם חסמו את האפשרות של יזמים או מארגנים טובים יותר להיכנס לאותו המתחם".

בעקבות המצב, חוקק ב-2017 חוק המארגנים, הידוע גם בשם "חוק המאכערים", אשר הסדיר את פעילות מארגני העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית. החוק קבע כללים לגבי מסירת המידע והשקיפות הנדרשת מהמארגנים, קצב מועדים וזמנים לפעילותם על מנת לא לאפשר להם "להחזיק" בדיירים מבלי לקדם את התהליך, ואיפשר לדיירים לצאת מההתקשרות אם לא מושגת התקדמות תוך פרק זמן הגיוני.

גם לאחר הסדרת התחום, חששות מסוימים של בעלי הדירות לא שככו ונותר קושי לתת אמון במארגני העסקאות. השאלה העיקרית של בעלי הדירות הייתה כיצד, אם עוד אין יזם בתמונה, אפשר לסמוך על ההבטחות של מארגני העסקה? לדברי עו"ד אמויאל, זה בדיוק השלב הבא באבולוציה של מארגני העסקאות.

"היום ישנן כבר חברות מארגנים מקצועיות", הוא אומר. "הן בדרך כלל מורכבות מאנשי מקצוע מתחום הנדל"ן – אדריכל , שמאי, עורך דין – שפועלים לא רק לארגן את הדיירים ולקדם את החתימות אלא גם מקדמים את תכנון הפרויקט. החבילה שהם נותנים לדייר היא יותר מאשר להחתים אותו ולמכור אותו ליזם, הם ממש מקדמים את הפרויקט. וכיוון שהם מקדמים אותו תכנונית, הם גם יכולים לתת לדיירים ודאות של התמורות שהם יקבלו, עוד לפני היציאה למכרז יזמים".

ודאות רבה יותר, יזמים חזקים יותר, תמורות גדולות יותר

המעורבות של מארגני העסקאות, אומר עו"ד אמויאל, היא קריטית במיוחד עבור מתחמים גדולים של פינוי בינוי , הכוללים עשרות ומאות יחידות דיור קיימות על פני שטח גדול מאוד. "כדי לבצע פרויקט במתחמים כאלה צריך להגיע לכל בעלי הדירות, לשבת עם כל אחד מהם, להסביר לו במה מדובר ולרתום אותו לתהליך. הרבה מאוד יזמים נמנעים מלהיכנס למתחמים כאלה בגלל היקף העבודה והמשאבים שזה דורש, בייחוד לאור הסיכון שאליו הם חשופים. אז כשמארגני העסקאות לוקחים על עצמם את העבודה הראשונית וגם את הסיכון, הם מייצרים היתכנות לפרויקטים שבלעדיהם לא היו קורים".

בסך הכל, הוא אומר, העבודה שמבצעים מארגני העסקאות טומנת בחובה לא מעט יתרונות, הן עבור בעלי הדירות והן עבור היזמים. "כיוון שהמארגנים המקצועיים מקדמים את התכנון, הם נותנים ודאות גם לבעלי הדירות הקיימות וגם ליזמים, שמלכתחילה מגיעים לפרויקט שנמצא בשלב מתקדם יותר של תכנון. זה מאפשר למארגנים להגיע ליזמים גדולים, רציניים וחזקים יותר, שגם מוכנים לתת תמורות גדולות יותר לדיירים כיוון שהם פחות חשופים לסיכון. יש את הרוב הדרוש מבין הדיירים, יש תב"ע בשלב מתקדם, יש תכנון, כל הצדדים יודעים מה הם מקבלים ויש הרבה פחות חשש שהפרויקט לא ייצא לפועל או ייצא אחרת מכפי שנראה בשלבים המוקדמים".

עמית אמויאל.  צילום: אדיר אסרף. 

מעורבות מלאה בתהליך

עו"ד אמויאל מתמחה בייצוג בעסקאות התחדשות עירונית , הן בייצוג דיירים והן בייצוג יזמים ומארגנים. מבחינתו, ההמלצה היא חד משמעית – לשתף פעולה עם מארגנים ואף לבצע פניה יזומה למארגנים מטעם הדיירים, אבל לעשות זאת רק עם מארגנים מקצועיים, בעלי ניסיון ושהצוות שלהם כולל אדריכל , שמאי ועורך דין. אלו, לדבריו, גם המארגנים היחידים שהוא מוכן לייצג.

כמו בהתקשרות ישירה מול יזם, הצעד הראשון גם בהתקשרות עם מארגני עסקאות יהיה תמיד פנייה לעורך דין שייצג את הדיירים. "התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים הוא לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות, לוודא שהמארגנים פועלים בהתאם לדרישות החוק ולא עושים פעולות שעשויות "לכלוא" את הדיירים לתקופות ארוכות או לתמורות נמוכות מהמקסימום שהם יכולים לקבל", הוא אומר.

עורך הדין יבדוק ביסודיות את החברה המארגנת, את הרקורד שלה, את הצוות שמרכיב אותה ואת הניסיון והיכולות שלה. בהמשך, יוודא עורך הדין שהמארגנים עורכים כנסי דיירים כנדרש, מעבירים את המידע בשקיפות, מחתימים את הדיירים על מסמכים אחידים ולא מפזרים הבטחות שונות לדיירים שונים, מבלי שאיש יודע מה הובטח לאחרים, וכמובן יפקח על הליכי התכנון שהמארגנים מבצעים.

"יש המון יתרונות לעבודה עם מארגני העסקאות הנכונים", הוא מסכם. "זה גורם מקצועי שמלווה את הדיירים בתהליך, מקדם אותם גם מבחינה משפטית וגם מבחינה תכנונית ומוציא למכרז פרויקט יותר בשל, עם פחות סיכונים ולכן עם אפשרות להבטיח תמורות טובות יותר. עם זאת, חשוב לא לתת לאף מארגן "צ'ק פתוח", אלא לדאוג לבחירת נציגות מטעם בעלי הדירות שתהיה עם האצבע על הדופק לאורך כל הדרך ותשמור על מעורבות מלאה בתהליך".