עיריית ת"א נקטלה: הסתפקה ב-38% הסכמה לבנייה בבית משותף בעוד החוק מחייב 75%

ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב מותחת ביקורת חריפה על הוועדה המקומית תל אביב, זאת לאחר שהוועדה המקומית אישרה בקשה להיתר בנייה בבית משותף, על אף שמבקשי ההיתר לא הראו את שיעור ההסכמות הנדרש לבנייה לפי חוק המקרקעין – 75% מבעלי הדירות המחזיקים בלפחות שני שליש מהרכוש המשותף. בהחלטתה כתבה הוועדה כי "מצב שבו מוסד תכנון מאשר בקשה להיתר, כאשר ברור על פניו שאין בידי מגיש הבקשה להיתר הזכות לממש את הבקשה להיתר, עלול להביא לכך שמגיש הבקשה יפעל למימוש ההיתר בהעדר זכות קניינית לכך". לסיכום, המליצה ועדת הערר לוועדה המקומית לקיים דיון חוזר בבקשה. את העוררים כנגד הוועדה המקומית ייצגו עוה"ד שחר פטל ואלדן דנינו. 

המדובר בבקשה להיתר להקמת 14 מרפסות תלויות ומקורות, והגדלת שטח של 19 מרפסות קיימות בבניין בן 68 דירות ושתי כניסות בשכונת ל' בצפון תל אביב. הבקשה הוגשה על ידי 26 בעלי זכויות בלבד, ורק בנוגע לאגף הצפוני של הבניין. לבקשה הוגשו התנגדויות של 11 בעלי דירות מהאגף הצפוני והדרומי. בינואר השנה החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב לאשר את הבקשה ולדחות את ההתנגדויות מהטעם כי לפי הנחיות מרחביות תותר מרפסת בעת ובעונה אחת לכל הדירות באותו אגף, וכי ניתנה הסכמה של 38.2% מבעלי הדירות בבניין לעומת 16% מתנגדים.

להחלטה המלאה של ועדת הערר לחצו כאן 

בעקבות אישור ההיתר, עררו 14 בעלי זכויות לוועדת הערר המחוזית נגד ההחלטה. לטענתם, הבקשה נעדרת תימוכין קנייניים ולכן כלל לא הייתה אמורה לעלות לדיון, שכן לפי חוק המקרקעין נדרשת הסכמה של 75% מהדיירים שלפחות שני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, בעוד שלפי פרוטוקול הוועדה המקומית במקרה זה מדובר ב-38.2% בלבד מבין הדיירים שנתנו את הסכמתם. עוד טענו העוררים שעל מבקשי ההיתר היה להגיש הסכמה פוזיטיבית באמצעות פרוטוקול אסיפה, אך הפרוטוקולים מאוקטובר 21 הראו התנגדות לבקשה. לטענת העוררים, בהעדר של הסכמה פוזיטיבית של הרוב הדרוש, ועדות התכנון לא ידונו בבקשות נעדרות תימוכין קניינים מחשש לדיון סרק.

הוועדה המקומית טענה כי כלל טענות העוררים הן קנייניות, וכי אין כל טענה תכנונית נגד ההיתר. עוד טענה שאין מניעה לאשר את הבקשה גם ללא הרוב הדרוש לאחר שהפעילה שיקול דעת ושמעה את דעות התומכים והמתנגדים וכי אין פגיעה בזכויותיהם של יתר הדיירים.

"הבקשה נעדרה הסכמה פוזיטיבית, אך הוועדה דנה ואף אישרה" 

ועדת הערר, בראשות עו"ד אפרת דון-יחיא סטולמן קבעה אומנם כי לעוררים אין זכות להגיש ערר, שכן לא הגישו התנגדות בסוגייה תכנונית. "יחד עם זאת, משהובא העניין לפתחינו ונוכח הסוגייה העקרונית המתעוררת מהסוגייה שלפנינו, מצאנו לנכון לומר את הדברים הבאים". מכאן והלאה עוסקת החלטת ועדת הערר בעצם החלטת הוועדה המקומית לדון ואף לאשר את בקשת ההיתר. 

"לטעמינו, במקרה הנדון ברור שלא קיימים בידי מגישי הבקשה תימוכין קנייניים למימוש הבקשה להיתר. אכן הלכה היא שאין מוסד תכנון הערכאה המוסמכת להכריע בטענות ובשאלות קנייניות שמעלים הצדדים בעניין. אלא שלטעמינו, במקרה הנדון, הבחינה אם בידי מגישי הבקשה תימוכין קנייניים היא בדיקה פשוטה ולא מורכבת". על טענת הוועדה המקומית, לפיה "אין קושי ומניעה בדיון באישור  בקשה הנעדרת הסכמתם של בעלי זכויות במקרקעין, ובלבד שהיא הוגשה על ידי מי שיש לו זכות במקרקעין". כתבה ועדת הערר: "האמור אינו מקובל עלינו".

על טענת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כי היא מוסמכת לדון בבקשה גם אם אין תימוכין קניינים, קבעה ועדת הערר כי "בהיעדר תימוכין קנייניים ראוי שיימנע מוסד התכנון מקיום הדיון התכנוני"

עוד נכתב כי "במקרה שלפנינו, על אף שהבקשה נעדרה הסכמה פוזיטיבית, בשיעור הקבוע בחוק המקרקעין, לא נמנעה הוועדה המקומית מלדון ולאשר אותה". על טענת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כי היא מוסמכת לדון בבקשה גם אם אין תימוכין קניינים קבעה ועדת הערר כי "בהיעדר תימוכין קנייניים ראוי שיימנע מוסד התכנון מקיום הדיון התכנוני". על טענת הוועדה המקומית כי ההיתר אינו פוגע בזכויות הדיירים האחרים ציינה ועדת הערר כי  "הקביעה אם טעמיו של דייר ראויים וסבירים אינה עניין לבחינת מוסד התכנון".

בעיקר הביעה ועדת הערר דאגה מכך שכאשר בקשה להיתר מאושרת ללא תימוכין קנייניים, עשויים מבקשי ההיתר להתחיל לנקוט בפעולות לא חוקיות בשטח. "מצב שבו מוסד תכנון מאשר בקשה להיתר, כאשר ברור על פניו שאין בידי מגיש הבקשה להיתר הזכות לממש את הבקשה להיתר, אינו בהלימה לפסיקת בית המשפט ואף עלול להביא לכך שמגיש הבקשה יפעל למימוש ההיתר בהעדר זכות קניינית לכך... אין לעצום עין נוכח המציאות שלפיה ברבים מהמקרים, עם מתן הייתר ממומש ההיתר אף בהעדר הסכמה מצד הרוב הדרוש".

לסיכום קבעה ועדת הערר בהחלטתה כי על מוסד התכנון לבדוק תימוכין קנייניים של מבקשי ההיתר, בטרם מתקיים דיון באישור ההיתר. הוועדה אמנם לא שללה מקרים שבהם עשויה הוועדה המקומית לחרוג מהכלל, כמו למשל כאשר מדובר בהנגשה של דירת נכה, אך ציינה כי "במקרה שלפנינו הוועדה המקומית לא הצביעה על נסיבות ייחודיות, המצדיקות התעלמות מכך שהבקשה להיתר נעדרת תימוכין קנייניים".

לסיכום קבעה ועדת הערר כי על מוסד התכנון לבדוק תימוכין קנייניים של מבקשי ההיתר, בטרם מתקיים דיון באישור ההיתר. הוועדה אמנם לא שללה מקרים שבהם עשויה הוועדה המקומית לחרוג מהכלל, אך ציינה כי "במקרה שלפנינו היא לא הצביעה על נסיבות ייחודיות, המצדיקות התעלמות מכך שהבקשה נעדרת תימוכין קנייניים"

על אף אמירותיה הנחרצות של ועדת הערר, בשורה התחתונה ובהיעדר הזכות להגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית, כתבה ועדת הערר כי "לא מצאנו שיש בידינו הסמכות לבטל את החלטת הוועדה המקומית", אך הוסיפה כי בנסיבות שבהן מגישי הבקשה רחוקים מההסכמה הפוזיטיבית הנדרשת לצורך מימוש ההיתר, "אנו סבורים כי ראוי שהוועדה המקומית תקיים דיון חוזר בבקשה. בהינתן הנסיבות זוהי כאמור המלצה בלבד שאינה מחייבת את הוועדה המקומית".

עו"ד שחר פטל, שייצג את העוררים, בירך על ההחלטה: "זוהי עוד דוגמה לכך שמוסדות התכנון אינם נדרשים בהכרח לזכויות בעלי קרקע, ושעל בעלי דירות ובעלי קרקע לפנות ולבצע בדיקה מקצועית על ידי עורך דין מטעמם לבחינת פרטי בקשות להיתר המקודמות בסביבתם, בסמיכות למקרקעין או לבניינם. זאת, גם בהיבטים קנייניים וגם בהיבטים תכנוניים, בבחינת 'אם אין אני לי מי לי' וכבר בשלב ההתנגדויות עוד לפני שלב הערר. בענייננו הבעיה היתה בהיבט הקנייני ואולם במסגרת בקשות רבות להיתר בניה או לקידום תב"ע קיימות גם פגיעות תכנוניות או קידום שלא כדין המצריכים ערנות של הבעלים, באמצעות עורך דינם. זאת, גם ברובעים בהם תוכניות מסודרות כמו בתל אביב.

"אנו מברכים על עמדת וועדת הערר שבחרה בהמלצתה וממילא בהכוונת המדיניות העתידית לצדד בעמדת בעלי הדירות הנפגעים מקידום התכנון, ולהטיל אחריות מוגברת על ועדות התכנון כלפיהם, ובפרט בימים כאלו שבהם הציבור מייחל ומצפה מהרשויות לעמוד לצד האזרח הנפגע". 

מעיריית תל אביב-יפו נמסר בתגובה: הוועדה מקומית מברכת על החלטת ועדת הערר שדחתה את הערר. בכל הנוגע לדברים שוועדת הערר מצאה לנכון לומר למעלה מן הצורך, בכל הנוגע לסוגיית ההסכמות, יצוין, כי הוועדה המקומית פועלת בהתאם לדיני תכנון ובניה ולהלכות בית המשפט העליון בנושא ובתוך כך פועלת על פי סמכותה לקדם את הליכי הוצאת היתרי הבניה בעיר וכך גם במקרה זה".