ועדת הערר: לא ניתן לאשר הקלה המנוגדת לתוכנית המתאר העירונית ללא הצדקה תכנונית

אישור הקלה לתוספת יחידות דיור אינו יכול לסתור תוכנית מתאר כוללנית ללא הצדקה קונקרטית, ועל אחת כמה וכמה נכונים הדברים ביחס לתוכנית מתאר שאושרה לפני זמן קצר. כך קבעה השבוע ועדת הערר מחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, שדחתה בקשה לאישור הקלה ברחוב גוש עציון בגבעת שמואל, שאינה תואמת את התוכנית הכוללנית של העיר, שקיבלה תוקף ב-2020. הערר הוגש על ידי בעל זכויות בקרקע נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעת שמואל. בהחלטתה, דחתה ועדת הערר את בקשת העורר לתוספת יחידת דיור חמישית בבניין בהליך של הקלה.

הבקשה להיתר מתייחסת למקרקעין שעליהם חלה תוכנית שפורסמה למתן תוקף ב-1972, המייעדת אותם למגורים ב' - אזור שבו מותרת הקמת בתים משותפים בצפיפות נמוכה ובגובה נמוך. בהתאם להוראות התוכנית, באזור מגורים ב' ניתן להקים מבנה בן 2 קומות על הקרקע או מעל קומת עמודים מפולשת בגובה 2.2 מ', הכולל 2 יח"ד בכל קומה.

על המקרקעין חלה גם התוכנית הכוללנית לגבעת שמואל, שפורסמה למתן תוקף במרץ 2020. על פי התוכנית הכוללנית, המקרקעין שייכים למתחם שבו נשמרות הזכויות הקיימות. הבקשה להיתר כללה הריסת מבנים קיימים, בניית בית מגורים בן 4 יח"ד מכוח התוכנית ובניית יח"ד חמישית בהקלה מהוראות התוכנית.

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה ביוני 23 מהטעמים הבאים: לא ניתן להוסיף יחידות דיור על התוכנית הקיימת, היא מתנגדת לתוספת יחידות דיור ללא הצדקה תכנונית במיוחד כשהמגרש גובל במתחמי התחדשות עירונית , ובאזור ותיק יש להוסיף יחידות דיור רק בהתחדשות עירונית הכוללת מתחם שלם.

העורר טען מנגד כי התוכנית הכוללנית אינה גוברת על תוכניות קיימות או על אפשרות לקבל מהן הקלות והיא תוכנית מנחה בלבד, כי התוכנית החלה על המקרקעין היא תוכנית ישנה, אשר לקחה בחשבון את האפשרות לקבל הקלות ומראש הפחיתה בזכויות הבנייה, כי תוספת יח"ד חמישית עולה בקנה אחד עם מטרות התוכנית הכוללנית הצופות הכפלת האוכלוסייה וכי יש צורך בדירות קטנות. עוד טען כי תוספת דירה אחת לא תעמיס על התשתיות וממילא קיימת בבניינים סמוכים.

הוועדה המקומית טענה שהטענות היו צריכות להיו מועלות בשלב ההתנגדויות לתוכנית הכוללנית וכי התוכנית הכוללנית היא במעמד גבוה יותר מתוכנית רגילה ולא הוסיפה ולא גרעה מהזכויות הקיימות. "קביעה זו נבעה מאופייה של הבנייה בחלק זה של הרחוב – בנייה בסגנון של רביעיות – שהינה יוקרתית ומבוקשת מאוד כבנייה לא צפופה בטבורה של העיר". טענותיה העיקריות היו שלא ניתן לסטות מהתוכנית הכוללנית, ודאי לא זמן קצר אחרי שאושרה וכן כי אין הצדקה תכנונית להקלה.

ועדת הערר קבעה כי במסגרת הבקשה להיתר, לא התבקש אישורה של תוכנית בסמכות מקומית בסטייה מהתוכנית הכוללנית, אלא אישורה של הקלה מהוראות תוכנית שהתוכנית הכוללנית קבעה כי תוסיף לחול. מכאן, שעל הקושי הרגיל באישור תוכנית בסמכות ועדה מקומית העומדת בסתירה לתוכנית כוללנית מתווסף הקושי הכרוך באישור סטייה מהוראות תוכנית תקפה החלה על המקרקעין.

לפי החלטת ועדת הערר, תוכנית בסמכות מקומית לא תסתור תוכנית כוללנית – אלא בהתקיים חריגים מסוימים שנמנו במפורש בחוק. כמו כן ציינה שטענות נגד לזכויות במתחמים צריכות לבוא כחלק מההתנגדויות ולא לאחר אישור התוכנית. עוד נכתב כי בהתאם לפסיקת בתי המשפט, המתח בין העיקרון הבסיסי של היתר תואם תוכנית לבין הצורך בגמישות תכנונית מוביל לכך שהיתר לסטייה מתוכנית יינתן "רק בנסיבות חריגות המצדיקות זאת ולא כדבר שבשגרה".

"ההצדקה התכנונית שהוצגה בפנינו לאישור ההקלה המבוקשת בדמות תוספת יח"ד חמישית הינה הצורך הלאומי בתוספת של יחידות דיור, כמו גם גיוון היצע יחידות הדיור ע"י הצעת יח"ד קטנות. מדובר בהצדקה תכנונית עקרונית, שאינה ייחודית למקרקעין המסוימים שלגביהם הוגשה הבקשה להיתר. עם זאת, שיקולים אלו נבחנו רק לאחרונה בעת אישור התוכנית הכוללנית של גבעת שמואל, אשר איזנה בינם לבין שיקולים חשובים אחרים. אלו האחרונים תוארו בתוכנית הכוללנית, וכללו שמירה על גרעין ההתיישבות ההיסטורי של היישוב המתפקד כמרכז מקומי.

"נוסחת האיזון שקבעה התוכנית הכוללנית כוללת בין השאר: תוספת זכויות וחיוב בהקמת דירות קטנות במתחמים ותתי מתחמים מסוימים בלבד בעיר, תוך הותרת המתחם כאזור לשמירה על תבנית הבנייה הקיימת. ההצדקה התכנונית לסטייה מהוראות תוכנית כוללנית בדרך של הקלה אינה יכולה להיות כזו שמערערת את האיזון שעליו מבוססים עקרונות התוכנית הכוללנית, בהעדר הצדקה קונקרטית כלשהי לסטייה ברמת המגרש הבודד; על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בתוכנית כוללנית שאושרה שלוש שנים וחצי בלבד קודם לכן, ומימושה מצוי עדיין בעיצומו".

בסופו של דבר, הערר נדחה אך ועדת הערר קבעה כי  אין מניעה מהמשך קידום הוצאת ההיתר ביחס ל- 4 יחידות הדיור שתואמות את התכנון המאושר החל על המקרקעין. לא נקבע צו להוצאות. את העורר ייצג עו"ד יעקב שי. את הוועדה המקומית ייצגה  עו"ד רותם ארביב קופלניקוב.