האם דיירים קשישים בפרויקטים לפינוי-בינוי עשויים להיפגע – דווקא מרשות המיסים?

רשות המיסים פרסמה לאחרונה חוזר חדש - חוזר מיסוי מקרקעין 1-2021 תחת הכותרת 'הטבות מס לדייר קשיש במתחם פינוי-בינוי - מציג עמדה חדשה בנוגע למועד כניסתה לתוקף של עסקת פינוי ובינוי, אשר עשויה לפגוע בהטבות שלהן זכאים קשישים בפרויקטים מסוג זה.

בשנים האחרונות אנחנו רואים פרויקטים רבים של פינוי ובינוי יוצאים לפועל במטרה לשדרג שכונות ישנות, ובמסגרתם מפונים בנייני מגורים לטובת הקמת בנייה רוויה יותר. למעשה, דיירים בבניין מוֹכרים ליזם את דירותיהם ואת זכויות הבנייה הצמודות להן, ובתמורה מקבלים דירות בבניין חדש ומודרני, בסביבה הכוללת תשתיות מפותחות. כך כולם יוצאים נשכרים – הדיירים מקבלים דירות חדשות ומשודרגות ללא עלות מצידם, היזם מקבל זכויות לבנייה של דירות שהוא מוכר לציבור, והמדינה מגדילה את היצע הדירות ומשפרת את התשתיות ואת איכות החיים של התושבים.

המאבק בדיירים סרבנים - וההתחשבות בדיירים הקשישים

כדי להתמודד עם תופעת ה"דייר הסרבן", בעסקאות פינוי ובינוי שלא יוצאות לפועל בשל התנגדות לא סבירה של דיירים, קבע חוק פינוי-בינוי (פיצויים) כי נדרשת חתימה של 80% לפחות מהדיירים על ההסכם עם היזם, כדי שאפשר יהיה לחייב את שאר הדיירים לחתום. לכן לרוב בהסכמים אלו קיים תנאי מתלה לחתימה של 80% לפחות מהדיירים בבית המשותף. משום כך ישנם יזמים הממתינים להגעה לכמות החתימות הנדרשת בטרם יחתמו בעצמם, מכיוון שלהסכם לא יהיה תוקף עד למועד זה, ומאחר שהמשא ומתן המורכב עם הדיירים אורך זמן. זכרו היטב את נושא מועד החתימה מצד היזם, שכן לעניין זה יש חשיבות רבה.

בשנת 2018 עבר תיקון לחוק, שקבע כי על היזם להציע חלופות תמורה לקשיש במקרים כאלו, כגון מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית, קבלת שתי דירות חדשות קטנות יותר בפרויקט ותמורה כספית. חלופות אלו אמורות לשכנע אותו להסכים לחתום

אם כן, ומטבע הדברים, באותן שכונות ישנות עשויים להתגורר קשישים שדירתם היא הנכס הכלכלי המרכזי שלהם, ולעיתים הם יתקשו להיפרד ממנה, ויסרבו לחתום על ההסכם. לכן בשנת 2018 עבר תיקון לחוק, שקבע כי על היזם להציע חלופות תמורה לקשיש במקרים כאלו, כגון מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית, קבלת שתי דירות חדשות קטנות יותר בפרויקט ותמורה כספית. חלופות אלו אמורות לשכנע אותו להסכים לחתום. רק אם סירב הקשיש לחלופות אלה יהיה ניתן לראות בסירובו כ"בלתי סביר", והוא ייחשף לתשלום פיצויים לדיירים בגין הנזק שנגרם בשל אובדן העסקה, אם הפרויקט אכן לא יצא לפועל.

קשיש הוא מי שמלאו לו 70 ושהתגורר בדירה שנתיים רצופות לפחות, ביחס למועד שבו נחתם הסכם המכירה הראשון על ידי אחד מבעלי הדירות בבית משותף, ומי שהתגורר בדירה במועד חתימת ההסכם

במסגרת התיקון לחוק נקבע גם תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין , שנועד לתת תמריצי מס ליזם ולקשישים לביצוע פרויקטים של פינוי ובינוי. בתיקון זה נוסחה הגדרת "קשיש" באופן רחב יותר מההגדרה בחוק פינוי ובינוי, וזו קבעה כי קשיש הוא מי שמלאו לו 70 ושהתגורר בדירה שנתיים רצופות לפחות, ביחס למועד שבו נחתם הסכם המכירה הראשון על ידי אחד מבעלי הדירות בבית משותף, וכן שאותו קשיש התגורר בדירה במועד חתימת ההסכם. עוד נקבע הסדר פטור מורחב לקשישים הבוחרים בחלופות השונות המוצעות על ידי היזם.

על הבעייתיות שבפירוש המושג "הסכם מכירה ראשון"

ב-9 בפברואר האחרון פרסמה רשות המיסים את אותו חוזר מיסוי מקרקעין 1-2021, אשר נועד להסביר את הוראות תיקון 94, ושם נחשפה פרשנותה הבעייתית של רשות המיסים למונח "הסכם מכירה ראשון" – המונח שהזכרנו בקצרה קודם לכן. בהתאם לעמדת הרשות, במקרה שבו יזם מעביר לדייר הסכם לחתימתו, אך משהה בעצמו את חתימתו, יראו את מועד חתימת הדייר כמועד חתימת ההסכם, שכן העברת ההסכם הינה הצעה ואילו חתימת הדייר הינה קיבול.

עמדה זו של רשות המיסים אינה עולה בקנה אחד עם הפרקטיקה המקובלת זה שנים, ועם דרישת הכְּתב המהותית לביצוע עסקאות במקרקעין, והיא עשויה להיות בעלת השלכות רחבות אשר יגדילו את נטל המס ואת חובות הדיווח של הצדדים לעסקה

עמדה זו של רשות המיסים אינה עולה בקנה אחד עם הפרקטיקה המקובלת זה שנים, ועם דרישת הכְּתב המהותית לביצוע עסקאות במקרקעין, והיא עשויה להיות בעלת השלכות רחבות אשר יגדילו את נטל המס ואת חובות הדיווח של הצדדים לעסקה.

כך למשל, סעיף 49כ לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי אם הדייר מוֹכר ליזם את זכויותיו במסגרת הסכם הכולל תנאי מתלה, כפי שקורה לרוב, כאמור, בפרויקטים אלה, יידחה יום המכירה למועד התקיימות התנאי המתלה - ובלבד שהיזם הודיע למיסוי מקרקעין על העסקה בתוך 30 ימים מיום חתימת ההסכם על ידי הדייר. כלומר בהתאם לעמדת הרשות, במקרה שבו היזם ישהה את חתימתו ולא ידווח על העסקה במסגרת 30 הימים, לא יידחה יום המכירה. 

כתוצאה מכך שומות מס השבח ומס הרכישה ייקבעו בהתאם ליום חתימת אותו דייר על ההסכם, על כל המשתמע מכך, והיזם עלול לאבד חלק מההטבות וההקלות הניתנות בפרויקטים מסוג אלה. כמו כן, רשות המיסים עשויה להחיל עמדה זו גם על הוראה דומה הקבועה בחוק בקשר לעסקאות תמ"א 38

כתוצאה מכך שומות מס השבח ומס הרכישה ייקבעו בהתאם ליום חתימת אותו דייר על ההסכם, על כל המשתמע מכך, והיזם עלול לאבד חלק מההטבות וההקלות הניתנות בפרויקטים מסוג אלה. כמו כן, רשות המיסים עשויה להחיל עמדה זו גם על הוראה דומה הקבועה בחוק בקשר לעסקאות תמ"א 38 . לזה יש להוסיף, כמובן, את ההשלכה על הגדרתו של דייר קשיש, שתלויה כאמור במועד חתימת הסכם המכירה הראשון. רבים עשויים שלא להיות מוכרים כקשישים כתוצאה מכך.

עמדה שתשפיע על היזמים – וגם על הקשישים

מהו הפתרון במצב זה? לטעמי ניתן לנקוט עמדה שונה. לא בטוח שעמדה זו של רשות המיסים תתקבל אם תגיע לבתי המשפט, אולם סביר בהחלט להניח שקבלת עמדת רשות המיסים תפגע כמעט בכל הצדדים בפרויקט.

יזמים הנושאים בנטל המס ייפגעו מהעמדה הזו, ברמה אשר עשויה להשפיע על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים; היא אף תגרום לכך שאותם קשישים העונים על ההגדרה הקבועה בחוק במועד חתימת היזם על ההסכם, אך לא ענו עליה במועד חתימת הדייר הראשון, לא ייהנו מההטבות שהמחוקק ביקש להעניק להם

כך, יזמים הנושאים בנטל המס ייפגעו מהעמדה הזו, ברמה אשר עשויה להשפיע על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים; היא אף תגרום לכך שאותם קשישים העונים על ההגדרה הקבועה בחוק במועד חתימת היזם על ההסכם, אך לא ענו עליה במועד חתימת הדייר הראשון, לא ייהנו מאותן הטבות ותמריצי מס שהמחוקק ביקש להעניק להם. שני הצדדים יצאו קירחים מכאן ומכאן, ולכן חשוב מאוד לשנות זאת כבר עכשיו.

הכותב הוא עורך דין בכיר במחלקת המיסים במשרד פרל כהן