סלע: "חשש שעודף ההיצע יפגע בשיווי המשקל הקיים"

שתי סנוניות ראשונות המחזיקות ומשכירות נדל"ן מניב (משרדים, מסחר, לוגיסטיקה ועוד) פרסמו השבוע דוחות כספיים לשנת 2019, שבעיקר לימדו את כל הסקפטייים שהחגיגה עדיין בעיצומה וקשה מאוד למצוא סדקים בחומות הנדל"ן.

גב ים מקבוצת נכסים ובניין של אי.די.בי דיווחה ביום שלישי על גידול של-11% בהכנסות משכירות בשנת 2019, שהסתכמו ב-510 מיליון שקל. הרווח משכירות הנכסים, NOI, עמד על 490 מיליון שקל, לעומת 431 מיליון שקל שנה קודם לכן. אתמול (רביעי)  הציגה קרן הריט סלע קפיטל הכנסות של 237 מיליון שקל לשנה האחרונה, מול הכנסות של 211 מיליון שקל שנה קודם לכן. הרווח מהשכרת הנכסים, NOI, עמד על 215 מיליון שקל, לעומת 189 מיליון שקל שנה קודם לכן. שתי החברות דיווחו על שיעור תפוסה ממוצעת של 97%. 

ולא פחות חשובים הם רווחי השערוכים - הערכת השמאים בנוגע לעליית ערך הנכסים בשנה האחרונה, שמגיעה עד לשורת הרווח של חברות הנדל"ן. סלע קפיטל דיווחה על שערוכים של 155.4 מיליון שקל בשנת 2019, לעומת ירידת שווי נכסים בסך 15 מיליון שקל בשנת 2018. גב ים נהנתה משיערוכי נכסים בסך 361.2 מיליון שקל בשנת 2019, מול שערוכים של 206.7 מיליון שקל "בלבד" בשנת 2018. כך למשל, מרכז מת"מ בכניסה הדרומית לחיפה, 272 אלף מ"ר של משרדים, שווה כעת 1.83 מיליארד שקל, לעומת 1.63 מיליארד שקל בסוף 2018. מגדל ToHa בכניסה לתל אביב, שהתאכלס רק בשנה האחרונה (שלב ראשון), שווה כעת 778 מיליון שקל, לאחר שנוספו לשווי הבניין רווחי שערוך בסך 159 מיליון שקל בשנת 2019.  

ועם כל זאת, השאלה המסקרנת ביותר היא כמובן מה הלאה. נוכח ההיצע הגדל והולך בתחום המשרדים, בגוד דן ובכלל, נוכח האיום הגובר על שטחי הקניות מצד המסחר המקוון והנסיעות לקניות בחו"ל זולות, ובעיקר נוכח החשש להאטה כלכלית, בעולם ובישראל, שתכווץ את הביקוש לשטחי משרדים (פחות ביקוש לאנשי פיתוח בהיי טק, למשל) ותפחית את חדוות ההוצאות והקניות שלנו במרכזי המסחר השונים.

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב ים: "החברה ממשיכה להתרחב ומובילה מהלכי ייזום אינטנסיביים, בראייה ארוכת טווח ובמגמה ברורה, שיעמידו את מצבת הנכסים המניבים על למעלה מ-1.3 מיליון מ"ר"

אבל לפי שעה, גב ים לא ממצמצת בדוחות הארוכים ולא סיפקה שום תחזית קודרת. אולי ככה זה כשהרבה מאוד מונח על כף היזמות בשנים הקרובות, הכולל לא פחות מ-12 פרויקטים, בהשקעה כוללת של כ-2.3 מיליארד שקל ובשטח כולל של 410 אלף מ"ר (חלק החברה עומד על כ-325 אלף מ"ר). אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב ים, אמר במקביל לפרסום הדוחות כי "החברה ממשיכה להתרחב ומובילה מהלכי ייזום אינטנסיביים, בראיה ארוכת טווח ובמגמה ברורה, אשר יעמידו את מצבת הנכסים המניבים של החברה על למעלה מ-1.3 מיליון מ"ר ועם הכנסות שנתיות של כ-730 מיליון שקל, החל משנת 2024".

מנגד, סלע קפיטל נשמעה הרבה יותר מפוקחת. החברה אמנם ציינה כי "שנת 2019 התאפיינה בהמשך היציבות בענף הנדל"ן המניב, שמתבטאת הן ברמת הביקושים והן ברמת מחירי השכירות והתפוסות". עם זאת, היא כתבה, לאור הגידול בהיצע המשרדים ברחבי הארץ, נרשמה כבר השנה התייצבות ברמת המחירים והתפוסות (בנכסי סלע עצמה עלה שיעור התפוסה מ-95% ל-97%).

אז מה הלאה? "להערכת החברה", כתבה סלע בדוחות, "למרות היציבות השוררת נכון למועד הדוח בתחום המשרדים (הן בצד הביקושים, מחירי השכירות והתפוסות), קיים חשש כי במידה וכלכלת ישראל תיקלע למיתון שיפגע ברמת הצמיחה ובפעילות העסקית, אזי בנייתם של שטחי משרדים רבים יצור עודף היצע אשר יפגע בשיווי המשקל הקיים ועשוי לגרום לירידה בשיעורי התפוסה ובמחירי השכירות".

סלע קפיטל : "בתחום המרכזים המסחריים ניכרת בשנים האחרונות הרחבה משמעותית של שטחי המסחר בכל הארץ, והדבר משפיע על דמי השכירות והפדיונות באזורים מסוימים"

בחברה לא מסתירים את החשש: "בשנים הקרובות צפוי שיווקם של פרויקטים חדשים בתחום המשרדים באזורים מסוימים בגוש דן, דבר שעשוי להשפיע על מגמה זו. גם בתחום המרכזים המסחריים ניכרת בשנים האחרונות הרחבה משמעותית של שטחי המסחר בכל הארץ, והדבר משפיע על דמי השכירות והפדיונות באזורים מסוימים".

ימים יגידו האם 2019 סימנה את סופו של תור הזהב הנדל"ני, שרכב פה כל כך הרבה שנים גם על הריבית הזולה בחוץ – שאיפשרה לגייס הון עתק, עבור עוד ועוד השקעות ומחזורי חוב, בריביות מצחיקות, שהגדילה את הביקוש ואת השווי הנכסים ושהורידה את שיעורי ההיוון (מה שמעלה את שווי הנכסים). ובכל מקרה, בנתיים מוקדם לדבר על שינוי כלשהו.