סימנים של שינוי? ההשקעה בתשתיות מצליחה להסיט את הביקוש לפריפריה

העשור האחרון התאפיין בהשקעות נרחבות בתשתיות, אשר שיפרו את הנגישות של הפריפריה למרכז. בשנים האחרונות באופן ספציפי התשתיות התחבורתיות התקדמו בצורה משמעותית, ואפשר לציין בהקשר הזה את כביש 6 ואת רכבת ישראל שמהווים היום עורקי תחבורה משמעותיים מאין כמוהם, שאי אפשר להמעיט בחשיבות ההשפעה שלהם על הנדל"ן. כביש 6 וכבישי הרוחב, כמו גם קווי הרכבת, קיצרו את זמני הנסיעה מהצפון, מהדרום ומהמזרח לכיוון המרכז, ומאפשרים לאנשים לגור בפריפריה ולעבוד במרכז. 

לפני 20 שנה הפריפריה הצפונית החלה מאזור נתניה וצפונה, הדרומית מאזור רחובות ודרומה, והמזרחית מכביש 4 ומזרחה. ככל שדרכי התחבורה משתפרות ומתקדמות כך קו הפריפריה מתרחק, ואזורים שבעבר נחשבו פריפריאליים הופכים מרכזיים יותר

דוגמאות נוספות לתשתיות תחבורה חדשות מהשנים האחרונות שסייעו לקרב את הפריפריה למרכז הן קווי הרכבת החדשים לירושלים, לדימונה, לבית שאן, לכרמיאל, למודיעין וכו'; הארכת כביש 6 עד יוקנעם בצפון ועד צומת שוקת בדרום; סלילת כביש 22 בצפון; פתיחת כביש המנהרות שמחבר את ירושלים עם גוש עציון; פתיחת כביש 443 בין לוד למודיעין-מכבים-רעות; פתיחת כביש 431; סלילת כביש 35, "חוצה יהודה", ועוד. שיפור דרכי הגישה וטווחי הנסיעה למרכז, כמו גם התייקרות הדירות במרכז, היוו את המנוע העיקרי לגידול בביקוש לדירות בפריפריה, הן מצד משקיעים והן מצד משתמשי קצה. 

אזורים רבים שבעבר נחשבו לפריפריה הם היום "מרכז מובהק"

ככלל, מדינת ישראל מחולקת ל-4 אזורים עיקריים:

• מרכז (גוש דן)
• פריפריה צפונית
• פריפריה דרומית
• פריפריה מזרחית – יהודה בנימין ושומרון.

לפני 20 שנה הפריפריה הצפונית החלה מאזור נתניה וצפונה, הדרומית מאזור רחובות ודרומה, והמזרחית מכביש 4 ומזרחה. ככל שדרכי התחבורה משתפרות ומתקדמות כך קו הפריפריה מתרחק, ואזורים שבעבר נחשבו פריפריאליים הופכים מרכזיים יותר. כך, הפריפריה הצפונית מתחילה היום מצפון לאור עקיבא, הפריפריה הדרומית מתחילה מדרום לאשקלון ולקריית גת, והפריפריה המזרחית התרחקה מזרחית לכביש 6, היכן שהוא בין ציר 6 לציר 60. 

כפר יונה, למשל, שממוקמת מזרחית לכביש 4 ומערבית לכביש 6, נחשבה לפני כ-20 שנה כפריפריה צפונית-מזרחית. היום אין מחלוקת שמדובר במרכז הארץ ועל כך יעידו גם מחירי המכירה באזור. גם ערים ויישובים נוספים כמו יוקנעם, חדרה, פרדס חנה, קריית גת, שדרות, נתיבות ועוד נהנו מקפיצה במחירי מכירה ומעלייה בביקוש בזכות רכבת ישראל, כביש 6 וכבישי הרוחב החדשים

פריפריה נקבעת על פי פרמטר של מרחק ונגישות בתחבורה פרטית או ציבורית, ולשני פרמטרים אלו יש השפעה דרמטית על מחירי הדיור. כפר יונה, למשל, שממוקמת מזרחית לכביש 4 ומערבית לכביש 6, נחשבה לפני כ-20 שנה כפריפריה צפונית-מזרחית. היום אין מחלוקת שמדובר במרכז הארץ ועל כך יעידו גם מחירי המכירה באזור. גם ערים ויישובים נוספים כמו יוקנעם, חדרה, פרדס חנה, קריית גת, שדרות, נתיבות ועוד נהנו מקפיצה במחירי מכירה ומעלייה בביקוש בזכות רכבת ישראל, כביש 6 וכבישי הרוחב החדשים. 

כך לדוגמה, דירת 4 חדרים חדשה באור עקיבא, בשטח של כ-100 מ"ר, נמכרה לפני כעשר שנים בכ-800,000 שקל, ואילו כיום דירה דומה תימכר בכ-1.5 מיליון שקל; דירת 4 חדרים חדשה בכפר יונה נמכרה לפני 12 שנים בכ-800,000 שקל, והיום תימכר ב-1.7 מיליון שקל. מדובר בזינוק של עשרות אחוזים במחירים. לא ניתן כמובן לייחס את מלוא הזינוק לתשתיות התחבורתיות בלבד, אך אין לי ספק שיש להם חלק משמעותי בו.

גם מעבר לקו הירוק המחירים זינקו

בכל הקשור ליו"ש (הפריפריה המזרחית), בעשור האחרון התחזקו באופן משמעותי יישובים אשר עונים לשלושת הקריטריונים הבאים:

• מערביים יחסית, בקרבה לקו הירוק 
• מחוברים למרכז, עם צירי תנועה נוחים
• נמצאים בקרבת ערים גדולות.

בין היישובים שעונים לקריטריונים הללו ביו"ש ניתן למצוא את: אפרת, נוקדים, תקוע ויתר היישובים בגוש עציון – בזכות הקרבה לירושלים מדרום ולכביש המנהרות, והחיבור לדרך בגין; נילי ונעלה - בשל קרבתן למודיעין; שקד, ריחן, חיננית - בגלל הקרבה לחריש; אדם - בגלל הקרבה לירושלים מצפון; עלי זהב, לשם, ברוכין - בגלל הקרבה לגוש דן והנגישות דרך כביש 5; מעלה אדומים - בגלל הקרבה לירושלים ממזרח.

בית דו-משפחתי ביישוב נילי באזור בנימין, בשטח של 140 מ"ר בנוי על מגרש של 350 מ"ר, נמכר לפני כ-7 שנים ב-1.26 מיליון שקל, והיום הוא כבר נמכר תמורת 2.1 מיליון שקל; דירת 4 חדרים ביישוב אפרת נמכרה לפני כ-6 שנים ב-1.15 מיליון שקל, והיום היא נמכרת ב-1.55 מיליון שקל

קפיצת המחירים ביישובים אלו ביו"ש בעשור האחרון הייתה דרמטית לא פחות מאשר באזור המרכז. 
בית דו-משפחתי ביישוב נילי באזור בנימין, בשטח של 140 מ"ר בנוי על מגרש של 350 מ"ר, נמכר לפני כ-7 שנים ב-1.26 מיליון שקל, והיום הוא כבר נמכר תמורת 2.1 מיליון שקל; דירת 4 חדרים ביישוב אפרת נמכרה לפני כ-6 שנים ב-1.15 מיליון שקל, והיום היא נמכרת ב-1.55 מיליון שקל.

ומה צפוי בעתיד? המגמה הזו תלך ותתחזק ותתרחב ליישובים נוספים שיענו על הקריטריונים הנ"ל, ככל שתימשך ההשקעה בתשתיות כבישים, בין אם מדובר בשיפור כבישים קיימים או סלילת חדשים, ועם שיפור תוואי רכבת ישראל ופתיחת תחנות נוספות. יש לנו מדינה קטנה הסך בכול, עם צפי להכפלה (ואף למעלה מכך) של האוכלוסייה בתוך 30 שנה.