"כשפתחנו את החברה לא הימרנו שיגיעו תאגידים. מהר מאד הגיעו חברות הענק"

בשבוע שעבר התבשרנו כי ענקית חללי העבודה העולמית Wework, החברה שסמלה יותר מכל חברה אחרת את תחום חללי העבודה המשותפים, הגישה בקשה לפשיטת רגל. הסתבכויותיה של החברה העולמית (להבדיל מ-Wework ישראל שהנה חברה נפרדת) העלו את השאלה האם מדובר בכשלון עסקי ספציפי של החברה, או שמא מצביע על בעייה ממנה סובל הענף כולו.

ליותם אלרואי, ממייסדי רשת חללי עבודה מיינדספייס, בעצמה שחקנית לא קטנה בתחום, אין ספק באשר לתשובה. "הכל עניין של ניהול והתנהלות, מיינדספייס מנוהלת בצורה מאוד מפוקסת", מסביר אלרואי. "לא נכנסנו לאורך השנים לדברים שהם לא בליבת העשייה שלנו. אנחנו מבוססים מאוד על רווחיות ועל ebitda (רווח לפני ריבית, מיסים, פחת והפחתות). ב-2018 קיבלנו החלטה לקחת את החברה לרווחיות, ומאז אנחנו אכן רווחיים. הפוקוס על רווחיות הפך להיות משהו שעובר כחוט השני בין כל עובדי החברה".

כיום לחברה מעל 45 סניפים ב-7 מדינות וסניפיה ממוקמים בין היתר בלונדון, ניו יורק, מיאמי, תל אביב, הרצליה ועוד. החברה הוקמה ב-2014 על ידי אלרואי ודן זכאי - שהכירו כבר בכיתה ב'. בארץ בעלי הנכסים שבהם פועלת מיינדספייס כוללים את ריט 1, תדהר , הראל, tlv ועוד. בקרוב ייפתח גם סניף ברעננה.

מה המודל?
"בשנים האחרונות רוב העסקאות שלנו הן שיתוף פעולה עם בעל הנכס. האפשרויות לבעל הנכס הן עסקת שכירות, עסקת ניהול כמו בתחום המלונאות, או עסקה משולבת. אין בבעלותנו נכסים, הכול זה או שכירות או ניהול או שילוב עם השתתפות ברווחים - שזה טרנד הולך וגדל, כי זה מאוד מעניין את בעלי הנכסים. אתה יכול לעשות עסקה עם אופרטור מפעיל חללים משותפים כמו מיינדספייס, ויש לך זרוע גמישה של המשרדים, אופרטור מקצועי מתפעל את זה ואתה יכול להציע את השירות לדייר שלך או למי שרוצה להיות דייר שלך, להגיד לו 'אל תחליט, לך שנתיים למיינדספייס, אחר כך קח אצלי עוד שתי קומות', והם גם יכולים להרוויח מזה כסף'".

"החלל הגמיש יהיה 30% מתחום המשרדים"

לאחרונה הועלו ביקורות כי חללי העבודה הם טרנד  חולף. על כך אומר אלרואי: "מ-2015-2016 פורסמו מחקרים על ידי הברוקרים הגדולים כי החלל הגמיש הולך להיות 30% מתחום המשרדים עד 2030. היום הם עומדים על 5%. בינתיים משיחות עדכניות עם הברוקרים הם צופים שזה צפוי להיות אפילו יותר. כבר ברור שזה לא טרנד חולף, וזה רק מתגבר ומתגבר על אף רעשי הרקע בתחום". 

''כבר ברור שזה לא טרנד חולף''. חלל עבודה של מיינדספייס (גדעון לוין)

מי קהל היעד העיקרי?
"כולם. רשימה קצרה של לקוחות: גו פרו, יהאו, סמסונג, מיקרוסופט, טאבולה, המפוזרים בעולם. זו רשימה חלקית שמראה שלא רק הסטארטאפים והפרילנסרים אוהבים את המוצר הזה. חלק מהתאגידים לוקחים משרד לצוותים קטנים, חלק למטה אזורי, חלקם למרכזי הכשרה, חלק עד שבונים לעצמם קמפוס וחלק לא רוצים להתעסק עם משרדים ולהמר כמה יגדלו או לא, והפכו את זה למקום הקבוע שלהם".

לאחרונה הועלו ביקורות כי חללי העבודה הם טרנד  חולף. אלרואי: "מ-2015-2016 פורסמו מחקרים על ידי הברוקרים הגדולים כי החלל הגמיש הולך להיות 30% מתחום המשרדים עד 2030. היום הם עומדים על 5%. כבר ברור שזה לא טרנד חולף, וזה רק מתגבר על אף רעשי הרקע בתחום"  

לאחרונה אנחנו שומעים על ירידה בביקוש למשרדים ועקב כך על ירידה במחירי שכירות המשרדים. איך זה משפיע עליכם? 
"יש שני וקטורים. מצד אחד חברות רוצות להוריד עלויות, בהן כוח אדם, משרדים, שיווק, התייעלות. מצד שני כל דבר כזה גורם לחברות להבין שהפוקוס והמיקוד צריכים להיות על מה עושים ביומיום, במוצר או בשירות שלהם, ופחות על דברים אחרים, כמו להתחייב למשרד של  3 קומות לחמש שנים". 

"הטרנד של העבודה מהבית בירידה" 

מה קורה בחו"ל? 
"במקומות של משרדים קלאסיים כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו, ובחלק מהמקומות באירופה כמו ברלין - היו ירידות חדות במשרדים הקלאסיים. סן פרנסיסקו בעקבות כל בועת ההייטק חטפה חזק ואנחנו שם עם תפוסות גבוהות. גם בערים באירופה שספגו בגלל מלחמת רוסיה-אוקראינה והמשבר הכלכלי, הביצועים שלנו מאוד טובים, כמו ורשה, ברלין, לונדון, מינכן. המוצר שלנו נותן הכול במעטפת אחת ויכול להיות גמיש - יש למשל מי שבוחר לקחת את המוצר לשנתיים, ועדיין בעולמות הנדל"ן זה נחשב גמיש".

מה המוצרים שאתם מציעים?
"יש דברים יותר קלאסיים, כמו משרד, כמה משרדים, או אזור משלך, קומה משלך ואת כל מוצרי העודף כמו כיסא גמיש. יש לנו גם פתרונות היברידיים, לאנשים שיש להם 30 עובדים אבל רק 20 באים, ובנוסף כרטיסים יומיים, חדרי ישיבות, אולמות אירועים". 

אלרואי טוען כי יש מעבר מהמשרדים למיינדספייס. "בעלי נכסים שאנחנו מדברים איתם כל הזמן - גם אם אנחנו לא בעסקה איתם, וגם לפי ברוקרים בארץ ובעולם, אין כמעט בעל נכס שלא רוצה פונקציה של חלל גמיש. הם כבר מבינים שמוצר גמיש זה חובה היום. בנוסף אצלנו בעלי העסקים לא מתעסקים עם כלום, מרמת החשבונות, האינטרנט, הניקיון והאבטחה, הרבה פעילות של רווחה וספורט, הרמת כוסית -  חברות קטנות לא פנויות להתעסק עם כל זה. מעבר לזה שהעובדים שלהם לא תמיד גרים בתל אביב ויש להם אפשרות לסניפים בפ"ת, רעננה וחיפה. כך גם בחו"ל".

לגביי המחיר, אלרואי מסביר כי בחברה לא עובדים לפי מטרים אלא לפי חברוּת, יומית חודשית ושנתית. "זה יכול להיות דסק, שזה פשוט לבוא לאחד המתחמים ולשבת איפה שפנוי - מ-1,000 שקלים לחודש, ומשרד מ-1,400 שקל לחודש, זה תלוי כמה אנשים יושבים בו. אם אתה יושב בחדר של ארבעה אנשים לבד, אתה עדיין משלם על ארבעה אנשים".

משרדים בתל אביב (שאטרסטוק)

הוא גם לא מתרגש מטרנד העבודה מהבית, שהחל לתפוס תאוצה גדולה בקורונה. "אני רואה שהטרנד של העבודה מהבית  בירידה. האפקטיביות, פרודוקטיביות, הדנ"א והתרבות הארגונית שרוצים לשמר - זה לא מסתדר עם העבודה מהבית. הסיבה היחידה שזה נשאר היא כי לא רוצים להתקוטט עם העובדים. להרבה מעסיקים זה כבר לא מתאים. ומחוץ לישראל בעיקר יש הרבה אנשים שעזבו את העיר ולא יכולים להגיע למשרד".

לגביי המחיר, אלרואי מסביר כי בחברה לא עובדים לפי מטרים אלא לפי חברוּת, יומית חודשית ושנתית. "זה יכול להיות דסק, שזה פשוט לבוא לאחד המתחמים ולשבת איפה שפנוי - מ-1,000 שקלים לחודש , ומשרד מ-1,400 שקל לחודש, זה תלוי כמה אנשים יושבים בו" 

באיזה שוק אתם פועלים? מי המתחרים שלכם?
"המתחרים שלנו הם משרדים רגילים. יש אנשים שמוכנים לקחת את הסיכון, על כמה שטח הם יצטרכו וכמה אנשים הם יצטרכו, וגם מתחרים מהתחום, מי יותר ומי פחות".

אתה רואה הבדל בביקושים בארץ לעומת העולם?
"עכשיו  (הריאיון נערך לפני המלחמה - דנ"ק) הביקושים פה יותר גדולים מחברות בינוניות וקטנות ביחס לקודם, כי הטק חלקו בבעיה, מאז הורידו ביקושים בכל מיני  דברים, בין היתר במשרדים. זה לא מאוד שונה ממה שקורה בעולם, פה זה יותר בולט בגלל המשקולת של הטק במשרדים. באירועים אנחנו רואים ביקושים חזקים גם בארץ וגם בעולם".

אתה רואה טרנדים שלא היו בעבר בתחום? 
"כשפתחנו את החברה לא הימרנו שיגיעו תאגידים. הימרנו על הסטארטאפים ועל הפרילנסרים לפי תחזיות הלמ"ס בארה"ב, לפיהן עד 2020 50% מכוח העבודה שלהם יהיו פרילנסרים ועסקים קטנים. מהר מאוד הגיעו חברות ענקיות ולקחו החל ממשרד עד חצי קומה וגם שתי קומות. חשבנו שהיה לנו מזל כי היו לנו מיקומים טובים. מסוף 2015 כבר היה ברור שהפלח הזה חד משמעית יצטרך את המוצר הזה. גם היום אם תלך לתאגידים שלא מספיק משתמשים בחלל גמיש, הם יגידו ש-5%-10% מהעובדים משתמשים בחללים גמישים, זה יותר מהכלום שהיה לפני 10 שנים.

"בשנים האחרונות נותנים יותר דגש על רווחה וספורט וקבוצת התנדבות שהחברים רוצים. וחוץ מזה מנסים לגוון, למשל משתפים פעולה עם ספקים של מזון ומשקאות ברמה גבוהה יותר. וגם האירועים עצמם תופסים יותר".

"פתחנו סניף ראשון במיאמי, ועוד כמה חודשים ברעננה" 

מה ההבדל העיקרי ביניכם למתחרים?
"אני חושב שהיום אין הרבה אופרטורים ותיקים עם פריסה גלובלית כמונו. זה מאלץ אותך להיות מאוד מקצועי בכל דבר שאתה עושה. דברים שיכולת לעשות פה והצלחת, לאו דווקא יצליחו בלונדון, שם שוק המשרדים הכי משוכלל בעולם, והכול נמדד מאוד מהר ושום דבר לא קורה בלי ברוקרים. לכן רמת האופרציה צריכה להיות מדויקת בכל מקום. ברגע שאתה גלובלי אתה נאלץ להיות אחיד במוצר שלך וגם ברמה מאוד גבוהה. רוב האופרטורים לא גלובליים, יש להם בין סניף לשלושה, ובדרך כלל לא במיקום מרכזי. אצלנו זה תמיד מיקום מרכזי.

''זה הכל עניין של ניהול והתנהלות''. משרדי wework (שאטרסטוק)

"בישראל הלכנו גם על מיקומים מרוחקים יותר, אחרי שביססנו את הפריסה בתל אביב, בהרצליה ורמת גן משיקולי פקקים, לעזור לעובדים להיות יותר פרודוקטיביים אם הם לא מגיעים לערים המרכזיות. הביקושים מאוד טובים והמקומות פתחו רק לאחרונה בסכומים שונים מתל אביב, אבל גם לא בהבדל דרמטי. הפוקוס שלנו תמיד הוא על מרכזי ערים, תמיד מוצרי פרימיום, 3,000-5,000 מ"ר לסניף, עם צוות שדואג לכל הדברים שאתה צריך. רשימת הלקוחות שפירטתי אלו לא לקוחות שיושבים בכל מקום".

אלרואי: "יש עוד כמה סניפים שנודיע עליהם בהמשך. נמשיך לגדול. זו תקופה, שעם כמה שהיינו ממושמעים, נצטרך להיות יותר ממושמעים ולתפוס עסקה שהיא כמעט ללא הימור, מפוקסים על המשך רווחיות ומוצר מהודק" 

איך ההאטה בנדל"ן משפיעה עליכם? 
"צוות הנדל"ן שלנו עסוק מאוד. זו תקופה להיות מאוד ממושמעים, יהיו הרבה הזדמנויות, ודברים שרק נראים כמו הזדמנויות. זה הזמן לתפוס את הדברים. חלק קשור למה שיקרה עם wework; חלק לא. הרבה יזמי נדל"ן באים ליצור קשר כדי לשווק בניין, הם כבר משווקים עם מכון כושר, לובי, חדר אופניים, אבל זה לא מספיק. אז מביאים שחקן אופרטור שיותר מנוסה בשיווק לחברות יותר קטנות עם התחייבות יותר קצרה".

מה התוכניות שלכם לשנים הקרובות? 
"יש עוד כמה סניפים שנודיע עליהם בהמשך. נמשיך לגדול. זו תקופה, שעם כמה שהיינו ממושמעים, נצטרך להיות יותר ממושמעים ולתפוס עסקה שהיא כמעט ללא הימור, מפוקסים על המשך רווחיות ומוצר מהודק. פתחנו לאחרונה סניף ראשון במיאמי, ברעננה עומד להיפתח עוד כמה חודשים, פתחנו לאחרונה גם בוורשה ובברוקלין. אין מחשבה על הנפקה' הבורסות היום הן לא אפיק רלוונטי".