בצד הפחות זוהר של הרצליה - תמ"א 38 עדיין בשיא כוחה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – מרכז העיר, הרצליה.

על אף הדימוי היוקרתי של הרצליה, יוקרה היא ממש לא המאפיין העיקרי של מרכז העיר שלה, שמאופיין בבנייה מיושנת ובמסחר זול. בהתאם לכך, גם מחירי הדירות בו זולים בכ-10%-15% מהממוצע העירוני. הליכי ההתחדשות אמנם משפרים מעט את המצב, אך אלה מבוצעים באופן נקודתי, ונכון להיום אינם משנים דרמטית את אופיו של מרכז העיר.

בימים אלה אמורה היתה להגיע לסוף דרכה תוכנית ההתחדשות העירונית " תמ"א 38 " המאפשרת התחדשות עירונית ברמת הבניין. כידוע, ברוב הערים בתוכנית ממשיכה בסופו של דבר, אולם אם היתה ציפיה למישהו שהפרסומים על קצה יוביל להפחתה במספר הפרוייקטים – הוא מוזמן לסייר במרכז הרצליה, שם נראה כי התוכנית בשיא כוחה. לא פחות מ-40 יזמים פועלים כיום באזור, כמעט כולם במיזמי תמ"א 38, מחציתם במסלול הריסה ובניה מחדש, והשאר במסלול עיבוי וחיזוק. מדובר בתוספת מצטברת של כמה מאות יחידות דיור לשכונה.
 

כרטיס ביקור - הרצליה

מיקום: השרון הדרומי

תושבים: כ-108.5 אלף איש.

גידול אוכלוסייה: סה"כ כ-2% עבור 1-9.2023. ריבוי טבעי 446, מאזן הגירה 885, עולים בהשתקעות ראשונה 505

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 1,252 עסקאות בכל שנת 2022, 330 עסקאות בחציון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות:עלייה של כ-4.8% בין חציון ראשון 2022 לחציון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-7.14% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה דרסטית של כ-60% בכמות העסקאות בעיר בין החציונים (2022- 811 עסקאות, 2023- 330 עסקאות).

מוקדי בנייה חדשה: גליל ים החדשה (כ-5,000 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה)

מוקדי התחדשות עירונית:

• מרכז העיר (תוספת של כ-6,000 דירות)

• הירוקה המרכזית (תוספת של כ-2,250 דירות)

• הרצליה הצעירה (תוספת של כ-1,450 דירות)

• נוה ישראל (תוספת של כ-1,300 דירות)

• הירוקה המערבית (תוספת של כ-1,250 דירות)

• הירוקה המזרחית (תוספת של כ-750 דירות)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• קרית שחקים (מתחם מגורים ותעסוקה חדש צמוד לתחנת הרכבת, עם כ-1,650 דירות, מתוכן כ-500 להשכרה, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים)

• רובע דרום מערב (מתחם מגורים ותעסוקה חדש מערבית לכביש החוף ודרומית להרצליה פיתוח, עם כ-12,500 דירות, חדרי מלון, שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים, שטחי ציבור, ופארקים)

• אזור תעסוקה הרצליה פיתוח (התחדשות ושדרוג המתחם תוך תוספת משמעותית של שטחי תעסוקה ומסחר, וכן כ-4,500 דירות קטנות)

• קרית המסלול (הקמת שכונה חדשה על שטח שדה התעופה העירוני שעתיד להתפנות, עם כ-2,000 דירות, 350 יחידות דיור מוגן, קצת מסחר ותעסוקה ופארקים)

• אפולוניה (הקמת שכונה חדשה בצפון רצועת החוף העירונית במקום מפעל תע"ש ישן. תכנית ותמ"לית לשכונה בוטלה, אך צפוי שבעתיד ולאחר פינוי וניקוי המפעל המתחם יתוכנן מחדש)

• תע"ש מזרח (על שטח מפעל תע"ש ממזרח לעיר מתוכנן רובע ענק שיחולק בין הרצליה, רמת השרון והוד השרון, אך התכנון עבורו לא הושלם ונדרשת עוד עבודת ניקיון של זיהום הקרקע והמים במתחם)

מרכז העיר, הרצליה - תעודת זהות

מיקום: מרכז העיר, גובלת בפארק הרצליה ושטח מבני ציבור ממערב, השכונות הירוקות מצפון, נוה עמל ממזרח, והשכונות הרצליה הצעירה, נוה ישראל וגליל ים החדשה מדרום

מספר תושבים קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): כ-25,000

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 45,000 

מספר יח"ד קיים (סוף 2021, נתוני הלמ"ס): כ-9,500 

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): 17,500 

מצב חברתי-כלכלי (2019): אשכול 7-8 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - בשכונה עוברים רחובות עירוניים ראשיים כמו בן גוריון, הרב קוק, סוקולוב, העצמאות וירושלים, שמאפשרים התניידות טובה בעיר והחוצה ממנה לכיוון כביש החוף ונתיבי איילון, כביש 531, ורמת השרון וכביש 5. כמו כן רשת רחובות משנה צפופה מאפשרת פיזור טוב של התנועה. עם זאת, עקב מיקומה המרכזי וריבוי מוקדי משיכה ברחובות אלה, יש הרבה תנועה שמובילה לעומסים, ומצוקת חניה, ואלה צפויים להחריף ככל שהשכונה תתחדש ויוספו בה אלפי דירות ושטחי תעסוקה, מסחר וציבור.

רמת נגישות בתחבורה ציבורית: סבירה - בשכונה עוברים קווי אוטובוס רבים למגוון יעדים בעיר ובמטרופולין תל אביב, אך מהירות הנסיעה שלהם איטית יחסית. מספר נתיבי תחבורה ציבורית שמוקמים ויוקמו בשנים הקרובות צפויים לשפר את מהירות ואמינות האוטובוסים.

בעתיד צפוי לעבור קו מטרו ברחוב בן גוריון, ולהגיע למגוון יעדים במטרופולין, מרחובות ולוד בדרום ועד רעננה בצפון, ודרך תל אביב, חולון וראשון לציון. עם זאת, בשל התנגדות תושבים ועיריות באזור השרון, תכנון וביצוע השלוחות הצפוניות של המטרו צפוי להתבצע - אם בכלל - רק בעוד שנים רבות, ובינתיים האוכלוסייה בשכונה תאלץ להסתפק בקווי האוטובוס.

מוקדי משיכה: 

• עירייה ומשרדי ממשלה

• בית משפט השלום

• מוזיאון הרצליה לאומנות

• מסחר ברחובות סוקולוב ובן גוריון

סקירת השוק

שינוי מחירים בחצי השנה האחרונה (בין הרבעונים 2+3 ב-2022 לרבעונים 2+3 ב-2023): עלייה של כ-7.6% במחיר דירה. עם זאת, חלה ירידה של כ-48% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 38 יזמים (לא כולל יזמות פרטית). כמעט כולם יזמי תמ"א 38 , כמחציתם במסלול עיבוי וחיזוק, ומחציתם במסלול הריסה ובנייה מחדש.

היקף עסקאות בחציון הראשון של 23: 106 דירות סה"כ-41 דירות חדשות ו-65 דירות יד שנייה

היצע עתידי לפי תוכניות מאושרות: 1,735 יח"ד

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 848 יח"ד

מספר הדירות בבנייה פעילה: 1,474 דירות 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן