רכש מגרש בהסתמך על רישום מוטעה של רמ"י - ונתבע. מה פסק העליון?

''תקנת השוק במקרקעין", המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מהווה הסדר משפטי שנועד להכריע בתחרות זכויות בין בעלים של נכס מקרקעין לבין רוכש שנקלע למעשה מרמה ורכש את המקרקעין ממי שאינו בעליו. מטרתה של תקנת השוק היא להבטיח את האינטרס הציבורי לחיי מסחר תקינים. תקנת השוק מאפשרת לרוכש, אם מילא אחר תנאים מסוימים, לזכות בבעלות בנכס למרות "ההונאה", ובלבד שהרוכש קנה את הזכויות במקרקעין בתום לב, תוך הסתמכות על מרשם המקרקעין.

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת בקשת רשות ערעור בסוגיית תחולת תקנת השוק בהתייחס לעסקה במקרקעין שבוצעה בתום הלב. אלא שלעניין "הסתמכות על מרשם המקרקעין" - הרוכש הסתמך על מסמך של רשות מנהלית.

נסיבות המקרה:

ענייננו בבקשת רשות ערעור על פס"ד של בית המשפט המחוזי, שבגדרו נדחה ערעור על פסק דין של בית משפט השלום.

בשנת 1983 התקבלה בבית המשפט המחוזי בחיפה תביעת בעלות של יורשי מנוח, ביחס לחלקת קרקע. בית המשפט המחוזי הורה על רישום הבעלות במרשם המקרקעין, אולם ציין את שמו של אדם אחר, שלא נטל חלק בהליך, ושאין לו כל זיקה לחלקה. עד לשנת 1998, קרי 15 שנים מאז פתיחת ההליך, לא בוצע כל רישום במרשם, ואף גורם לא נרשם כבעלים של החלקה. ואולם צוין כי המקרקעין אינם מוסדרים, ומצויים "בסכסוך". 

בחלוף מספר שנים מפתיחת ההליך, בשנת 1991, במסגרת הקמת היישוב "מנות" בגליל המערבי, נזקקה רשות מקרקעי ישראל לחלקה, בהיותה חלק מהשטח שיועד להקמת היישוב. לצורך כך, נערך בין רמ"י לבין משפחת שאהין, שהחזיקה בחלקות אחרות בסביבת החלקה, הסכם חליפין, בגדרו העבירה משפחת שאהין לרמ"י קרקעות שבהן החזיקה, בתמורה למקרקעין אחרים. בין הקרקעות שמסרה משפחת שאהין לרמ"י בעסקת החליפין, נכללה החלקה נשוא ענייננו. אולם למשפחת שאהין לא הייתה כל זכות ביחס אליה.

עוד באותה תקופה, במסגרת הקמת היישוב, הוקצה חלק מהחלקה לבני זוג מהיישוב ונחתם עמם חוזה חכירה , במסגרתו קיבלו בני הזוג זכות חכירה לתקופה של 49 שנים, למטרת מגורים. יתר החלקה יועד להקמת שטחי ציבור של היישוב. כעבור מספר שנים, בעקבות פנייה לבית המשפט המחוזי בבקשה לתיקון הטעות בפסק הדין משנת 1983, ניתן פסק דין שבו נקבע כי תחת הרישום השגוי, יבוא בלוח הזכויות שמו של הבעלים המקורי, הוא המנוח.

בחלוף השנים, לאחר שרכש אדם נוסף את זכויות בני הזוג בחלקה, ולאחר שנרשמה הבעלות על שם היורשים, פנו אלה לרוכש בבקשה לסלק ידו מן החלקה. משהרוכש סירב להתפנות, פנו היורשים לרמ"י בניסיון להגיע להסדר, במסגרתו יקבלו לידם קרקע חלופית. הניסיון להגיע להסדר לא נשא פרי, ולפיכך פנו היורשים בתביעה לבית משפט השלום, שקיבל את התביעה והורה על סילוק ידו של הרוכש מהמקרקעין.

ערעור שהגיש הרוכש לבית המשפט המחוזי – נדחה. בית המשפט המחוזי ציין בפסק דינו כי הערעור, ברובו, הריהו ניסיון לפתוח מחדש טענות עובדתיות שנדונו והוכרעו על ידי הערכאה הדיונית. הרוכש לא השלים עם פסק הדין, ומכאן בקשת רשות הערעור.

לטענת הרוכש ערעורו מעלה שאלה עקרונית הנוגעת למעמדה של הסתמכות של רוכש על אישור זכויות מטעם רמ"י, לצורך תחולתה של תקנת השוק. לטענתו, ערעורו נחוץ בכדי "למנוע עיוות דין משווע, אי צדק ועוול"

לטענת הרוכש, ערעורו נחוץ בכדי "למנוע עיוות דין משווע, אי צדק ועוול". בבקשת רשות הערעור, מפנה הרוכש לפסיקה קודמת של בית המשפט העליון, שלפיה "מניעת עיוות דין" מהווה שיקול למתן רשות ערעור ב'גלגול שלישי'. וזאת גם כאשר הבקשה לא מעוררת שאלה משפטית בעלת אופי עקרוני וכללי.

בנוסף טוען הרוכש, כי ערעורו מעלה שאלה עקרונית הנוגעת למעמדה של הסתמכות של רוכש על אישור זכויות מטעם רמ"י, לצורך תחולתה של תקנת השוק. לטענתו, הסתמכותו על מסמך שהוציא גוף ציבורי רשמי (רמ"י),  לרבות המסמך שהציגו בפניו בני הזוג בעת הרכישה, מצדיקה את העדפתו על פני היורשים, בפרט לאור העובדה כי פעל בתום לב. ומכל מקום, גם אם אינו בא בגדרו של סעיף 10 לחוק המקרקעין, מוצדק לתת לו את הבכורה כסעד מן הצדק והיושר, "תחת הליכה במסדרון צר של הוראות סעיף תום הלב בחוק המקרקעין".

החלטה:

בית המשפט העליון דחה את הבקשה בקובעו כי אכן מדובר בתוצאותיה של "תאונה משפטית" קשה למדי, שארעה בשל טעות שנפלה בפסק דין, וכי קשה שלא להבין לליבו של מי שרכש זכויות במקרקעין בתום לב ונדרש, שנים רבות מאוד לאחר מכן, לפנותם לטובת בעליהם האמיתי. ואולם, אין בנסיבות הקשות כשלעצמן כדי להצדיק מתן רשות ערעור, בשים לב למבחנים המחמירים שנקבעו בפסיקה למתן רשות ערעור ב'גלגול שלישי'. 

העליון: משעה שלא עמד הרוכש בדרישת ההסתמכות על מרשם המקרקעין – אלא הסתמך על המסמך שהפיקה רמ"י – אין הוא יכול להיבנות מתקנת השוק שמעוגנת בסעיף תום הלב בחוק המקרקעין

בקשת רשות הערעור מעוררת את שאלת תחולתו של תום הלב על ענייננו. אולם, משעה שלא עמד הרוכש בדרישת ההסתמכות על מרשם המקרקעין – אלא הסתמך על המסמך שהפיקה רמ"י – אין הוא יכול להיבנות מתקנת השוק שמעוגנת בסעיף תום הלב בחוק המקרקעין.

הניסיון לגזור גזירה שווה בין המרשם לבין כל מסמך אחר של גוף מנהלי המעיד על קיומן של זכויות – אינו עולה בקנה אחד עם פסיקות קודמות של בית המשפט העליון. מרשם המקרקעין הוא פרי הליכי הסדר, אשר נועדו ליצור 'לוח חלק' לגבי זכויות במקרקעין. חוק המקרקעין קובע שהרישום בפנקס המקרקעין משקף נכונה את מצב הדברים לאשורו. תכליתו של עקרון סופיות המרשם, היא לבצר את אמינותו ואת הוודאות שהוא מקנה, ולהבטיח את יציבותן של הזכויות הרשומות במקרקעין אשר עברו הליכי הסדרה.

בית המשפט הוסיף וציין כי "המרשם מרומם מכל מסמך אחר, ואין ערוך לו". מעמדו המיוחד של המרשם, הוא שניצב בבסיס הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, לפיה הסתמכות עליו בתום לב – ועליו בלבד – תאפשר רכישת זכות במקרקעין, אף אם הרישום לא היה נכון.

עוד נקבע, כי אין תחולה לסעיף 10 לחוק המקרקעין אף מטעם נוסף. זאת בהתאם להלכת "הרטפלד" הידועה (רע"א 2267/95) המורה כי תחולת תקנת השוק המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין מותנית ברישום הזכות במרשם המקרקעין, ובהיעדר רישום אין לו זכות ליהנות מהגנת הסעיף. משלא נרשמה זכותו של הרוכש במרשם המקרקעין, ואף לא זכותו של כל גורם אחר מלבד היורשים, לא תעמוד לרוכש הגנת תקנת השוק.

(רעא 5542/23 דניאל גרונר נ' חנא גובראן פראן). 

הכותבת עו"ד סיגל מיכאלי ממשרד גינדי כספי ושות, המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה.  בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה).