עיריית רמת גן התעלמה מתוכנית תקפה, ועדת הערר החליטה להגדיל מס' הדירות בפרויקט מ-19 ל-32

ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב, בראשות עו"ד נורית טביב מזרחי, הגדילה את היקפי הבנייה בפרויקט התחדשות תמ"א 38 הריסה ובנייה ברמת גן ל-32 דירות, במקום 19 שאישרה הוועדה המקומית. זאת במקומן של 5 דירות הקיימות כיום בשלושה מבנים בעלי קירות משותפים ברחוב מיכאל בעיר.

עם זאת הוסיפה ועדת הערר מטלה ציבורית וחייבה את היזם לבנות גן ילדים במפלס הקרקע. החלטה זו התקבלה בהתאם למדיניות ההתחדשות העירונית הקיימת באזור, שוועדת הערר קבעה כי הוועדה המקומית התעלמה ממנה בהחלטתה.

להחלטה המלאה של ועדת הערר 

הבקשה המקורית שהגישה היזמית, ז.צ.ש השקעות, לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן, הייתה לקבלת היתר להריסת 3 בניינים בעלי קירות משותפים על שתי חלקות ברחוב מיכאל, שניים בני שתי קומות ואחד בן קומה אחת, הכוללים 5 דירות ושני מחסנים בסך הכל. במקומם ביקשה היזמית לבנות בניין בן 7 קומות מעל קומת קרקע ועוד קומת גג חלקית, הכולל 42 יח"ד. ההיתר הוגש מכוח תוכנית נקודתית, רג/מק/1675 למימוש תמ"א 38 ברחוב. בספטמבר 22 החליטה הוועדה המקומית לאשר 19 יחידות דיור בלבד.

היזמית טענה בערר כי היא יזמה וקידמה את התוכנית הנקודתית למקרקעין בהסכמה של הוועדה המקומית, וכי הוועדה המקומית התכחשה לתוכנית שהיא עצמה אישרה וכי משמעות ההחלטה היא סירוב להיתר ולמעשה מחייבת את היזמית בהגשת בקשה להיתר מחדש. עוד טענה כי היקף הזכויות שנתנה העירייה אינו כלכלי, בניגוד לתוכנית הנקודתית שאושרה.

הוועדה המקומית טענה מנגד כי התוכנית החלה על המקרקעין לא קובעת מספר יחידות דיור סופי, אלא עד 42 יחידות דיור ללא הגדלת השטחים למטרות עיקריות כי התוכנית הייתה נכונה למצב תכנוני של 2014-2013 אשר בדיעבד היה שגוי. עוד נימקה כי התשתיות באזור לא יוכלו לשאת את תוספת הדירות. טענה נוספת הייתה שתמריצי התמ"א צריכים להיות מיועדים למבנים גדולים יותר.

ועדת הערר: יש הצדקה ל-32 דירות ולגן ילדים בקומת הקרקע 

ועדת הערר קבעה כי הוועדה המקומית התעלמה מהתוכנית הנקודתית על המקרקעין שהיא בעצמה אישרה. לגבי טענת הרווחיות קבעה הוועדה כי אכן לא מדובר בחזות הכול אלא חלק מכלל השיקולים וקבעה כי בהתאם לתבנית הבינוי, מיקום המגרש, המבנה, השטח ומאפייניו, התוכניות החלות כולל התוכנית הנקודתית, יש הצדקה לבניית 32 דירות סך הכול, ושימוש ציבורי בקומת הקרקע, שישמש לגן ילדים.

תכנון זה לדעת הוועדה מיטיב ועונה על הצרכים טוב יותר מהחלטת הוועדה המקומית. כמו כן לגבי טענת התשתיות קבעה ועדת הערר כי יש לכלול אותה בין יתר השיקולים, אך זו לא מצדיקה התעלמות מהתוכנית הנקודתית התקפה, לגבי קווי הבניין וההקלות שבוטלו השאירה ועדת הערר את החלטת הוועדה המקומית על כנה.

לבסוף קבעה ועדת הערר שתוגש בקשה מתוקנת להיתר, לעד 30 יחידות דיור פלוס 2 דירות גג, עד 10 קומות, כפי שקבעה הוועדה המקומית, קווי בניין כפי שקבעה הוועדה המקומית, קומת הקרקע תשמש לשתי כיתות גן וחצר, שטח בניייה תמא"י בהיקף קומה נוספת  מתכסית קומה נוספת (ביחס למה שקבעה הוועדה המקומית) של הבניינים הקיימים וכי מספר החניות יתוקן לפי התקן התקף.

בדעת מיעוט ציין חבר ועדת הערר, המהנדס אילן ספיר, כי יש להתנות את ההחלטה בהתחייבות חד משמעית של היזם ובעל הקרקע שלא ידרוש שימוש אחר, וכל עוד הם לא מתחייבים לכך במפורש, יש לדחות את הערר.