עשרות מגדלים בני אלפי דירות עלולים לחבל באווירה המיוחדת של השכונה הנינוחה במרכז גוש דן

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – תל גנים בגבעתיים.

תל גנים היא אחת השכונות הוותיקות והשקטות של העיר, המאופיינת בבניה רוויה נמוכה לגובה של 3 קומות. ב-2016 התערערה השלווה באזור, עם אישורה של תוכנית פינוי-בינוי מאסיבית לאורכו של רחוב ההסדתרות שבמערב השכונה. על פי התוכנית, במקום צפויים להיבנות כ-2,700 דירות ב-18 מגדלים של עד 35 קומות, במקומם של מבני השיכון הוותיקים הכוללים 900 יח"ד. בימים אלו שוקדים היזמים השונים, בהם אאורה , ICR, דוניץ-אלעד, קבוצת אביב ועוד, על הנפקת ההיתרים.

בשאר חלקי השכונה הליכי ההתחדשות עדינים יותר, ונעשים בעיקר באמצעות תמ"א 38 . יש לציין כי רמת המחירים אמנם גבוהה ביחס לממוצע הכללי, אך סבירה ביחס לגבעתיים - אחת הערים היקרות בישראל, כאשר דירת 3 חדרים יד שנייה עדיין עולה בה פחות מ-3 מיליוני שקלים.

כרטיס ביקור - גבעתיים

תושבים (2020): 61,061 

גידול אוכלוסייה (2020): סה"כ 0.7%, ריבוי טבעי 541, מאזן הגירה 265-, עולים בהשתקעות ראשונה 44

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 9 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 804 עסקאות בכל שנת 2022, 242 עסקאות בחציון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-10% בין רבעון שני 2022 לרבעון שני 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, ועלייה של מספר אחוזים בודדים לפי המחיר הממוצע למ"ר, כל זאת לצד ירידה דרסטית של 40% בכמות העסקאות בעיר בין הרבעונים.

מוקדי בנייה חדשה: הסיטי (תוספת של כ-1,250 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים)

מוקדי התחדשות עירונית :

• מתחם ההסתדרות (תוספת של כ-2,100 דירות)
  גבעת רמב"ם (תוספת של כ-1,781 דירות)

מוקדי פיתוח עתידיים: בעיר לא נותרו יתרות קרקע וכל הפיתוח העתידי צפוי להיות בהתחדשות עירונית

• מתחם כורזין (חידוש מתחם התעשייה המיושן והפיכתו למתחם מעורב שימושים עם כ-1,100 דירות זעירות, ושטחי מסחר ומשרדים נרחבים בכ-10 מגדלים)
  רצועת בן גוריון (תוספת של כ-2,700 דירות, ושטחי מסחר, ציבור ותעסוקה נרחבים)
  מתחם הרצוג
  מתחם מטרו כצנלסון בן גוריון
  מתחם מטרו כצנלסון נגה

מספר היתרים ב-2022: 23 

תמ"א 38 - 18 היתרים

בנייה חדשה - 4 היתרים

בינוי פינוי - היתר אחד

תל גנים - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, גובלת בדרך יצחק רבין מצפון, רחוב המאבק ושיכון חברת החשמל ממערב, דרך אלוף שדה והשלום מדרום, ורמת גן ממזרח

מספר תושבים קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 7,131

מספר תושבים צפוי: (2040, הערכה): 12,000 

מספר יחידות דיור קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 2,725 

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): 4,500 

מצב חברתי-כלכלי (2019): אשכול 8-9 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - השכונה מוקפת ברחובות עירוניים ראשיים, אך רשת הרחובות הפנימית מוגבלת ועם מספר יציאות קטן, כך שייתכן ולא תספיק לתוספת האוכלוסייה המשמעותית הצפויה. ציר אלוף שדה/השלום שגובל בשכונה מוביל לנתיבי איילון ממערב ולכביש 4 ממזרח.

רמת נגישות תחבורה ציבורית: סבירה - בשכונה עוברים מעט קווי אוטובוס, אך ברחובות המקיפים עוברים מספר קווים תדירים שמגיעים למגוון יעדים בגוש דן, כולל קווים פעילים בשבת במסגרת נעים בסופ"ש של מספר עיריות. עם זאת השכונה מרוחקת מתחנות רכבת ישראל. בסוף העשור צפוי לפעול בציר אלוף שדה הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיוביל למספר מוקדי עניין ותעסוקה, כולל בית החולים תל השומר, אוניברסיטת בר אילן, ומרכז תל אביב.

מוקדי משיכה:

- גן רבקה, גן ילדי הגנים, ומתחם מגרשי ספורט
- קניון גבעתיים
- מתחם מסחר כורזין

סקירת השוק

עליית מחירים בשנה האחרונה (בין החציון הראשון של 2022 לחציון הראשון של 2023): עלייה של 17% במחיר דירה, עלייה של 7% במחיר למ"ר.

מספר הדירות בבנייה פעילה: 22

היקף עסקאות ברבעון השני של 23: 29 דירות סה"כ,17 דירות חדשות ו-12 דירות יד שנייה

היצע עתידי לפי תוכניות מאושרות: 2,099 יח"ד

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 1,100 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן