12 דירות בקומה, פחות ממ"דים, ובניין שלם לשכירות לצמיתות: התוכנית המהפכנית להשכרה ארוכת טווח

מנהל התכנון צפוי לפרסם בקרוב תדריך מדיניות תכנון רחבה לתחום הבנייה לשכירות ארוכת טווח, שיציג מודל תכנון של דירות להשכרה, על פיו יאשרו מוסדות התכנון השונים תוכניות בנייה בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך. זאת, במטרה לאפשר בניה ותכנון חכמים יותר בתחום. 

המודל כולל בין היתר הטבות משמעותיות ליזמים במטרה להפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית עבורם, למרות עליית הריבית. המודל החדש מציע הגדלה משמעותית של מספר הדירות בכל קומה - מספר שיכול להגיע גם עד 12 דירות לקומה, והן יהיו ברובן קטנות וייבנו ללא ממ"דים. במקום ממ"ד לכל דירה, ייבנה מרחב מוגן קומתי משותף, כמו בבנייני משרדים. בדרך זו, למרות שהשכירות על כל דירה תהיה נמוכה יותר, יהיו יותר דירות בבניין והרווח מהשכירות יהיה גבוה. 

כמו כן, כל בניין או קומפלקס מגורים כזה יהיה מיועד לשכירות לצמיתות, בניהול של גורם אחד שנותן את כל השירותים. היזם יוכל למכור את הבניין בשלמותו בלבד, ולא יוכל למכור דירות בודדות, וגם הרוכש יחויב להציע את הדירות להשכרה בלבד. ההשכרה לדיירים תהיה ל-5 שנים עם אופציה להארכה ב-5 שנים נוספות, תוך עדכון של שכר הדירה לפי המדד. 

משרד האוצר, מנהל התכנון ו" דירה להשכיר " ( החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ),עובדים על הנושא כבר מתחילת השנה. האוצר הגיש חקיקה בנושא במסגרת חוק ההסדרים 2023, שנשארה בסוף מחוץ לחוק, אשר יצרה עוגנים במסגרת חוק התכנון והבנייה והייתה אמורה להיות רכיב משלים לתדריך החדש. כשיפורסם התדריך, יש לצפות שגם החקיקה תשוב ותקודם בכנסת. היעד שהציב התיקון לחוק היה שיפור הוודאות בשוק השכירות והפחתת הביקושים לרכישת דירה התורמים לייקור מחירי הדיור.

המודל כולל בין היתר הטבות משמעותיות ליזמים במטרה להפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית עבורם, למרות עליית הריבית. המודל החדש מציע הגדלה משמעותית של מספר הדירות בכל קומה - מספר שיכול להגיע גם עד 12 דירות לקומה, והן יהיו ברובן קטנות וייבנו ללא ממ"דים. במקום ממ"ד לכל דירה, ייבנה מרחב מוגן קומתי משותף

התיקון לחוק הכיר בכך שהמבנה לגביו נקבע יעוד לשכירות ארוכת טווח, הוא בעל מאפיינים ייחודיים, ושונה מצורת הבנייה למכירה למגורים, ולכן הדגשים בו הם אחרים. התיקון מציע ש"צפיפות הדיור תהיה לכל הפחות 40 יחידות לדונם" וכן כי "שטח הבנייה בתוכנית שייעודה השכרה למגורים יהיה לכל הפחות כפול מהשטח שהיה ניתן לאשר לפי התוכנית הכוללנית".  היקף שטחי השירות שיהיו מיועדים לכלל השוכרים יהיה גבוה, בהם שטחי השירות של חדר כביסה משותף וחדרי התכנסות. 

מחירי השכירות ייקבעו לפי ערך השוק הריאלי, והעלייה בכל שנה של דמי השכירות תהיה כמו זו שבהגדרה הקיימת של השכרה לטווח ארוך, באופן שייתן ודאות לשוכרים ויאפשר להם "להחליט על קביעת מרכז חייהם בבניין שייעודו להשכרה למגורים, ומאחר שניתן לשער שבניינים שכאלו יהיו באזורי ביקוש, הדבר יאפשר מגורים באזורי ביקוש גם למי שאין בידו לרכוש דירה באזור שכזה".

בשבוע שעבר אושר פרויקט ראשון מסוגו של חברת " תדהר " בעיר גבעתיים, שפועל על פי המודל המוצע לפחות בחלקו. במסגרת התוכנית יבנה מגדל של 64 קומות, ובו 500 דירות קטנות שכולן מיועדות להשכרה, בהן דירות סטודיו, ודירות 2 ו-3 חדרים, מתוכן 300 תוכלנה להימכר כעבור 25 שנה ו-200 נוספות נקבעו להשכרה לצמיתות. התוכנית מציעה דירות מנוהלות, לרבות מתקנים ושטחים ציבוריים. שכר הדירה ייקבע בהתאם למחירי השוק והוא נתון לחלוטין להחלטתו של היזם בפרויקט. 

מנכ"ל מינהל התכנון , רפי אלמליח: "כחלק ממהלך כולל לגיוון שוק הדיור, שיסייע בין היתר להתמודד עם נושא השכירות בישראל' מינהל התכנון משיק תוכנית לתכנון יחידות דיור לשכירות לצמיתות. המטרה היא להגדיר מראש מקבצי דיור קבועים המיועדים אך ורק לשכירות לצמיתות, אנשים יוכלו לשכור דירה בפרויקטים באזורים מאוד אטרקטיביים בסמוך לאזורי תעסוקה, עם נגישות מרבית לתחבורה ציבורית ואנחנו קוראים ליזמים לבוא ולהגיש לנו תוכניות כאלה".