הבדלים של מאות אלפי שקלים לדירה - בין ערים במרחק 10 דקות אחת מהשנייה

פערים של מאות אלפי שקלים בין דירות חדשות בערים סמוכות במרחק של לפעמים כמה דקות נסיעה, כך עולה מניתוח של חברת אינהאוס של שיווק פרויקטים למגורים וחברות נדל"ן מובילות בארץ. כך למשל דירת 4 חדרים חדשה בראשון לציון שנמכרת בהחל מ-3.1 מיליון שקל, וברחובות בהחל מ-2.5 מיליון שקל. 

במסגרת הניתוח נבחנו רק מחירי דירות 3,4,5 חדרים חדשות לפי אזורים סמוכים. אינהאוס והיזמים סיפקו מחיר ממוצע לדירות חדשות בלבד, לפי מספר חדרים - בכל עיר (מניסיון והיכרות בשטח) המשקפות את המחיר המבוקש באותו אזור, לאותו מוצר. המספרים גם אומתו מול נתונים ציבוריים, בהם אתר מדלן .

ברחובות ניתן למצוא דירת 4 חדרים בהחל מ-2.5 מיליון שקל ודירת 3 חדרים ב-2.15 מיליון שקל, כאשר בראשון לציון, דירת 4 חדרים נמכרת ב-3 מיליון שקל ודירת 3 חדרים ב-2.2 מיליון שקל. לעומת זאת, בנס ציונה הסמוכה, דירת 4 חדרים יקרה במעט מראשון לציון, ונמכרת בהחל מ-3.1 מיליון שקל בממוצע ודירת 3 חדרים ב-2.6 מיליון שקל. 

אירית הופר, בעלי אינהאוס,  מסבירה כי "בראשון לציון וברחובות מתקיימת תנופת פיתוח מסיבית, עם הקמה של מאות ואלפי דירות, חלקם המשמעותי הוא הבשלה של  תהליכי התחדשות עירונית . בעבר השכונות המזרחיות בראשון לציון סבלו ממיצוב נמוך ובהתאם לכך גם הביקושים. עם הקמת השכונות החדשות בראשון על קרקעות בסיס צריפין, המחירים זינקו כלפי מעלה"

ברחובות ניתן למצוא דירת 4 חדרים בהחל מ-2.5 מיליון שקל ודירת 3 חדרים ב-2.15 מיליון שקל, כאשר בראשל"צ, דירת 4 חדרים נמכרת ב-3 מיליון שקל ודירת 3 חדרים ב-2.2 מיליון שקל. לעומת זאת, בנס ציונה הסמוכה, דירת 4 חדרים יקרה במעט מראשון לציון, ונמכרת בהחל מ-3.1 מיליון שקל בממוצע ודירת 3 חדרים ב-2.6 מיליון שקל

לדבריה ברחובות קורה היום מצב דומה, "העיר נחשבת עיר מצוינת מבחינת חינוך והאוכלוסייה בה חזקה יחסית, אך אם נבחן את ההבדלים בין הצד הצפון מזרחי לשכונות המערביות הפערים הם עמוקים. יחד עם התקדמות הבנייה באזור מגיעה אוכלוסייה צעירה ואיכותית והמחירים עולים ועוד יעלו בהתאמה". 

מיליון שקל יותר בקריית אונו לעומת פתח תקווה

בפתח תקווה ניתן למצוא דירת 5 חדרים בהחל מ-2.59 מיליון שקל ודירת 4 חדרים בהחל מ-2.36 מיליון שקל. ממש לא רחוק ממנה, בקריית אונו, דירת 5 חדרים נמכרת במעל מיליון שקל יותר, 3.64 מיליון שקל ודירת 4 חדרים במחיר של החל מ-3.2 מיליון שקל.  

פרויקט ברמת ורבר פתח תקוה של קטה גרופ (סטודיו קוביה)

לדברי מרינה שפינדל, סמנכ"לית המכירות של חברת קטה גרופ: "פתח תקווה עברה בשנים האחרונות מהפך משמעותי בתחום הנדל"ן. אחד מגורמי ההצלחה של העיר, הוא הקרבה למרכז הכלכלי של ישראל, וכן פיתוח אזור התעסוקה של העיר עצמה, לצד גישה לתחבורה הציבורית והיכולת להגיע בקלות לשאר המרכזים העירוניים, בין היתר עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה.

"הדבר מהווה פלטפורמה חשובה המושכת תושבים מחתך סוציו אקונומי גבוה ומייצר תחושת גאוות יחידה של התושבים הוותיקים. ולהבדיל משכנותיה, העיר שומרת על רמת מחירים אטרקטיבית ומציעה הן לשימוש עצמי והן למשקיעים, דירות התואמות לצרכיהם ותקציבים". 

אור יהודה ויהוד? הפרשים של 200 אלף שקל

בין הערים אור יהודה ויהוד מונסון הפרשי המחירים העומדים על כ-200 אלף שקל, כאשר דירת 4 חדרים באור יהודה נמכרת ב-1.7 מיליון שקל וביהוד מונוסון, דירה דומה נמכרת ב-1.5 מיליון שקל. 

"ניתן להסביר את ההבדלים הדרמטיים במחירים מכך שבאופן מסורתי פרויקטי התחדשות עירונית מתומחרים מעט פחות מאשר פרויקטים בשכונות חדשות", אומר ערן אדרי, מנהל יזמי של פרויקט KAI-MA של קבוצת יובלים באור יהודה.

"יחד עם זאת יש לקחת בחשבון שבשכונה חדשה ממשיכה הבנייה והקמת התשתיות גם שנים רבות לאחר האיכלוס, לעומת שכונה מתחדשת בה התשתיות קיימות. לצד זאת גם המיצוב של העיר הוא בעל חשיבות רבה בפרט בהשוואה לסביבה," מסביר אדרי, "אנחנו מאמינים באור יהודה, מדובר בעיר בזינוק אדיר עם השקעות חסרות תקדים בחינוך ופיתוח העיר שמשנה את פניה. אנשים מתחילים להבין את מלוא הערך והפוטנציאל שלה ואנו רואים את זה בקהל שמגיע למשרד המכירות.

"ניתן להסביר את ההבדלים הדרמטיים במחירים מכך שבאופן מסורתי פרויקטי התחדשות עירונית מתומחרים מעט פחות מאשר פרויקטים בשכונות חדשות", אומר ערן אדרי, מנהל יזמי של פרויקט KAI-MA של קבוצת יובלים באור יהודה.

"רואים יותר ויותר אנשים איכותיים מאוד שמתחילים להבין את היתרונות של העיר ושמים אותה על מפת הבחירה שלהם. זאת עיר שכיום מונה 36 אלף תושבים, והמספר צפוי לצמוח לסביבות 80 אלף בתוך עשור. המיקום האסטרטגי, צמוד לצומת סביון ולתחנה העתידית של הקו הסגול של הרכבת הקלה, קרוב לצירי תנועה ראשיים - כבישים מספר 4, 412, 461. כמובן, גם לקרבה לתל אביב משמעות רבה ולכן היא תדביק את פערי המחירים לשכנותיה".

באשקלון 2.25 מיליון שקל ל-5 חדרים, בקריית גת 2.05 מיליון

בקריית גת, ניתן למצוא דירת 5 ו-4 חדרים במחירים התחלתיים של 2.05 ו-1.82 מיליון שקל בהתאמה. בטווח המחירים בפערים של כמה אלפים, ניתן למצוא באשקלון דירת 5 חדרים בהחל מ-2.25 מיליון שקל ודירת 4 חדרים ב-2 מיליון שקל. 

פרויקט של רם אדרת בקריית גת (3ddesign)

טלי שרון, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת : "קריית גת נתפסה כפריפריאלית ותוך שנים בודדות, הפכה למבוקשת במיוחד, הרבה בזכות השכונה החדשה כרמי גת, שממוקמת בין הרכבת ממזרח לכביש 40 במערב. בשנים האחרונות השכונה מושכת אליה אוכלוסייה מכל הארץ בכלל ומהדרום בפרט, בזכות השקעה בבנייה חדשה, תשתיות ציבוריות מתקדמות, תכנון חכם ותמיכה ממשלתית. הפערים בין כרמי גת לאשקלון הסמוכה, יכולים להגיע לכמה מאות אלפי שקלים לאותה דירה. רוב רוכשי הדירות באזור הם זוגות טריים ומשפחות צעירות, שהגיעו במטרה  ליהנות מאיכות חיים, תחילה בחיפוש דירה להשכרה ולבסוף רכשו עבור עצמם".

1.48 מיליון שקלים ל-4 חדרים בשדרות, 1.4 מיליון בנתיבות 

בנתיבות המחירים מתחילים ב-1.6 מיליון שקל לדירת 5 חדרים ו-1.4 לדירת 4 חדרים. באופקים ובשדרות, דירת 5 חדרים נמכרת בהחל מ-1.57 ו-1.72 מיליון שקל בהתאמה ודירת 4 חדרים במחירים של 1.42 ו-1.48 מיליון שקל בהתאמה. 

לדברי אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק והמכירות של י.ח דמרי, אנחנו עדים לשינוי מגמה בביקושים לדיור בפריפריה, למשל בשדרות, אופקים ונתיבות, שלא מפסיקות להתפתח. "בנתיבות מוקמות מספר שכונות חדשות, כאשר במוקד נמצאות שכונות נווה שרון ורמות יורם, שנמצאות בבנייה מתקדמת. תחנת הרכבת שנפתחה בעיר חיברה אותה למרכז הארץ והפכה אותה אטרקטיבית יותר לצעירים, משפחות ומשקיעים. לא בכדי נתיבות היא העיר המובילה את טבלת המכירות במרץ-מאי 2023 על פי נתוני הלמ"ס. 

אמיר כהן סמנכ''ל שיווק ומכירות בדמרי (אפרת מזור)

"אנשי החברה מכירים לעומק את המרקם הפנימי של הפריפריה ואת הפוטנציאל האדיר הטמון בה ומבינים שההון האנושי הוא זה שתורם לעתידן ותורם גם לאוכלוסייה הוותיקה. למרות עליית המחירים שנרשמה בערים הדרומיות, נתיבות, אופקים ושדרות, ניתן עדיין למצוא דירות בפחות ממיליון וחצי שקל, מחירים אטרקטיביים בהרבה מאלה של מרכז הארץ, תוך שמירה על רמת חיים גבוהה".

2. מיליון שקל ל-5 חדרים בנהריה, 1.8 מיליון שקל במעלות

דירת 5 חדרים בנהריה נמכרת בהחל מ-2 מיליון שקל ודירת 4 חדרים נמכרת ב-1.7 מיליון שקל, כאשר במעלות המחירים דומים, עם 1.8 מיליון שקל לדירת 5 חדרים ו-1.6 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. 

לדברי אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק והמכירות של י.ח דמרי, אנחנו עדים לשינוי מגמה בביקושים לדיור בפריפריה, למשל בשדרות, אופקים ונתיבות, שלא מפסיקות להתפתח. "בנתיבות מוקמות מספר שכונות חדשות שנמצאות בבנייה מתקדמת. תחנת הרכבת שנפתחה בעיר חיברה אותה למרכז הארץ והפכה אותה אטרקטיבית יותר" 

ירון בובליל, סמנכ"ל השיווק של מגידו מקבוצת רני צים : "ערים רבות שיפרו את מיצובן בזכות שכונות חדשות שהוקמו בהן, וזה מקרה שאנחנו מזהים למשל במעלות-תרשיחא. העיר מצויה בתנופת פיתוח והמחירים בה עוד לא משקפים זאת. אנו צופים שהשכונה החדשה 'גבעת הנשיא פרס' שתיבנה על גבול העיר ובקו ראשון לאגם המונפורט תשפיע הן על מיצובה של העיר, על התשתיות בה, והן על איכות החיים ותמשוך אוכלוסיות איכותיות מיישובי האזור ובהתאמה לכך יושפע התימחור. לאור הנתונים הללו, אנו מעריכים שהמחירים בעיר יעלו בשנים הקרובות ולכן מי שירכוש עכשיו יוכל בעתיד להנות מעליית הערך של הדירות".

הקרייה הכי יקרה - מוצקין 

היקרה מבין הקריות היא קריית מוצקין, שם ניתן למצוא דירת 5 חדרים במחיר של החל מ-2.2 מיליון שקל ודירת 4 חדרים במחיר של 2 מיליון שקל. בקריית אתא וקריית ים, ניתן למצוא דירת 5 חדרים במחיר של החל מ-1.8 מיליון שקל ו-1.9 מיליון שקל בהתאמה ודירת 4 חדרים בהחל מ-1.7 ו-1.6 מיליון שקל בהתאמה. 

אלכס מריאש (סטודיו תומאס)

אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית : "קריית ים היא עיר המצויה בשנים האחרונות בתנופת פיתוח אדירה, דבר הצפוי לשנות את אופי האזור כולו. אנו מקימים במתחם צבא קבע בעיר פרויקט רחב היקף שבו מוקמים 12 בנייני מגורים ובהם 1,450 יח"ד. השכונה שמוקמת תתרום מהותית לעיר, התכנון האדריכלי המוקפד יצר סביבת מגורים אורבנית ומודרנית במרכז העיר, בסמיכות לעורקי תחבורה מרכזיים ובקירבה לים. המחירים בעיר עוד לא משקפים את השידרוג שהיא עוברת ולהערכתי כל הפעולות שהעירייה מבצעת להשבחתה צפויים להשפיע עליהם בשנים הקרובות ולהעלות את ערך הדירות משמעותית".

אירית הופר, בעלת חברת אינהאוס שיווק פרויקטים למגורים, מציינת כי מיצוב העיר, משפיע באופן ישיר על רכיב הקרקע במחירי הדירות הינו בעל ההשפעה הגדולה ביותר בתמחור הנכס. "באזורים רבים, ערים שכנות מתאפיינות במחירי דירות שונים, בעיקר בגלל מיצוב העיר. קריית אונו ממותגת כעיר המובילה בחינוך ומושכת משפחות בחתך סוציו אקונומי גבוה, ורחובות כעיר אנשי אשכולות בזכות פארק המדע. כל עיר והחוזקה שלה, ובהתאם לכך מושכת אליה אוכלוסייה כזו או אחרת. אנחנו רואים הבדלים של מאות אלפי שקלים לדירה, בין ערים הנמצאות לפעמים 10 דקות נסיעה אחת מהשנייה, כמו אור יהודה ויהוד מונסון".