פסק דין תקדימי: העליון ביטל היטל השבחה של הכנסייה האוונגליסטית לעיריית רמלה

בית המשפט העליון, בראשות דפנה ברק ארז, פרסם שלשום פסק דין תקדימי שמבטל חיוב היטל השבחה של עיריית רמלה לכנסייה האוונגליסטית. מדובר בערר של עיריית רמלה על החלטת בית המשפט המחוזי, שאף הוא דחה את עמדת העירייה, לפיה יש לחייב את הכנסייה האוונגלית אפיסקופלית בהיטל השבחה של כ-3 מיליון שקל על מכירת נכס בעיר בגין פעילות עסקית-מסחרית.

להליך ביקשו להצטרף כ"ידידי בית המשפט" גם  האגודה למלחמה בסרטן ותשע אוניברסיטאות מחקר ומרכז השלטון המקומי שעמד לצד העירייה. המשמעות הרחבה יותר של פסק הדין, היא שמוסדות ציבור הפועלים ללא מטרות רווח יוכלו למכור נכסי הנדל"ן שלהם ללא  היטל השבחה . יש לכך השלכה בעיקר לירושלים ועל אדמות הכנסייה בה.

הסיפור מתחיל בחטיבת קרקע שהכנסייה קיבלה מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים וקידמה עליה, בשנת 2007, תוכנית בניין עיר הכוללת שינוי יעוד משטח ציבורי לבית אבות. ב-2010 הגישה הכנסייה לוועדה המקומית, בהתאם לתוכנית, בקשה להוצאת היתר בנייה לצורך בנייתו של בית דיור מוגן בן 170 יחידות דיור, וזו אושרה בכפוף לתנאים. 

עם אישור ההיתר, שלחה הוועדה המקומית לכנסייה דרישה לתשלום היטל ההשבחה על סך כ-2 מיליון שקלים. ב-2015 מכרה הכנסייה את חטיבת הקרקע לחברה אחרת. בעקבות המכירה דרשה העירייה תשלום היטל השבחה נוסף בגובה של 3.05 מיליון שקל. 

ועדת הערר המחוזית שדנה בבקשת הכנסייה לבטל את ההיתר קיבלה את הערר וקבעה שמטרת הנכסים של הכנסייה, בהם הארחה למאמיניה, אינה דווקא עשיית רווח. ב-2021 קבע שופט בית המשפט המחוזי בלוד, צבי דותן, כי הוא מקבל את קביעותיה של ועדת הערר שלפיהן הכנסייה היא מוסד שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים ולכן פטורה מהיטל השבחה . 

בקשת רשות הערעור שהגישה העירייה לבית המשפט העליון נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. העירייה חזרה על טענותיה כי בית המשפט המחוזי שגה כשקבע שהכנסייה עומדת בתנאי הסעיף וזכאית לפטור מהיטל השבחה . עוד טענה העירייה שמאחר שחלק מהכסף שהגיע ממכירת המגרש מיועד לשיפוץ בית הארחה של הכנסייה, הכסף אכן משמש למטרות רווח. לפסק דין צורפה חוו"ד היועצת המשפטית, לבקשת בית המשפט העליון, שתמכה בעמדת העירייה. 

שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק ארז, הבהירה כי " במישור האובייקטיבי ניתן למצוא טעמים טובים לכאן ולכאן, ויש להודות כי חלק מהם מוסיפים תימוכין של ממש לעמדתן של הוועדה המקומית והיועצת. אולם, במכלול השיקולים, איני סבורה כי יש בכוחם של שיקולי המדיניות להכריע את הכף כנגד לשון החוק. זאת במיוחד בשים לב לכך שלא ניתן לומר ששיקולי מדיניות אלה מצביעים בצורה חד משמעית על כך שיש להעדיף את הפרשנות המצמצמת לסעיף. בנסיבות אלו, אני סבורה כי יש להותיר על כנה את פרשנותו של בית המשפט".

"החקיקה בהיטלי השבחה לוקה בחסרים רבים"

עוד מצאה לנכון השופטת לבקר את המדיניות בהיטלי השבחה באופן כללי: "בית משפט זה חזר והתריע בהזדמנויות רבות על כך שהחקיקה הקיימת בתחום של היטל השבחה לוקה בחסרים רבים – ניסוחים לא ברורים, חוסר עדכניות להתפתחויות בתחום התכנון והבנייה ועוד... הבחירה להציב דרישות הנוגעות לשימוש העתידי בתמורה המתקבלת מן המכירה, יוצרת קושי מובנה ביחס לאופן שבו פועל 'המנגנון' של היטל ההשבחה במקרה הרגיל. ויובהר, קושי זה מתעורר הן ביחס לפרשנות המשיבה והן ביחס לפרשנות הוועדה המקומית והיועצת"

התוצאה היא קבלת העמדה הפרשנית שהוצגה על ידי המשיבה ובהתאם לכך דחיית הערעור. במכלול נסיבות המקרה, הוועדה המקומית תישא בהוצאות המשיבה בסך של 20,000 שקלים.  בפסק הדין תמכו גם השופטות יעל וילנר וגילה כנפי שטיניץ.  את העירייה ייצגו  עו"ד שחר בן עמי, רותם ארביב קופלניקוב ודורון דבורי. 

 "לפסק הדין השלכות דרמטיות על העיר ירושלים"

עו"ד בנימין זלמנוביץ', ששימש עד לאחרונה כיו"ר ועדת ערר לתכנון ובנייה במחוז ירושלים והוציא החלטות הפוכות בעיר, מסר למרכז הנדל"ן,  כי לפסק הדין השלכות דרמטיות על העיר ירושלים. "רובן המכריע של בקשות הפטור מהיטל השבחה למוסד חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות, ספורט, או הקדש ציבורי מוגשות בעיר ירושלים. פסק הדין של בית המשפט העליון בהקשר זה מאפשר למוסדות אלו לקבל פטור גורף מהיטל השבחה במכירת מקרקעין. כך לדוגמא אדמות הכנסייה בירושלים ככל ויושבחו על ידי הכנסייה ולא על ידי החוכרים או הקונים יהיו פטורים מהיטל השבחה".

לטענת עו"ד זלמנוביץ', אמירה מעניינת נמצאת בשולי פסק הדין. "בית המשפט העליון מציין כי גם לו היה מגיע למסקנה הפוכה שלפיה לא מגיע פטור, הרי שבמקרה שבפניו, מכיוון שהטיעון המשפטי של הוועדה המקומית היה טיעון מזדחל שהתפתח מדיון לדיון ומערכאה לערכאה, במקרה הקונקרטי הזה הוא היה נותן פטור". לטענת עו"ד זלמנוביץ', "אמירה זו משקפת את החשיבות בייצוג משפטי מקצועי בתכנון ובנייה מתחילת התהליך".