5 ימים אחרי שחתמו על חוזה למכירת דירה, ביטלו בטענה למצב רפואי ירוד. מה קבע ביהמ"ש?

עקרון יסוד בעולם דיני החוזים הוא ש"חוזים יש לקיים". כאשר צד אחד להסכם תובע את הצד השני לאכיפת ההסכם, על בית המשפט להעניק לצד התובע את סעד האכיפה כסעד ראשי. אולם, לכלל זה יש חריג, וזאת כאשר בית המשפט מגיע למסקנה שאכיפת החוזה אינה מוצדקת בנסיבות העניין.

לצורך בחינת החריג כאמור, בית המשפט יבחן במסגרת מבחן "מאזן הנזק" איזה צד להסכם יינזק יותר אם ייאכף ההסכם ואם לאו. לצד מבחן "מאזן הנזק", בית המשפט יבחן את "מאזן האשמה" שעניינו, בחינת התנהגות הצדדים שהובילה להפרת ההסכם, ובגינה התבקש בית המשפט לבחון את סעד האכיפה. 

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של ביהמ״ש המחוזי שדן בסוגיית טענה לקיום החריג לאכיפת חוזה. זאת מהטעם שהאכיפה אינה מוצדקת בנסיבות העניין, עקב מצבם הרפואי של המוכרים שבגינו הודיעו לקונים על ביטול הסכם המכר.

נסיבות המקרה:

ענייננו בתביעה בגין אכיפת חוזה מכר דירה, שבוטל מספר ימים לאחר כריתתו, באופן חד צדדי על ידי המוכרים. כחמישה ימים לאחר שנכרת הסכם מכר בין הרוכשים למוכרים, שבמסגרתו העבירו הרוכשים למוכרים כרבע מהתמורה המבוקשת, נמלכו המוכרים בדעתם, והודיעו לרוכשים שאינם מעוניינים למכור את הדירה. המוכרים סירבו להעביר את החזקה בדירה לידי הרוכשים גם לאחר שקיבלו את מלוא התמורה. 

לטענת המוכרים, הם ביקשו לחזור בהם מהמכירה עקב גילם המופלג ומצבם הרפואי. הכספים בגין רכישת הדירה היו מוחזקים בידיו הנאמנות של בא כוח הצדדים שייצג את שני הצדדים בעסקה בהסכמה. אולם, המוכרים טענו כי לאחר חתימת הסכם המכר, הם סירבו לקבל מהרוכשים את תשלומי יתרת התמורה, ואף הורו לעורך הדין שלא לקבל מהרוכשים את יתר ההמחאות הבנקאיות. כמו כן, טענו המוכרים כי בנסיבות העניין, לאור גילם המופלג ונוכח מצבם הרפואי, אין ביכולתם להתמודד עם מעבר דירה. ולכן, נסיבות העניין מצדיקות שלא לאכוף עליהם לקיים את הסכם המכר.

לעומת זאת, טוענים הרוכשים, כי הסיבה שהמוכרים חזרו בהם מההסכם טמונה ברצון ילדיהם שביקשו מהם בכל תוקף לבטל את הסכם המכר. לטענתם, המוכרים פעלו למכירת הדירה עוד קודם לניהול המשא ומתן עם הרוכשים, והביעו רצון למכור את הדירה.

בנוסף, במכתב בו הודיעו המוכרים לרוכשים כי הם חוזרים בהם מההסכם, ביקשו המוכרים להאריך את מועד מסירת החזקה על מנת להעניק להם מרווח זמן לחיפוש דירה חלופית, ובכך לעכב את הפינוי בחודשיים. דבר זה עומד בסתירה לבקשתם לבטל את הסכם המכר ולא למסור את הדירה לרוכשים. על כן, הרוכשים טוענים כי העילה לביטול הסכם המכר עקב מצבם הרפואי של המוכרים אינה מתקיימת כלל. ומשכך, אין להם שום עילה לביטול הסכם המכר.

לעומת זאת, טוענים הרוכשים, כי הסיבה שהמוכרים חזרו בהם מההסכם טמונה ברצון ילדיהם שביקשו מהם בכל תוקף לבטל את הסכם המכר. לטענתם, המוכרים פעלו למכירת הדירה עוד קודם לניהול המשא ומתן עם הרוכשים, והביעו רצון למכור את הדירה

המוכרים סירבו למסור את הדירה, והרוכשים הגישו תביעה לבית משפט השלום, וזה העביר את התביעה לבית המשפט המחוזי המוסמך לדון בנושא התביעה כאמור.

החלטה:

בהתאם לחוק החוזים ביטול חוזה מתרחש כאשר ישנה הפרה יסודית של ההסכם, כך שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. למשל, במצב של פגם בכריתת ההסכם או חוסר תום לב במשא ומתן – ניתן להורות על ביטול ההסכם או על בטלותו. לחלופין, ניתן לקבוע סעיף או מספר סעיפים בהסכם, שככל שאחד מהצדדים מפר אותם הדבר ייחשב להפרה יסודית של ההסכם כולו. בענייננו, החליט בית המשפט המחוזי כי די בקביעה שהמוכרים הפרו את חיובם למסור את החזקה בדירה כדי להביא למסקנה שהדבר מהווה הפרה יסודית.

במאזן שבין הצדק לבין האשמה, בית המשפט נדרש לבחון את האינטרסים של הצדדים ואת הנזק שייגרם להם מביטול או אכיפה של הסכם המכר. בפסיקה קודמת של בית המשפט העליון נקבע, שהיות שחוזים יש לקיים, הרי שסעד האכיפה מקבל מעמד בכורה. אולם, לא די בחשש גרידא למצוקה שתיגרם למפר כתוצאה מאכיפת החוזה, ועליו להוכיח שהמצוקה שתיגרם לו "תהא קשה וחמורה". שיקול מרכזי נוסף שיש לבחון בהקשר זה, נוגע למועד היווצרות הנסיבות להן טוען המפר. וככלל, רק "שינוי נסיבות משמעותי ומפתיע שאירע לאחר כריתת החוזה, ושאותו לא יכול היה המפר לצפות" – יוביל למסקנה לפיה אין זה צודק לאכוף את ההסכם בשל מצוקת המפר.

בדיון שנערך, התייחס בית המשפט המחוזי לטענות הצדדים, בדגש על שינוי הנסיבות שחל לאחר כריתת החוזה, בהתייחס לשני הצדדים. בית המשפט בחן – האם שינוי הנסיבות שחל בהתייחס למוכרים והן לרוכשים היה כה משמעותי ומפתיע, באופן שהצד המפר לא יכול היה לצפותו, עד כדי כך שלאור השינוי אין זה צודק לאכוף את ההסכם, וזאת בשל מצוקת המפר והנזק שצפוי להיגרם לו.

ביהמ"ש: הרוכשים הסתמכו על השינויים הגאוגרפיים והכלכליים שעתידים להתרחש, ותכננו את עתידם בהתאם להסכם המכר. כמו כן, עקב טרגדיה שפקדה אותם, ביקשו להתרחק מעירם הקודמת. הרוכשים כילו זמן רב במשא ומתן, הוציאו את מיטב כספם על עו״ד ומתווך, עברו לדירה שכורה ועוד

ראשית, הובהר כי בשלב המשא ומתן, המוכרים לא הזכירו שיש להם בעיות רפואיות. בנוסף, שבוע לאחר חתימת הסכם המכר, המוכרים הציעו לרוכשים שאם יסכימו לוותר על הפיצוי המוסכם שקבעו בהסכם, ולהעביר להם את מלוא התמורה, ויאפשרו להם פרק זמן של חודשים מספר להתארגנות – יסכימו לעשות מאמץ ממדרגה ראשונה, ולצאת מהבית על אף מצבם הבריאותי. משכך, ניכר שמצבם הרפואי אינו מונע מהם לעבור דירה. זאת ועוד, אין מקום לקבל את טענת המוכרים לפיה הם זקוקים לזמן למצוא דירה חלופית, בשעה שיש ברשותם דירה נוספת. 

המוכרים לא הוכיחו את טענתם כי בשל מצבם הרפואי אינם יכולים לעזוב את דירתם, אלא הסתפקו ב"סיכום רפואי" מרופא משפחה, ולא הציגו חוות דעת רפואית, שזו הדרך היחידה להוכחת טענה שברפואה. ובכל זאת, גם המסמך הרפואי שהציגו לא הצביע על החמרה משמעותית במצבם הרפואי או על בעיות רפואיות החורגות ממה שניתן לצפות מאנשים בגילם המתקדם.

בנוסף, אין המדובר במקרה של שינוי נסיבות פתאומי ומפתיע. המוכרים התקשרו בחוזה מחייב בידיעת הנתונים הרלוונטיים, לרבות מצבם הרפואי וגילם המופלג. כך שמועד היווצרות הנסיבות לו טוענים המוכרים שהפרו את הסכם המכר, היה עוד קודם לכריתת החוזה, ולא השתנה לאחר כריתתו או כתוצאה ממנו.

לא הוכח שהמוכרים נפגעו באופן שמצדיק ביטולו של הסכם המכר. שכן, בשכלול מבחן מאזן האינטרסים, הנזק הצפוי להיגרם לרוכשים עקב ביטול ההסכם גדול יותר מהנזק הצפוי למוכרים. משכך, בית המשפט הורה להעביר את הזכויות בדירה על שמם של הרוכשים, ומסירת החזקה בדירה לידיהם

לעומת זאת, הרוכשים הסתמכו על השינויים הגאוגרפיים והכלכליים שעתידים להתרחש, ותכננו את עתידם בהתאם להסכם המכר. כמו כן, אחת מהסיבות שבגללן התקשרו הרוכשים בהסכם המכר הינה כי ביקשו לעבור לעיר עקב טרגדיה שפקדה אותם, ולכן ביקשו להתרחק מעירם הקודמת. הרוכשים כילו זמן רב במשא ומתן, הוציאו את מיטב כספם על עו״ד ומתווך, עברו לדירה שכורה ועוד. כל אלו מעידים על מצוקתם הקשה של הרוכשים שמצויים בחסרון כיס משמעותי בשל התנהלות המוכרים. 

בענייננו, המוכרים חזרו בהם מהסכם המכר ללא טעם ברור. בנוסף, לא הוכח לבית המשפט שהמוכרים נפגעו באופן שמצדיק ביטולו של הסכם המכר. שכן, בשכלול מבחן מאזן האינטרסים ביחס לנסיבות המקרה, הנזק הצפוי להיגרם לרוכשים עקב ביטול הסכם המכר גדול יותר מהנזק הצפוי להיגרם למוכרים. משכך, בית המשפט הורה על אכיפת הסכם המכר. וכן, הורה להעביר את הזכויות בדירה על שמם של הרוכשים, ומסירת החזקה בדירה לידיהם.

בנוסף לסעד האכיפה, בית המשפט חייב את המוכרים לשלם לרוכשים פיצויים בסך של כ-200,000 ש״ח המהווים חלק מהפיצוי המוסכם. 

(תא (י-ם) 28748-10-22 מאיר נקאר נ' יעקב סתיו). 

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד דניאלה בן ישי, בסיועו של יוסף מינץ).