זו שעולה וזו שיורדת: י-ם ות"א מובילות בהגירה השלילית ב-2022, בית שמש מובילה בחיובית

מרכז הנדל"ן חושף לראשונה את נתוני ההגירה הפנימית בין הערים בישראל לשנת 2022. ירושלים היא העיר שבה חלה ההגירה השלילית המשמעותית ביותר, כאשר סך הנוטשים את העיר ב-2022 היה גבוה יותר בכמעט 16 אלף איש לעומת מספר המהגרים אליה. למרות זאת, המשיכה אוכלוסיית העיר לגדול במהלך השנה, הן בזכות הריבוי הטבעי (מספר לידות פחות מספר נפטרים) אשר עמד על 20 אלף איש, וכן מאזן הגירה בינ"ל אשר ממנו דווקא הרוויחה העיר כ-8,500 תושבים חדשים.

נתונים אלה עולים מדוח אוכלוסייה ביישובים ובמועצות אזוריות 2023, שפרסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס),המשקף את ההגירה  בערי ישראל ב-2022.

תל אביב ממוקמת גם היא בצמרת הערים בעלות מאזן הגירה שלילי וזה עמד ב-2022 על 7,552 תושבים. כמו ירושלים, גם היא זכתה לתוספת אוכלוסייה משמעותית בזכות מאזן ההגירה הבינ"ל, שהוסיף לה 9,640 איש. צמרת רשימת "הערים הננטשות" כוללת גם את אשדוד (4,768-),בני ברק (2,695-) וחיפה (1,771-).

נתונים: הלמ''ס

באופן שאינו מפתיע, רשימת הערים בעלות מאזן ההגירה החיובית כוללות בעיקר ערים שבהן חלה בשנים האחרונות בנייה מאסיבית. בבית שמש היה מאזן ההגירה החיובי ביותר, עם תוספת של 7,428 איש. השנייה ברשימה היא העיר החדשה חריש שממשיכה להיבנות, עם תוספת של 5,210 איש. עוד בצמרת הערים ה"חיוביות" נתיבות (3,042 איש),קריית גת (2,569) ויבנה (1,767).

הערים הסמוכות למטרופולינים הגדולים נהנות מהגירה חיובית 

ניתוח שערכה לאחרונה קבוצת אמבסדור, המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן, בחן את הסיבות להגירה בין ערים סמוכות בישראל, ומצא כי להפרשי מחירים משמעותיים במחירי הדירות בין שתי ערים סמוכות, עשויה להיות השפעה על ההגירה, כשלרוב מצויה העיר הזולה יותר מבין השתיים במאזן חיובי, ואילו העיר היקרה יותר במאזן שלילי. עוד נמצא כי לרוב מדובר על מעבר מעיר גדולה לישוב קטן יותר בהיקף האוכלוסייה.

הניתוח שערכה קבוצת אמבסדור השווה בין פערי מחירי הדיור בערים שנבדקו (מחיר ממוצע דירות 4 חדרים, יד ראשונה ויד שנייה). כמו כן, השווה הניתוח את העלייה במחירי הדירות לאורך שלוש השנים האחרונות כמרכיב סיבתי להגירה לעיר השכנה לאור יוקר המחיה והקושי ברכישת דירה.

ניתוח : חברת אמבסדור

"אין ספק כי הערים הסמוכות והקטנות יותר למטרופולינים הגדולים – בית שמש, טירת הכרמל, אופקים וערים נוספות, נהנות מהגירה חיובית אליהן לאור העובדה כי מחירי הדירות בהן יחסית נוחים ביחס לישוב הגדול הסמוך, דבר ההופך את המעבר לאטרקטיבי". כך אומרת רינת פרץ, מנהלת שיווק ומכירות בקבוצת אמבסדור, שערכה את הנתוח.

את הדוגמה המובהקת ביותר מוצאת פרץ בשתי הערים המובילות במגמות ההגירה החיובית והשלילית – ירושלים ובית שמש, בין השאר לאור העובדה כי בבית שמש מחירי הדירות נמוכים יותר ב-18%. בעוד שמחיר דירה ממוצעת בת 4 חדרים בירושלים הוא 2.76 מיליון שקלים, בבית שמש הוא עומד על 2.34 מיליון שקלים.

רינת פרץ, מנהלת מכירות בקבוצת אמבסדור (תומר שלום)

"ההגירה הגדולה מבחינה מספרית של תושבים מירושלים, נובעת בין היתר בשל גודל האוכלוסיה - למעלה מפי שתיים וחצי מכל עיר גדולה אחרת בישראל - וחוסר בפתרונות דיור מספקים עבור מגזרים שונים כדוגמת המגזר החרדי והערבי שנאלצים לעזוב גם בשל יוקר המחייה וגם בשל היעדר היצע דיור עבורם".

עינב כהן, סמנכ"לית השיווק בחברת אפי קפיטל נדל"ן המקדמת מספר פרויקטים בבית שמש אומרת כי "ההובלה של בית שמש ברמת הגירה הפנימית החיובית לא מפתיעה. בשנים האחרונות אנו רואים השקעה נרחבת בקידום ופיתוח תשתיות נלוות במקביל למגורים -  הקמת מחלפי תנועה, הרחבת המסילות ברכבת, הגדלת כבישים פנימיים, הקמת מוסדות ציבור, פארקים וגנים ועוד".

מחיפה - לטירת כרמל הסמוכה והזולה יותר 

דוגמה בולטת נוספת העולה מהבדיקה נוגעת לחיפה, אותה עזבו ב-2022 - 1,771 תושבים. לדברי פרץ, נראה כי חלק ניכר מהמהגרים הגיע אל טירת כרמל הסמוכה, עם למעלה מ-1,500 תושבים שהצטרפו השנה לעיר הקטנה הסמוכה, בה מחירי הדירות נמוכים בכמעט 20%. עוד חיזוק לכך ניתן לקבל מפערי המחירים בין חיפה לטירת הכרמל שגדלו בשלוש השנים האחרונות, כשבחיפה עלו ב-35% וטירת הכרמל ב-23% בלבד". טוענת פרץ.

עוד לדבריה, "נתניה וחדרה הסמוכות חוו שתיהן עליית מחירים של כ-40% כל אחת בשלוש השנים האחרונות, אך פער מחירי הדירות נותר גבוה ועומד כיום על כ-23% דבר שהשפיע על שוק הרוכשים שיכולת הרכישה שלהם מוגבלת. מטבע הדברים המעבר נעשה לעיר הקרובה והזולה יותר - חדרה, ששם מחיר דירת 4 חדרים מממוצעת עומד על כ-1.93 מיליון שקלים לעומת 2.37 מיליון שקלים בנתניה"