סוף עידן הרכב הפרטי במרכז י-ם? זו ההחלטה שממחישה את הכיוון אליו העיר צועדת

בניין בן 10 דירות קטנות בשטח של 45 מ"ר כל אחת, הנבנה במגרש מצומצם של 300 מ"ר, ללא חניה. צורת הבינוי הזו אינה זרה לתושבי גוש דן המצטופף, ומקובלת בשכונות דוגמת פלורנטין או מרכז רמת גן המאופיינות בכמות גדולה של סטודנטים ושוכרים צעירים. החלטה שניתנה לאחרונה על ידי ועדת הערר לתכנון ובניה של מחוז ירושלים בראשות עו"ד שרית אריאלי בן שמחון, מלמדת כי זהו גם הכיוון שאליו צועדת שכונת רחביה, שבעבר נחשבה ל"מעוז האליטה" הירושלמית.

בעלת מגרש בשכונת רחביה, בו בנוי כיום בית חד קומתי בן דירה אחת, הגישה אשתקד בקשה לקבלת היתר לבניית פרויקט התחדשות בשכונה, במסלול תמ"א 38 הריסה ובנייה, שבמסגרתו ייהרס המבנה ובמקומו ייבנה בניין בן 5 קומות ו-10 דירות קטנות בנות 45 מ"ר כל אחת, בהתאם לתוכנית האב להתחדשות שכונת רחביה (תוכנית 9988). מאחר שהמגרש נשוא הבקשה הוא מגרש כלוא, בין רחובות הרב ברלין וחרל"פ, אשר הגישה אליו היא אך ורק באמצעות שביל מדרגות, המבנה לא יוכל לכלול מקומות חניה כלל.

נגד הבקשה הוגשו מספר רב של התנגדויות מצד בעלי דירות הסמוכים למגרש, שטענתם המרכזית הייתה כי אין לאפשר תוספת יחידות דיור שכזו ללא פתרון חניה, בשכונה שכבר כיום סובלת ממצוקת חניה. בספטמבר 22 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים על הוצאת היתר לפרויקט כאשר על רקע ההתנגדויות הוחלט למתן את היקף הבנייה ביחס לבקשת ההיתר, ולאשר בניית 8 דירות בלבד, תוך הפחתת מספר הקומות ל-4. על מנת להתמודד עם חוסר האפשרות לבנות חניה במגרש, נקבע כי יהיה על היזם לשלם "כופר חניה" לשם התקנת חניות בחניונים ציבוריים סמוכים.

העררים נגד ההחלטה: "החלטת הוועדה המקומית ניתנה בחוסר סמכות" 

נגד ההחלטה הוגשו שני עררים, האחד מצד השכנים והשני מצד בעלת הקרקע. לטענת השכנים מדיניות ההתחדשות שאושרה לשכונה מאפשרת תשלום כופר חנייה עבור תוספת דירות במיזמי תמ"א 38 עיבוי וחיזוק בלבד, ולכן "החלטת הוועדה המקומית לפטור את מבקשת ההיתר מהסדרת מקומות חניה במגרש ולחייבה בתשלום כופר חניה בחניון הנשיא, מהווה סטיה ניכרת מהוראות התוכנית התקפה. משכך, החלטת הוועדה המקומית ניתנה בחוסר סמכות ודינה להתבטל". מבקשת ההיתר, מנגד, עררה נגד ביטול הקומה וטענה כי נימוקה המרכזי של הוועדה לנושא – חוסר היכולת של המגרש לספק מקומות חניה – כלל אינו רלוונטי לעניין גובה הבינוי.  

הוועדה המקומית הגיבה לשני העררים וטענה כי "החלטת הוועדה המקומית, בהתאם לשיקול הדעת הרחב המסור לה על פי תכניות החיזוק, שלא להתיר את מספר יחידות הדיור שהתבקשו ואת מספר הקומות המקסימאלי, נועדה להבטיח תוצאה שלא תהווה הכבדה בלתי סבירה מבחינת פתרון החניה. החלטה זו סבירה וראויה". עוד טענה הוועדה המקומית כי מאחר שבמקרה זה מדובר בחיזוק של יחידת דיור אחת קיימת, "אז מלכתחילה אינטרס החיזוק מצומצם וכך גם הצורך ליתן תמריצים בגין תמ"א 38 ושיעורם".

ועדת הערר: " לא קמה כל מניעה תכנונית לאשר את הבינוי המוצע" 

בהחלטתה, דחתה ועדת הערר את ערר השכנים נגד קידום הפרויקט. לגבי הטענה כי לא ניתן לאשר את הבנייה ללא תוספת מקומות חניה כתבה ועדת הערר: "בבואה של הוועדה (המקומית) לבחון בקשה להיתר מכוח תכניות החיזוק, בסמכותה של הוועדה המקומית לחרוג מהוראת תכנית 9988 גם בהיבטי החניה, אולם עליה לנמק החלטתה... אשר על כן, אנו דוחים את טענת העוררים כי החלטת הוועדה המקומית בהיבט החנייה ניתנה בחוסר סמכות".

את ערר מבקשת ההיתר, לעומת זאת, קיבלה ועדת הערר במלואו: "וועדת הערר התרשמה כי לא קמה כל מניעה תכנונית בהיבט של מופע הבינוי מעל הקרקע  קרי – היקף קומות והזכויות לאשר את הבינוי המוצע בבקשה". לגבי החלטת הוועדה המקומית להפחית את היקף הבינוי ל-4 קומות נכתב כי "קביעתה זו של הוועדה המקומית לא התקבלה על רקע עמדה מקצועית זו או אחרת לפיה הבינוי המוצע אינו תואם את סביבתו, כפי שהוצג בכתב התשובה בפנינו. הפחתת היקף הבינוי נועדה להביא להפחתת דירות על מנת להפחית את ההשפעה המתקבלת על החנייה ברחוב. גם אם יש מקום, לאפשר לוועדה המקומית להרחיב את הנמקתה ושיקוליה להפחתת הקומות, מעבר לנימוקים שהוצגו בהחלטתה, הרי שעמדתה זו עומדת בניגוד לעמדת הגורמים המקצועיים בעירייה ובמחוז.

"הגענו לכלל מסקנה, כי יישום מדיניות הוועדה המחוזית באזור, הן בהיבט הבינוי ותוספת יחידות דיור קטנות, מתאפשר ע"י בינוי בהיקף של 5 קומות ו-10 יח"ד קטנות כפי שהתבקש ע"י המבקש ההיתר בדיון בפנינו ובבקשה כפי שהוגשה. ובלבד, שעבור כלל יחידות הדיור יינתן מענה להתקנת מקומות חניה באמצעות כופר חניה לחניון קרובים כדרישת מחלקת התנועה... יש הצדקה וצורך בתכנון של יחידות דיור קטנות, כאשר המשתמשים בהם נוהגים להסתמך על תחבורה ציבורית או רכב דו גלגלי".

לסיכום כתבה הוועדה כי "הבקשה להיתר תאושר כפי שהוגשה ע"י העוררת לרבות הבינוי בקומה החמישית. הבקשה תכלול 10 יחידות דיור ששטחן לא יעלה על 45 מ"ר. באשר לחניה, ובהתאם להחלטת הוועדה המקומית והמלצת מחלקת התנועה יש פתרון החניה יינתן באמצעות תשלום קרן חניה כמספר יחידות הדיור בחניון הנשיא".