המושבה מתעוררת: העיר עם מאות פרויקטי התחדשות, ויותר מ-1,800 עסקאות בשנה האחרונה

פתח תקווה, בה כיום כ-300 פרויקטים בכל השלבים, מתכנון מקדים ועד בנייה, נמצאת בשנים האחרונות בעיצומה של התחדשות עירונית מקיפה. שכונות שלמות עוברות וצפויות לעבור מתיחת פנים באמצעות שלל פרויקטים של פינוי בינוי , כשבמקביל נשלמת בנייתן של שכונות חדשות כמו כפר גנים ג' ואם המושבות החדשה. על פי מרשם האוכלוסין נכון לחודש אפריל 2023, עומדת כמות התושבים בעיר על מעל ל-280,000. 

תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה שעובר ברחוב ז'בוטינסקי וחוצה חלק גדול מהעיר, מהווה זרז משמעותי לתנופת הבנייה, בעיקר בשכונות הוותיקות והמוזנחות שנטועות לאורכו שרבים מן המבנים בהן סובלים מהזנחה קשה. את המהפך הדרמטי ביותר צפויה לעבור בשנים הקרובות שכונת יוספטל, עד לאחרונה השכונה המזרחית ביותר בעיר, המנותקת ממנה חברתית וגם גיאוגרפית באמצעות כביש 40 שעובר ממערב לה ומפריד בינה ובין שאר חלקי העיר.

הוועדה המחוזית מרכז הפקידה לאחרונה להתנגדויות תוכנית התחדשות עירונית בשכונה, המבקשת להחליף 1,400 יחידות דיור קיימות ב-4,300 יחידות דיור בבניינים בני 10-26 קומות. במקביל, צפויה להתחיל בשנה הבאה בנייתה של שכונה חדשה שתוקם במקומו של המחנה הצבאי סירקין ממזרח ליוספטל שתהפוך בכך קרובה יותר למרכז העיר.

רק לפני שלושה שבועות אי.אס.איי אבן הבונים זכו במכרז חכירה ל-98 שנים לבנייה רווייה במערב סירקין בפתח תקווה, ל-192 דירות, ב-90.47 מיליון שקל. מדובר במתחם בשטח 5 דונם. 154 דירות במכרז הן במחיר מטרה והיתר בשוק החופשי. על המגרש חלה תוכנית תמל/1076, בתחום מחנה סירקין המתפנה ובשטח ממערב לו עד לשכונות יוספטל וקריית אלון. הגבול הצפוני הוא נחל שילה.

התוכנית היא להקמת רובע עירוני הכולל כ-8,500 יח"ד (כולל 600 יחידות דיור מוגן ולא כולל דיוריות) וכ-300,000 מ"ר מירבי לשטחי מסחר ותעסוקה ועוד מבנים ומוסדות ציבור, שטחים פתוחים, שטחים ציבוריים פתוחים, כיכר עירונית, פארק/גן ציבורי, ספורט ונופש, מרכז תחבורה ועוד.

לפני כשלושה חודשים, אישרה הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור תוכנית להתחדשות עירונית במתחם ארגוב שבשכונת אחדות בפתח תקווה. התוכנית היא על שטח כולל של 30 דונם, וממוקמת בדרום-מזרח פתח תקווה, בין הרחובות פינס מצפון, שפרינצק ממזרח, הנרייטה סולד מדרום ומינץ ממערב. התוכנית, שמקודמת ביוזמת בינוי ושיכון נדל"ן ועיריית פתח תקווה, כוללת הקמת 913 יחידות דיור בשלושה מבני מגורים בני עשר קומות ובחמישה מגדלים בני 35-24 קומות. 

הנכס הכי מבוקש - דירת 4 חדרים

אזור המרכז השקט / מרכז העיר מוביל בכמות החיפושים הייחודים בלוח יד2 בשנה האחרונה באם המושבות, עם קרוב ל-87,000 חיפושים לרכישת דירה. לאחר מכן נמצא אזור לב המושבה / מרכז העיר; הדר המושבות החדשה / אם המושבות החדשה; עין גנים > הדר גנים; וסוגר את הרשימה אזור מחנה יהודה. 

דירות 4 חדרים הן הנכס המבוקש ביותר בפתח תקווה עם 28.5% מכלל הביקושים בעיר בשנה האחרונה ויותר מ-155 אלף שחיפשו אחריהן. לאחר מכן הנכס הכי מבוקש הן דירות 3 חדרים עם כ-24% מהביקושים בשנה האחרונה, דירות 5 חדרים צמודות עם כ-22% מהביקושים, דירות 2 חדרים עם כ-15% ולבסוף דירות 6 עם כ-10% מהמחפשים שהם כ-54 אלף מחפשים. 

בהתבוננות על 12 החודשים האחרונים, נראה כי הביקוש הגבוה ביותר נרשם בחודש יוני אשתקד עם כמות של כ-48,070 מחפשים. הביקוש הנמוך ביותר נרשם בחודש דצמבר 2022 עם כמות כ-34,380 מחפשים בלבד. בחודש ינואר 2023 עלתה כמות המחפשים אחר דירות בעיר לכ-41,225 אך שבה וירדה בחודש פברואר. בחודשים מרץ – מאי 2023 עמד הביקוש על ממוצע של כ-38,270 מחפשים בחודש.

בשנה האחרונה בוצעו 1,823 עסקאות בפתח תקווה 

מחודש מאי ועד אוקטובר 2022 עמד היצע הדירות הממוצע לחודש על כ-1,690 דירות. לקראת סוף השנה עלתה הכמות המוצעת בחודשים נובמבר ודצמבר 2022 לכ-2,000 דירות מידי חודש. הכמות המשיכה לעלות גם ברבעון הראשון של 2023. הירידה הראשונה בהיצעים נרשמה באפריל 2023 בו הוצעו 2,120 דירות מיד שנייה למכירה. 

באזור המרכז השקט / מרכז העיר, ההיצע הגבוה ביותר לדירות יד שנייה, עם כ-1,350 דירות שהוצעו למכירה בשנה האחרונה. לאחר מכן שכונת לב המושבה / מרכז העיר, הדר המושבות החדשה / אם המושבות החדשה, הדר גנים, מחנה יהודה, וסוגרת את הרשימה נווה גן, בה הוצעו כ-530 דירות בשנה האחרונה. 

ההיצע הגבוה ביותר בעיר לדירות יד שנייה, הינו לדירות 4 חדרים, עם כמעט 40% מכלל ההיצעים לדירות מיד שנייה לכל סוג נכס. לאחר מכן דירות 5 חדרים עם כ-24% מכלל ההיצעים ודירות 3 חדרים עם כ-22%. 11.5% חיפשו אחר דירות 6 חדרים ורק פחות מ-5% חיפשו אחר דירות 2 חדרים. 

על-פי נתוני המערכת ורשות המיסים, בשנה האחרונה בוצעו כ-1,823 עסקאות בעיר. כך למשל עסקה שבוצעה ב-27.4.23 ברחוב הנביאים 24 בעיר, במסגרתה נמכרה דירת 4 חדרים בעלת שטח של 86 מ"ר, במחיר של 2,050,000 ש"ח, המשקף מחיר של 23,837 ש"ח למ"ר. 

דירת 5 חדרים עולה בממוצע 2.974 מיליון שקל 

על פי המחירים הממוצעים של דירות חדשות + יד שנייה של השנה האחרונה ברחבי העיר, דירת 2 חדרים עולה בממוצע 1.298 מיליון שקל, דירת 3 חדרים עולה 1.801 מיליון שקל, דירת 4 חדרים תעלה בממוצע 2.342 מיליון שקל, דירת 5 חדרים 2.974 מיליון שקל, ודירת 6 חדרים כבר תעלה לכם בממוצע 3.623 מיליון שקלים. 

וכמה תעלה לכם שכירות באם המושבות? על דירת 2 חדרים תשלמו בממוצע 3,423 שקלים לחודש, על דירת 3 חדרים 4,506 שקלים בממוצע לחודש, על דירת 4 חדרים 5,575 שקלים, על דירת 5 חדרים תשלמו כבר 7,335 שקלים ועל דירת 6 חדרים 8,721 שקלים. 

וכמה תשואה תקבלו על הנכס שלכם? על דירת 2 חדרים תקבלו בממוצע תשואה של 2.47%, על דירת 3 חדרים 3.02%, על דירת 4 חדרים תשואה של 2.98%, דירת 5 חדרים 2.9%, וכך גם על דירת 6 חדרים.