"החוק משווה את ההגדרה ליחידת מגורים בתמ"א לזו שבפינוי בינוי. קליניקות ומשרדים יצטרכו לחשוב מחדש"

הפחתת הרוב הדרוש לפרויקטים, שינוי המיסוי על מכירת זכויות בין יזמים, ביטול פיצול דירות בין שותפים - אלו רק חלק מהתיקונים בחוק ההסדרים האחרון שפורסמו אתמול לציבור. היום (ד') התקיימו בזום - במסגרת אירוע "בוקר של נדל"ן" שנערך ביוזמת " מרכז הנדל"ן " - הרצאות של עורכי הדין ערן באלינט ואורית קוך, על התיקונים בחוק ההסדרים הנוגעים להתחדשות עירונית ולמיסוי מקרקעין.

"לא יכול להיות טיימינג מושלם יותר", פתח עו"ד ערן באלינט, שותף במחלקת נדל"ן במשרד שבלת ושות'. "החוק פורסם רשמית רק אתמול בערב. התיקונים הרלוונטיים להתחדשות עירונית הם איחוד של תמ"א 38 ופינוי ובינוי. היות שמדובר על אותו רעיון, לא הייתה סיבה לחוקים שונים, אבל עדיין אין איחוד מלא. אם מגישים תביעות סרבן, עדיין בפינוי בינוי מבררים את זה בבית המשפט המחוזי, ובתמ"א אצל המפקח על הבתים המשותפים. לדעתי הייתה צריכה להיות ערכאה אחת, וכל הדיונים היו יכולים להיות תחת המפקח". 

לצפייה במצגת המלאה מהרצאתו של עו"ד ערן באלינט, הקליקו כאן
לצפייה במצגת המלאה מהרצאתה של עו"ד אורית קוך, הקליקו כאן 

לצפייה בהרצאות המלאות: 

"התיקון הראשון מאפשר למחוק הערות אזהרה בהתחדשות עירונית. דיירים או יזמים יכולים לפנות לממונה. היום יש מסלול שמאפשר ברגע שהעסקה בטלה לפנות לממונה ולקבוע שהעסקה בטלה, ולגשת עם ההחלטה הזו לטאבו, והרשם מוסמך למחוק את הערות האזהרה וכך אפשר לשחרר את הפרויקטים בצורה מהירה, במקום הליכים ארוכים של בית משפט. עניין נוסף הוא הפחתת הרוב המיוחס לקבוע אם עסקה כלכלית. בפינוי בינוי נדרש רוב של 40% במקום של שני שלישים כדי לפנות לשמאי שיקבע שהעסקה לא כלכלית.

עו"ד באלינט: "החוק קבע שיש הורדה של גיל הקשיש בתמ"א מ-80 ל-75 ויש השוואה לחוק פינוי בינוי . גם שונה הסירוב הסביר: הסירוב של בעל דירה קשיש ייחשב סביר רק אם לא הוצעו לו החלופות בפינוי בינוי, מגורים חלופיים בתקופת ההקמה, נסיבות אישיות" 

עוד נושא אליו התייחס באלינט הוא סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי . "החוק קבע שיש הורדה של גיל הקשיש בתמ"א מ-80 ל-75 ויש השוואה לחוק פינוי בינוי. גם שונה הסירוב הסביר: הסירוב של בעל דירה קשיש ייחשב סביר רק אם לא הוצעו לו החלופות בפינוי בינוי, מגורים חלופיים בתקופת ההקמה, נסיבות אישיות. לקשיש יש חלופות חיצוניות כמו דיור מוגן או שתי דירות, או דירה קטנה בתוספת מזומן. התיקון המשמעותי ביותר הוריד מ-80% לשני שלישים מבעלי הדירות, כדי להוציא לפועל פרויקט תמ"א או התחדשות בניינית. החוק מאמץ הוראות פינוי בינוי אל תוך החיזוק". 

"תיקון נוסף הוא חובת גילוי השקיפות. מי שמקבל הטבות מהקבלן חייב לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה. התיקון הזה נועד לחול על מארגנים ומינהלות. חוק ההסדרים קובע גם שלא צריך את אישור העירייה לרישום משכנתה. לסיכום, יש השוואה של הדינים מכוח פינוי ובינוי לחיזוק. אלו דינים שנועדו להקל על הביורוקרטיה. התיקון המשמעותי יותר הוא הפחתת הרוב". 

"קליניקות ומשרדים יצטרכו לעשות חשיבה מחודשת" 

עו"ד אורית קוך ממשרד זיו שרון ושות', דנה בהיבטי המיסוי בחוק ההסדרים. לדבריה, בהתחדשות עירונית יש פער זמנים בין החוזה בפועל לבין יום המכירה. "בדרך כלל אירוע המס הוא ביום חתימת חוזה. בהתחדשות עירונית דחו את אירוע המס להתקיימות תנאים מתלים. מה קורה בין לבין, אם היזם רוצה להעביר את הזכויות שלו לתמ"א? תיקון החקיקה חל גם על תמ"א 38 וגם על פינוי בינוי . ברגע שנחתם חוזה יש זכות במקרקעין וחייבים לדווח לרשות המיסים.

"המיסוי לא יחול על שווי הקרקע אלא על שווי העסקה בין היזמים, למשל עסקה במניות, על הפרמיה שאתה משלם למוכר. החוק כותב 'משווי המכירה יופחתו התמורות המשולמות לבעלים'. רשות המיסים אומרת, 'אני אפחית את מה שהתחייבתם לבעלים'. הבשורה היא שיהיה מס רכישה על עסקאות בין יזמים. בהקצאה נקייה בשותף חדש, הבעלים הישן לא לוקח כסף הביתה, מקסימום לוקח מהלוואת הבעלים. בעסקאות כאלו התיקון לחוק אומר שלא יהיה מס רכישה בכלל, וזו הקלה מאוד גדולה למי שצריך להכניס שותף לתוך פרויקט. תחולת החוק מ-1 ביוני".

לגבי מתחמי פינוי בינוי , מסבירה קוך, "החוק קובע סל הנחיות שהפטור בפינוי בינוי יחול גם על תמ"א 38 . במתחם מזכה בנגב או בגליל או אשכול 1-6 או שמנהל רשות המיסים נתן אישור, כיום בבניין לא מועד להריסה, לא ניתן לתת לו דירה חדשה אחת במתחם. תוספת החקיקה היא דירה חדשה במתחם בהתחדשות בניינית רק במתחם מזכה"

 

לדבריה החוק מרחיב את הגדרות הקשיש בנוגע להטבות מס בפינוי בינוי, גם לזכאי לגמלת סיעוד. "מי שמקבל 26 שעות מביטוח לאומי ייחשב כקשיש ויהיה זכאי לאותן תמורות - 2 דירות, כסף במקום דירה. ההבדל בין קשיש לזכאי לגמלת סיעוד - קשיש חייב לגור שנתיים לפחות לפני שהראשון חתם. לגמלת סיעוד אין את החובה הזו". 

תיקון נוסף נוגע לקביעת המועד שבו יש למכור את דירת הקשיש החלופית. "החוק קובע שהמכירה של הדירה החלופית ליזם תהיה עד שנקלטה הבקשה להיתר בנייה. התיקון החדש גם מגביל, בניגוד למצב כיום, את הפטור ממס לתמורה כספית לדירה אחת פר מוכר. אם הוא מקבל תמורה כספית לדירות נוספות, הוא ישלם מס אבל עד 25% במקום 40%. זו דחיית מס ליום שימכור את הדירה. וחל רק על דירות מגורים".

לגבי מתחמי פינוי בינוי , "החוק קובע סל הנחיות שהפטור בפינוי בינוי יחול גם על תמ"א 38 . במתחם מזכה בנגב או בגליל או אשכול 1-6 או שמנהל רשות המיסים נתן אישור, כיום בבניין לא מועד להריסה, לא ניתן לתת לו דירה חדשה אחת במתחם. תוספת החקיקה היא דירה חדשה במתחם בהתחדשות בניינית רק במתחם מזכה".

עו"ד קוך: "הרחיבו את ההקלות לקשישים גם בתמ"א 38. הוא יכול לקבל שתי דירות, למכור דירה ליזם או לצד ג' בפטור ממס או לקבל כסף. בתמ"א 38 לפני היתר לא יחול על הקשיש היטל השבחה , והוא ישולם על ידי היזם בקבלת ההיתר"

לצד הגזרים יש גם מקלות. "עד היום בשתי דירות לאנשים שמחזיקים דירה אחת, הפרשנות לחוק לשותפים הייתה שכל אחד מהם מקבל דירה נפרדת. אי אפשר יותר, אלא אם כל הדירה התקבלה בירושה. התיקון הזה יחול רק מ-1 באוקטובר". לגבי מתנות בין הקרובים, קוך מסבירה כי בתקופה של שנתיים לפני שנחתם החוזה ועד יום המכירה, כל עסקת מתנה תיבחן וייבדק האם נותן המתנה היה זכאי לפטור. "אם הוא זכאי לפטור בתקופה זו, גם מקבל המתנה יהיה זכאי. זה ויחול ב-1 באוקטובר. הקלה נוספת היא במתחמי מסחר, נגב, גליל, אשכול 1-6, החוק מאפשר לתת מע"מ 0 על יחידות מסחר באזורים אלו, על פי היקף המסחר".

בנוגע לתמ"א 38, קוך אומרת כי השינוי המשמעותי הוא שינוי ההגדרה לתוכנית חיזוק כדי להחיל אותו על חלופת שקד, ליום שבו תמ"א 38 תסתיים - תחולת החוק עד 1 דצמבר 23. "החוק מתייחס לתוכנית החיזוק, תמ"א 38, תוכניות לחיזוק מבנים או מבנה הטעון חיזוק. לא הייתה בתמ"א 38 הגדרה ליחידת מגורים, בתיקון החוק, ההגדרה דומה לזו שבפינוי בינוי. קליניקות ומשרדים יצטרכו לעשות חשיבה מחודשת. בעסקאות בין יזמים המיסוי אותו דבר כמו פינוי בינוי ".

"אם יש לך דירה שאתה משכיר ודירה שאתה שוכר - אם אין רווח לא תשלם מס" 

כאמור, התיקונים בתמ"א 38 נעשו דומים לתיקונים בפינו בינוי, והרחיבו את הפטור לשתי דירות למוכר. "בדיור ציבורי אין מגבלה על כמות הדירות ובנגב ובגליל אין מגבלה בכלל. האפשרות לתת דירות לאחים נסגרה כמו בפינוי בינוי אלא אם כל הזכויות ניתנו בירושה. הרחיבו את ההקלות לקשישים גם בתמ"א 38. הוא יכול לקבל שתי דירות, למכור דירה ליזם או לצד ג' בפטור ממס או לקבל כסף. בתמ"א 38 לפני היתר לא יחול על הקשיש היטל השבחה , והוא ישולם על ידי היזם בקבלת ההיתר. במתנות אותו דבר כמו בפינוי בינוי. הוראת התחולה יחולו על יחידת מגורים לקרוב מ-1 ביוני 23. תיקנו את החוק כך שיחול מס רכישה גם על דירת מעטפת - מספיק שיהיו קירות חיצוניים בתנאי שתהיה התחייבות של המוכר לסיום הבנייה. בהיעדר התחייבות זה לא שונה מקרקע. תחולת החוק ב-1 בינואר 24".

עוד הדבר שהיא ציינה כמשמעותי הוא חישוב מס ליניארי לדירות מגורים, כך שדירות שייבנו אחרי 2030 יחויבו במס מלא. "תיקון נוסף הוא אחזקת דירה חדשה לפני שמכרת את הדירה השנייה. החלון הזה צומצם ל-18 חודשים. עוד נוספה בתיקון הוראת שעה שמורידה את המס בקרקעות למגורים ל-25% אם אפשר לבנות 8 יחידות דיור בתקופה שתקצוב רשות המיסים". 

"תיקון נוסף הוא להכנסות משכר דירה. כיום אתה משלם מס על מה שאתה משכיר ומה שאתה משלם הולך לאיבוד. אם יש לך דירה אחת שאתה משכיר ודירה שאתה שוכר, מה שאתה משלם יקוזז, כלומר אם אין רווח לא תשלם מס, אבל אין הפסד".