משקיעים בחו"ל? הרבעון הראשון של 2023 - החלש מאז 2012

הרבעון הראשון של 2023 היה הרבעון הראשון החלש ביותר בהיקף עסקאות הנדל"ן ברחבי העולם מאז שנת 2012, עם צניחה של 65% בכמות עסקאות הנדל"ן למגורים ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

כך עולה ממחקר הסוקר את פעילות הנדל"ן ברחבי העולם שערכה חברת JLL, ענקית נדל"ן המתמחה בניהול השקעות ופרויקטים, ובו נמצא כי העובדה שמדינות רבות מתמודדות כיום עם שילוב בין רמת אינפלציה גבוהה, עליית ריבית והאטה בשוק העבודה, יוצרת חששות לגבי עתיד שוק הנדל"ן.

הרבעון הראשון של 2023 נחשב גם לרבעון החלש ביותר מבחינת פעילות ההשקעות בנדל"ן בעולם מאז הרבעון השני של 2020, שיא משבר הקורונה, עם צניחה של 56% מהרבעון המקביל בשנה שעברה. בעוד שברבעון הראשון ב-2022 הושקעו 291 מיליארד דולר בסך היקף ההשקעות העולמי בנדל"ן, בשנת 2023 הושקעו 128 מיליארד דולר בלבד, כשאי הוודאות בשוק מעכבת את קבלת ההחלטות של בעלי נכסים ומשקיעים.

בבדיקת נתוני השכרת מתחמי לוגיסטיקה, מצא המחקר כי הן ארה"ב והן אירופה מדווחות על ירידה דרסטית בנתוני ההשכרה, של 48% ו -41% בהתאמה, ומעריך כי הביקוש צפוי להישאר נמוך גם בהמשך בשל התנאים הכלכליים העולמיים, והתחלות הבנייה של מרכזים לוגיסטיים צפויות להתכווץ

בפילוח לפי אזורים מדובר בירידה של 61% בהיקף ההשקעות באמריקה הצפונית והדרומית, ירידה של 58% באירופה והמזרח התיכון וירידה של 30% בהיקפי ההשקעות באסיה והפסיפיק.

כמעט שליש מהשקעות הנדל"ן של גופים ישראלים בחו"ל - בארה"ב יעד ההשקעות המועדף על הישראלים ברבעון הראשון של 23 היה ארצות הברית, כשכמעט שליש מהשקעות הנדל"ן של גופים ישראלים בחו"ל הופנו אליה. במקום השני מבחינת יעדי ההשקעה נמצאת גרמניה, אליה הופנו חמישית מכלל השקעותיהם של הישראלים ואחריה בריטניה.

המשקיעים הישראלים נחלקים לכמה סוגים: הגופים המוסדיים בהם קרנות הפנסיה ואחרות, חברות שמשקיעות בפרויקטים בחו"ל, FAMILY OFFICE - גופים כלכליים פרטיים שנמצאים ברשות בעלי הון שמחפשים לעצמם נתיבי השקעות, ומשקיעים פרטיים.

בבדיקת נתוני השכרת מתחמי לוגיסטיקה, מצא המחקר כי הן ארה"ב והן אירופה מדווחות על ירידה דרסטית בנתוני ההשכרה, של 48% ו -41% בהתאמה, ומעריך כי הביקוש צפוי להישאר נמוך גם בהמשך בשל התנאים הכלכליים העולמיים, והתחלות הבנייה של מרכזים לוגיסטיים צפויות להתכווץ.

אזור העסקים של לונדון. ''צפוי תיקון מחירים של 15% כלפי מטה'' (שאטרסטוק)

בתחום הנדל"ן למשרדים שהיה מאז תקופת הקורונה בפריחה, מראים היקפי השכירות הגלובליים ירידה של 13% לעומת הרבעון הרביעי של 2022 ו-18% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה, כשאירופה רושמת את הירידה החדה ביותר בפעילות המשרדים עם 24% ואחריה ארה"ב עם 19% ירידה.

"ישראל המשקיעה ה-9 בגודלה בנדל"ן בארה"ב"

לדברי זיו שור, מנכ"ל JLL  ישראל, העוסקת במתן שירותים בתחום הנדל"ן המניב כגון ניהול, תפעול ותיווך, הסיבה העיקרית לצניחה היא הקושי להחזיר את העובדים למשרד מאז משבר הקורונה. "לונדון למשל היא דוגמה מצוינת לזה. בזמן הקורונה אנשים עזבו את לונדון ועברו לגור שעתיים ויותר מחוץ לעיר. עכשיו הם לא רוצים לעשות את כל הנסיעה חזרה למשרד בלונדון והמשרדים עומדים ריקים. רואים את זה בערים הגדולות גם בארה"ב. אני מאמין ששוק המשרדים בארה"ב ובאירופה עוד יעשה תיקון מחירים של כ-15% כלפי מטה".

זיו שור, מנכ"ל JLL  ישראל,  הסיבה העיקרית לצניחה היא הקושי להחזיר את העובדים למשרד מאז משבר הקורונה: "בזמן הקורונה אנשים עזבו את לונדון ועברו לגור שעתיים ויותר מחוץ לעיר. עכשיו הם לא רוצים לעשות את כל הנסיעה חזרה למשרד בלונדון והמשרדים עומדים ריקים. רואים את זה בערים הגדולות גם בארה"ב. אני מאמין ששוק המשרדים בארה"ב ובאירופה עוד יעשה תיקון מחירים של כ-15% כלפי מטה"

לדבריו, "ישראל היא המשקיעה ה-9 בגודלה בנדל"ן בארה"ב, וה-14 באירופה, לכן המצב הזה בהחלט משפיע גם עלינו. ליזמים הישראלים זו בעיה גדולה יותר מאשר למוסדיים. המוסדיים יכולים לחכות שהשוק יעבור תיקון, אבל ליזמים הריבית לא מפסיקה לעלות והם בבעיה. רואים את זה גם בשוק הישראלי. הצפי האופטימי מדבר על ירידה באינפלציה לקראת סוף השנה. אבל בינתיים יהיו לא מעט נכסים שייצאו לשוק בגלל תפוסה חלקית של משרדים והקושי להחזיק בעלויות של הבניין. הבעיה היא שאף אחד לא רוצה לשמוע כרגע על משרדים.

"השוק עצר בגלל שילוב בין הריבית והאינפלציה. פעם היית עושה תשואה של 6% בממוצע מנדל"ן, אבל במציאות שבה עלות המימון נעה בין 8-10% קשה מאוד למצוא נכסים שנותנים תשואה גבוהה. כרגע כולם מחכים. יש האטה בכלל ההשקעות בנדל"ן, אבל כן רואים שבתחום המגורים והלוגיסטיקה ממשיכים לעבוד. באופן היסטורי השקעה בנדל"ן למגורים זה תחום יותר עמיד".

"ואכן רואים שהביקוש מצד משקיעים ממשיך להיות נדל"ן למגורים ברחבי העולם, מאחר וזה תחום שבו הצורך רק הולך וגדל. היקף העסקאות נמצא בירידה דרמטית לעומת הרבעון הראשון של 2022, אבל שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב נשאר יציב, למרות הפחתה בשיעורי השכירות ועליית הריבית. היקפי ההשקעות הצטמצמו משמעותית מאחר והמשקיעים יושבים על הגדר ומחכים לראות מה יקרה בשוק".