גן אירועים שבעליו לא שילם שכירות בגלל הקורונה עתר נגד פינויו. מה החליט ביהמ"ש?

לאחר שחוזה התגבש בין הצדדים, לרוב לא ניתן לבטלו, אלא בהתאם לתנאים שנקבעו במסגרתו או בחוק. טענת הסיכול, אשר קבועה בחוק החוזים, נועדה להתמודד, בין היתר, עם מקרים שבהם שינוי בנסיבות לאחר כריתת החוזה לא מאפשר את ביצועו. ברוב הפסיקות של בתי המשפט, טענה זו הייתה מעין "אות מתה", גם במקרים ביטחוניים ומלחמות.

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של ביהמ״ש העליון, במסגרת בקשת רשות ערעור, בסוגיה של טענת הסיכול, במסגרת בקשה לביטול חוזה שנחתם בין הצדדים, ופינוי השוכר.

נסיבות המקרה:

הסכסוך המשפטי החל כאשר במרץ 2020 הוטל סגר בעקבות מגפת הקורונה. חברת לה ריין, ששכרה מבנה של 3,000 מ"ר באזור התעשייה בעמק חפר לצורך הפעלת גן אירועים, הפסיקה לשלם דמי שכירות לבעלת המבנה, חברת אייסוניק קיד מערכות. זאת, בטענה כי עומדת לה הגנת הסיכול, ולכן אין מקום לפנותה מהנכס. במשך 13 חודשים השוכרת לא שילמה את דמי השכירות, שעמדו על סך של 123 אלף שקל בחודש. המשכירה הגישה תביעה לפנות את השוכרת מהנכס.

בית משפט השלום דחה את תביעתה לפינוי, וקבע כי ההחלטה שלא לשלם את דמי השכירות לא מהווה חוסר תום לב, וכי מדובר בנסיבות של כוח עליון שמנע משוכרת גן האירועים להשתמש בנכס. 

השופט אלכס שטיין מבית המשפט העליון, אשר דחה את הבקשה למתן רשות ערעור, ציין כי לאורך השנים פורשה הגנת הסיכול באופן מצומצם ודווקני. ואפילו אם ביהמ"ש יניח כי התקיימו נסיבות הסיכול, זכותה של המשכירה לפינוי עומדת בעינה, "זאת, הואיל וכאשר מתקיימת הפרת חוזה מחמת סיכול, קמה אומנם טענת הגנה למפר מפני תביעות אכיפה ופיצויים, אולם בצד זאת נשמרת זכותו של הנפגע לביטול החוזה ולהשבה".

 

בערעור, ובדעת רוב, בית המשפט המחוזי הפך את ההחלטה. לדברי ביהמ"ש, אומנם גן האירועים לא יכול היה לצפות את המגפה ואת השלכותיה, אך קיום החוזה לא הפך לבלתי אפשרי לחלוטין. ובנוסף, השוכרת לא הוכיחה כי לגן האירועים לא היו הכנסות באותה תקופה. 

עוד נקבע, כי גם אם מדובר בהגנת הסיכול בחלק מהתקופה, הדבר לא מאפשר לשוכרת של גן האירועים להימנע מתשלום חד צדדי במשך 13 חודשים. חברת לה ריין טענה מצידה, כי אייסוניק קיד מערכות ניצלה את המצוקה אליה נקלעה השוכרת בעקבות הקורונה, וביקשה לפנות אותה, כדי להשכיר את הנכס במחיר גבוה יותר. כך נקבע, כי השוכרת תפנה את המבנה בו היא פועלת בתוך 90 ימים. ההחלטה עוכבה לצורך פנייה לבית המשפט העליון.

ההחלטה:

בית המשפט העליון דחה בקשת רשות ערעור שהגישה השוכרת, לאחר שלא שילמה דמי שכירות במהלך 13 חודשים בתקופת הקורונה, וצברה חוב של כ-1.7 מיליון שקל. 

לפי החלטת ביהמ"ש, פסק הדין נטוע בעובדותיו, ואינו מעורר שאלה משפטית עקרונית אשר חורגת מעניינם הפרטני של בעלי הדין. לפיכך, ההחלטה בעניין זה אינה ראויה, לפי טיבה ומהותה, להתברר במסגרת בקשת רשות ערעור "בגלגול שלישי", וכן איננה דרושה כדי למנוע עיוות דין. זאת מאחר שההחלטה על פינוי המשכירה "יישמה את הדין הקיים בנושא סיכול והפרת חוזה על העובדות הקונקרטיות".

עוד הוסיף וקבע ביהמ"ש, כי "ספק בעיני אם טענת הסיכול עומדת למבקשת, לאור העובדה שהמדינה העניקה סיוע כלכלי לעסקים שנפגעו בתקופת הקורונה בשל ההגבלות שהוטלו עליהם". 

הגנת הסיכול נחשבה בעבר ל"אות מתה"

הגנת הסיכול משמעותה, שכוח עליון מנע מהצדדים לקיים את החוזה. ולכן שוכרים טענו כי אין לדרוש מהם תשלום או לפנותם מהנכס.

סקירה כללית של הפסיקה מעידה, שההגנה של אירוע מסכל נחשבה בעבר "לאות מתה", כלומר למרות היותה כתובה בחוק בפועל לא קיבלו אותה. לאחר שבתי המשפט דחו נסיבות מסכלות בתחום הביטחוני כמו האינתיפאדה או סגר בשטחים. כך, הגישה שהשתרשה במשפטנו הייתה שבמציאות החיים בישראל ניתן לצפות גם את האירועים הקשים והקיצוניים ביותר. עם פרוץ הקורונה הפכה ההגנה לרלוונטית. עם זאת, עד היום בית המשפט העליון לא הכריע - האם עומדת לשוכרים, שהפרו חוזה ולא שילמו דמי שכירות בתקופת הסגרים והמגבלות בקורונה, הגנת הסיכול הקבועה בחוק. 

השופט אלכס שטיין מבית המשפט העליון, אשר דחה את הבקשה למתן רשות ערעור, ציין כי לאורך השנים פורשה הגנת הסיכול באופן מצומצם ודווקני. ואפילו אם ביהמ"ש יניח כי התקיימו נסיבות הסיכול, זכותה של המשכירה לפינוי עומדת בעינה, "זאת, הואיל וכאשר מתקיימת הפרת חוזה מחמת סיכול, קמה אומנם טענת הגנה למפר מפני תביעות אכיפה ופיצויים, אולם בצד זאת נשמרת זכותו של הנפגע לביטול החוזה ולהשבה".

עוד ציין השופט כי השוכרת מבקשת להעביר לבעלת המקרקעין חלק מהנזק שנגרם לה בעקבות התפרצות המגפה. "מדובר בחלוקה מחדש של סיכונים חוזיים - מהלך מרחיק לכת אשר נעדר כל צידוק".

(רעא 7637/22 לה ריין יזמות ואירועים בע"מ נ' אייסוניק קיד מערכות בע"מ). 

הכותבת היא עו"ד ספיר יחזקאל ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה).