מנהלי רמ"י והרשות להתחדשות: מקדמים חידוש מסיבי של מרכזי ערים בעזרת קרקע משלימה

"במסגרת חוק ההסדרים, האוצר ניסה לצמצם את שיעור הקרקע המשלימה ואנחנו התנגדנו. אנו חושבים שזה נכון שיהיה את האיזון, ומשרד האוצר עדיין לא ויתר. המסקנות מהפיילוט שהחל לפני שנתיים עדיין לא הוסקו", כך אמר היום (ב') ינקי קווינט מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י),בכנס "פסגת ההתחדשות העירונית 2023" של מרכז הנדל"ן ומדלן, במלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב. קוינט דיבר בשיחה עם עורך אתר "מרכז הנדל"ן", נמרוד בוסו.

לדבריו, "אנו מקדמים כיום פיילוט בכמה ערים לתכנון מחדש של מרכזי הערים -  בינוי פינוי בינוי ופיצוי , כלומר פינוי התושבים תמורת פיצוי נאות, ולאחר מכן שיווק הקרקע מחדש לטובת פינוי בינוי. הדבר יצריך חקיקה, אך זה ייתן מענה גם לאוכלוסייה הוותיקה וגם לחידוש מרכז העיר - זה ייתן פתרון לכל צרה שלא תבוא. התהליך מקודם גם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית".

על תוכנית מחיר מטרה, אמר קוינט כי "צריך לתת הטבה גדולה יותר בפריפריה ומצומצמת יותר במרכז. רואים מכרזים שנכשלים, אין ערך קרקע, הוצאות הפיתוח לוקחות את הכל וקשה יותר לתת הנחה גבוהה. במשרד השיכון הסכימו לתת סבסוד כדי שהמכרזים יצליחו וגם לתת את ההנחה, אך ההנחות צריכות להיות סבירות. רואים את המגמה ואת השינויים אצל הקבלנים עצמם, שמעריכים את מחירי הדירות כשהם ימכרו". 

מנכ"ל רמ"י, ינקי קוינט: צריך לתת הטבה גדולה יותר בפריפריה ומצומצמת יותר במרכז. רואים מכרזים שנכשלים, אין ערך קרקע, הוצאות הפיתוח לוקחות את הכל וקשה יותר לתת הנחה גבוהה. במשרד השיכון הסכימו לתת סבסוד כדי שהמכרזים יצליחו וגם לתת את ההנחה, אך ההנחות צריכות להיות סבירות"

הוא הסביר כי, "2022 היתה שנה פורייה מאוד בתחום שיווק הקרקעות, אך אנו משווקים לפי צורכי השוק, שזה 60 אלף יחידות דיור בשנה. בעשור האחרון בלבד שיווקנו חצי מיליון יחידות דיור, וצריך לזכור שבסוף יש יותר יחידות דיור ממשקי בית. נכון שהחלוקה לא תואמת ומסודרת, אבל בסופו של דבר רוב הדירות שאנשים מחזיקים מושכרות, וצריך לבדוק בכל עת כמה המחסור - ולפי זה לפעול. 

"אנו נכנסים לשנת בחירות ברשויות המקומיות, ואני צופה שתהיה לכך השפעה על השוק. אני מעריך שיהיו פחות הסכמות, אך הכל ייעשה בתיאום מלא. כדי לייצר אצל חראשי הערים מוטיבציה, אנו פועלים לתת תמרוצים, אך האוצר מתנגד". 

"כדי לעודד את היזמים לגשת למכרזים, הצענו דחייה ופריסה של התשלומים - לא רק לדחות את התשלום לקבלן, אלא גם לדיירים. הקבלן ישלם 60% מערך הדירה (הקרקע),והיתר בפריסה ובריבית נמוכה יותר. זה היה נכון בקום המדינה ואולי נכון גם עכשיו. בינתיים עוד לא הצלחנו לשכנע את האוצר. בכל מקרה אנו מקווים שהמחירים ירדו ושלא נגיע לזה, ושיהיה לזוגות הצעירים קל יותר לרכוש דירה".

"אנו משקיעים תמריצים של חצי מיליארד שקל בהוצאת היתרים לפינוי בינוי"

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, אמר בכנס כי "אנו על סף קידום החלטת ממשלה שבה נביא תוכנית משמעותית לפריפריה, שהולכת בעקבות ההמלצות שפרסמנו עם משרד השיכון, דו"ח של ועדה ממשלתית, משרד הביטחון, מנהל התכנון וכל השחקנים הממשלתיים שניסחו את קידום ההתחדשות בפריפריה. כל זה כדי לעשות את מה שהיה צריך לעשות מזמן: מיפוי של כל הערים שבסיכון סיסמי מוגבר בשלב הראשון. הכוונה היא לזהות את מתחמי הפינוי בינוי הכי קרובים לכלכליות, ולתכנן אותן בתכנון מפורט של פינוי בינוי , ולגבות זאת במהלך ממשלתי של כסף מתקציב המדינה, שיאפשר להם כלכליות".

מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר: "הכוונה של התוכנית החדשה היא לזהות את מתחמי הפינוי בינוי הכי קרובים לכלכליות, ולתכנן אותן בתכנון מפורט של פינוי בינוי , ולגבות זאת במהלך ממשלתי של כסף מתקציב המדינה, שיאפשר להם כלכליות"

לדבריו, 2022 היתה מוצלחת מאוד בתחום ההתחדשות העירונית גם מעבר לאזור המרכז: "כמעט 40% מהיתרי הבנייה שניתנו ב-2022 היו להתחדשות עירונית. כרשות ממשלתית שבעיקר עוסקת בפינוי בינוי ומקדמת את התוכנית בכל דרך, אנו משקיעים תמריצים של חצי מיליארד שקל בהוצאת היתרי בנייה בפינוי בינוי. כמובן שבשוק משתנה האקלים שבו אנו נמצאים, עם עליית הריבית, צמצום מסיבי של ביקושים, שוק שמייצר סימני שאלה, ולכן ברור שאי אפשר לחכות עד לאוקטובר, כשתמ"א 38 תפקע. רק עד מאי ניתן להגיש תוכנית חלופית לתמ"א 38. חייבים לבוא מצד הממשלה באמירה ברורה מאוד לגבי מה קורה ב-1 באוקטובר. זה בעוד חצי שנה מהיום, שזה אפס זמן במונחי נדל"ן. צריך להסביר שאנחנו מייצרים בדבר הזה חלופה מלאה שהיא בשלה ליישום מידי, לצד חלופת שקד שכולם מבינים שהשוק צריך את זמן ההסתגלות אליה. בכל הרשויות המקומיות שאיתן עשינו בדיקה לשיתוף פעולה בהחלטה שמאריכה את תוקף תמ"א 38 , ברובן המכריע יש רצון לרציפות התוכנית". 

מנכל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלעזר במברגר (Eclipse media)

במברגר נשאל בהקשר לחוק ההסדרים האחרון, שבו יש כמה סעיפים שהרגיזו השלטון המקומי, למשל ייתור זכות הווטו של השלטון המקומי להכרזה למתחמי פינוי בינוי . הוא השיב כי, "אנחנו מנסים לעבוד עם השלטון המקומי בשיתוף פעולה. זו דרך המלך. אבל אי אפשר לקדש את זה. אם בא אלינו יזם ואומר ש'אני מקדם תוכנית והרשות המקומית לא מאפשרת לי כי גם יש לה חלק מהקרקע', ואנחנו צריכים להגיש את התוכנית לוועדה מחוזית בניגוד לעמדתה, נבצע בירור. אם מדובר על ויכוח תכנוני זה לגיטימי. אבל אם מדובר על אג'נדה שלא מאפשרת להתקדם לוועדה מחוזית, אנחנו, מתוך סמכות שיש לי בחוק, יכולים לחתום כמגישי תוכנית ולהגיש אותה על הראש של הרשות המקומית. תפקידנו לזהות את המקומות שבהם החוק העניק סמכות וטו לשחקן שלא אמור לקבל אותה, ולטפל בה. צריך לזכור שזו תוכנית שכבר קיבלה את אישור הרשות בתחילת הדרך".