למרות חוק ההסדרים: השמאי הממשלתי לא צפוי לשנות את שיעורי הרווח היזמי בפינוי-בינוי

סערה התעוררה בימים האחרונים סביב סעיף בחוק ההסדרים המתגבש, הקובע כי לאור עצירת העסקות והתמתנות המחירים, על השמאי הממשלתי לבחון מחדש את שיעור הרווח היזמי המינימלי במיזמי התחדשות עירונית . זאת במסגרת התקן השמאי 21 הקובע את אופן בדיקת הכדאיות הכלכלית של מיזמי פינוי בינוי , ומשמש את מוסדות התכנון. בין השאר, מפנה התקן לטבלה חיצונית המתעדכנת מעת לעת, שבה נקבע הרווח היזמי המינימלי הראוי לכל אזור.

בהצעת נכתב כי, "לשם עידוד פרויקטים של התחדשות עירונית גם בתקופה שבה צפויה ירידת מחירים העלולה להביא פרויקטים לחוסר כדאיות, יש להנחות את השמאי הממשלתי לבחון שינוי ברווח היזמי המומלץ לצורך התחדשות עירונית בהתאם למצב הנהוג כיום, על פי תקן שמאי מספר 21, כדי להכווין את גופי התכנון לאשר תוכניות ברווח יזמי מינימלי גבוה מהמצב כיום".

ואולם לדברי מי שיזם וניהל את עדכון התקן, שנעשה רק לפני כמה חודשים, השמאי הממשלתי אוהד עיני, לא צפוי כל שינוי בתקן עצמו: "זה לא משנה דבר. מה שנכתב בטיוטת חוק ההסדרים רלוונטי להחלטת ממשלה ולא לחקיקה. בתקן עצמו לא קבענו את שיעור הרווח המינימלי, ואין בתקן מספרים. התקן אומר שהרווח ייבחן בתוכנית, ומפנה למסמך של השמאי הממשלתי. במסמך זה, שהוא חיצוני לתקן, נקבע מה הרווח הראוי בחלוקה לאזורים, ולכל אזור יש רווח מינימלי נדרש".

על פי טבלת שיעורי הרווח היזמי המינימלי שנקבעה ביוני, אז גם נכנס לתוקפו התקן החדש, שיעורי הרווח היזמי המינימלי יהיה 14% בתל אביב, 16% באזור המרכז שנקבע בגבול שמדרום לנתניה וצפונית ליבנה, וממערב לכביש 40 – לא כולל לוד ורמלה, וכן בירושלים. ביתר האזורים, הפריפריאליים יותר, נקבע שיעור הרווח המינימלי על 17%.

לדברי עיני, הצעת ההחלטה קוראת לשמאי הממשלתי לבחון אם יש צורך לעדכן את קביעותיו באותה טבלה חיצונית לתקן, באשר לרווח היזמי המינימלי. אלא שלדבריו, אין בכך כל שינוי ביחס למצב הקיים: "את הבחינה הזו אני עושה כל הזמן, בלי הנחיות כאלה או אחרות, ובלי קשר להנחיות משרד האוצר. בדיוק בגלל זה יש מסמך חיצוני לתקן, כדי שיהיה גמיש".

השמאי הממשלתי, אוהד עיני, מבהיר כי לא צפוי לחול שינוי בשיעור הרווח היזמי המינימלי בקרוב:"מעת לעת אני בודק אם נכון לעדכן את הרווח היזמי המינימלי הנדרש לכדאיות כלכלית בפינוי בינוי. הבדיקה מתבצעת על פי נתוני אמת מהשוק. בבדיקה שערכתי באחרונה, נמצא שלא חל שינוי ביחס למספרים שקבעתי במסמך שפרסמתי ביוני 2022, שעליו מתבססים התחשיבים בתקן 21.1"

עם זאת, ליזמים צפויה לדבריו אכזבה, שכן לא צפויים בקרוב שינויים ברווח היזמי המינימלי. "מעת לעת אני בודק אם נכון לעדכן את הרווח היזמי המינימלי הנדרש לכדאיות כלכלית בפינוי בינוי. הבדיקה מתבצעת על פי נתוני אמת מהשוק, לפי הרווח הנדרש על ידי יזמים בתחשיבים שהם עורכים לבדיקת התוכניות העסקיות שלהם. בבדיקה שערכתי באחרונה, נמצא שלא חל שינוי ביחס למספרים שקבעתי במסמך שפרסמתי ביוני 2022, שעליו מתבססים התחשיבים בתקן 21.1", הסביר עיני.