"חתימת בעלי הדירות על עסקת התחדשות היא לא סוף הדרך - היא רק ההתחלה"

פרק ראשון לפודקאסט "נדל"ן בראש צעיר", בהנחיית עומר ליבלינג - שהקים יחד עם ליאור רבניאן את קהילת הצעירים של מרכז הנדל"ן . בכל פרק יתארחו דמויות מוכרות מעולם הנדל"ן ויספרו על הדרך שעברו, על העבודה היומיומיות ועל המטרות העתידיות. בפרק היום התארח דן קושניר, בעלי דן קושניר התחדשות עירונית , המתמחה בניהול וארגון בעלי דירות ובשיתוף פעולה עם בעלי המקצוע.

לצפייה:

להאזנה: 

לפי קושניר, "המשפחתיות היא דבר שהוא מאוד חשוב לי, כי כשאתה מעריך את המשפחה שלך וכשיש לך גב מהמשפחה, אתה נורא בטוח במה שאתה עושה בחיים המקצועיים. נולדתי, גדלתי והתחנכתי בראשון לציון. דווקא מי שהיה בשבילי סוג של מושא להערצה זאת  אמא שלי שהייתה 36 שנה בעירייית ראשון לציון, ושימשה כמהנדסת מיתולוגית 11 שנה.  בתור ילד שחוזר מבית הספר ובא לעבודה של אמא, גם אז  עולם ההנדסה, עולם התכנון, עולם האדריכלות מאוד ריתק אותי. אז אם זה התחיל בבית הספר היסודי כשהייתי יושב ראש ועדת קישוט או יושב ראש מועצת התלמידים, ואחר כך בחטיבת הביניים בכיתת אומנות ואחר כך בבית הספר התיכון במגמת אדריכלות, ואחר כך בהנדסאים וכן הלאה וכן הלאה, אז אני נורא מקנא באנשים שקמים בבוקר ואוהבים לעשות את מה שהם עושים, ואני נורא נהנה שבעצם זכיתי לאהוב כל בוקר את מה שאני עושה. זה אומר שאין לנו שביזות יום א'".

"דבר שני שנורא השפיע עליי זה סבא שלי ז"ל.  סבא שלי היה אסיר ציון במשך 15 שנה, עלה בשנת 1972 עם כל המשפחה ממקום של ציונות. כשהוא היה על ערש דווי, באמת כמה ימים לפני שהוא נפטר -  הוא גם ידע שאני מתעסק באדריכלות, הוא אמר לי תבנה את הארץ, הארץ שלנו זאת הארץ היחידה שיש לנו. חשוב מאוד שנבנה אותה. המשפט הזה כל הזמן הולך לצדי…  אני מרגיש שאני עושה ציונות, כן, ציונות עסקית".

לשאלה אם הוא רואה גדילה בתחום ההתחדשות העירונית השיב: "אנחנו היום ב-2022 וכל האנליטיקאים באים ואומרים שבשנת 2040 מדינת ישראל תמנה 15 מיליון תושבים ובשנת 2050 - 18 מיליון - אני מסתכל על הבת שלי שהיא בת שנתיים וחצי, ואני אומר מי שיצטרך בעוד 20 שנה דירה כבר נולד, ולכן אם לא היום נתכנן מה שאמור להיות ב-2040 ולא נתעורר ב 2038 ונגיד 'היי האוכלוסייה גדלה ואנחנו צריכים לבוא ולבנות', אז אם לא נתעורר עכשיו ונבין שהאוכלוסיה הולכת להכפיל את עצמה, אז המצב יהיה מאוד מאוד קשה.

"אנחנו כולנו רוצים לבנות במדינת תל אביב במעגל הראשון והשני של גוש דן, אבל אנחנו חייבים להתעורר ולראות שהמדינה הקטנה שלנו -  ארץ קטנה עם שפם  - היא חייבת לגדול מבחינת השקעה בעולם ההתחדשות העירונית, גם בפריפריה הגיאוגרפית. אנחנו רואים ממש ניצנים אבל זה לא מספיק, אנחנו צריכים להסתכל על הקריות ועל עכו ועל קרית שמונה וחצור הגלילית בצפון ודרומה, להסתכל  גם על ירוחם ודימונה כי בסופו של דבר האנשים האלה יצטרכו לגור איפשהו ולא כולם יכולים לגור במרכז".

על התפקיד שלו סיפר: "אני בעלים של חברה מנהלת ומלווה חברות יזמיות ובעלי דירות בכל תהליכי ההתחדשות העירונית, זה אומר מיום הייזום, הפיתוח העסקי של הפרויקט, התכנון הראשוני, אחר כך התכנון התב"עי ואחר כך התכנון המפורט, ולאחר מכן מגיע שלב המימוש שבו צריך לפנות את בעלי הדירות ולהתחיל את הבנייה עד קבלת הדירה החדשה ורישום בית משותף ובעצם לסיים את העסקה. זה לא באהלן אהלן, ומן הסתם אלו תהליכים סיזיפיים ארוכים. הרבה מאוד מהפרויקטים יכולים להיתקע תוך כדי תנועה, כי יש שינוי מדיניות של עיריות.

"היום יש עיריות ורשויות מקומיות שבהן יש באמת מדיניות סדורה של התחדשות עירונית שיוודעים בדיוק מה צריך לעשות. אבל קח לעצמך דוגמה שמתחילים איזשהו פרויקט ופתאום העירייה החליטה בפרויקט הזה יהיה 50% היטל השבחה , על פי החוק החדש למשך חמש שנים, וכש(היזם) עשה את כל הדוחות הכלכלים שלו, כשהוא התחיל את הפרויקט, היה אפס היטל השבחה , אבל הוא כבר התחייב כלפי בעלי הדירות בתמורות. הוא כבר נמצא עמוק בעסקה, הוא כבר מה שנקרא מושקע כלכלית, אמוציונאלית בתוך עסקה שהוא כבר שנתיים-שלוש בה. מה עושים עכשיו? איך מתמודדים? מה, באים לבעלי הדירות ואומרים אוקיי הטילו עליי עוד היטלים כאלה ואחרים והעסקה לא כלכלית, אז מה עושים? ממשיכים? הדברים האלה מאוד חשובים. אנחנו כחברה מנהלת המחויבות שלנו זה לייצר סינרגיה בין בעלי הדירות לבין החברה היזמית, כלומר החששות, הפחדים, הצרכים, להביא אותם למפגש רצונות. לבוא לחתום על עסקת פינוי-בינוי, כלומר להחתים אותם על העסקה -  זו רק ההתחלה".

הוא סיכם בטיפים לקהל הצעיר: "תחום הנדל"ן בכלל, ותחום ההתחדשות העירונית בפרט, הוא עולם ומלואו. אפשר ללמוד באקדמיה. יש היום מספיק קורסים מצוינים שמלמדים נדל"ן ודוח אפס והתחדשות עירונית שאגב אני מאוד ממליץ עליהם, אבל הלמידה האמיתית היא פרקטיקה. הטיפ הכי טוב הוא לא לחסוך בלמידה. זה אומר שילד לא יכול ללכת לישון בן שש ולקום בן 18, כי הוא יסבול כל החיים שלו מכאבי גדילה: להיות סבלני, לעבוד בצורה נכונה ולעבוד במסחר הוגן ולא במסחר ממולח".