היועמ"ש נותן כוח עצום לרשויות מקומיות בחיוב ארנונה לעסקים

רשות מקומית תוכל להעלות דרמטית את תעריפי הארנונה לעסקים מבלי לבקש את אישורם של שרי האוצר והפנים, אם השינוי בא לתקן טעות – כך עולה מחוות דעת של היועץ המשפטי לממשלה אביחי מנדלבליט בבית המשפט העליון. מדובר בעמדה דרמטית של המדינה, שאם תתקבל ע"י העליון, עשויה לתת כוח רב לרשויות מקומיות עוד יותר משיש להן כיום מול עסקים וחברות. 

עמדת המדינה באה בדיון שקיים ביהמ"ש העליון בשבתו כבית משפט לערעורים מינהליים, בעתירה מינהלית שהגיש תיאטרון "הבימה" נגד עיריית ת"א בקשר לרצונה להעלות את תעריפי הארנונה השנתיים שמשלם התיאטרון – העלאה של מאות אחוזים לטענתו.

העירייה ביקשה להעלות את תעריפי הארנונה ל"הבימה" בטענה כי טעות היסטורית בסיווג הארנונה של התיאטרון הביאה לתשלומי חסר מצידו במשך שנים רבות, והיא רואה את עצמה מחויבת לתקן את הסיווג שהתגלה כשגוי, ואינה זקוקה לשם כך לאישור שרי האוצר והפנים שכן הטעות בצו הארנונה עולה כדי אי-חוקיות. היועמ"ש קיבל את טענה זו ואמר שעיריית ת"א פעלה כדין.

השתלשלות העניינים: מתחילת "דיני ההקפאה" בשנת 1985 (הגבלות חוקיות על סמכותן של הרשויות המקומיות בענייני ארנונה) חייבה העירייה את התיאטרון על-פי תת-סיווג של "אולמות המשמשים להצגות תיאטרון, מחול וקונצרטים", שקבע תעריפים הדרגתיים לפי גודל הנכס. כך, "הבימה שילם 140.27 שקל למ"ר בגין 500 מ"ר ראשונים, 57.21 שקל למ"ר בגין השטח שבין 501 מ"ר ל-750 מ"ר, 35.31 שקל למ"ר בגין השטח שבין 751 מ"ר לבין 1,000 מ"ר ו-28.75 שקל למ"ר החל מהשטח העולה על 1,000 מ"ר ואילך.

אלא שבשנת 2016 הסתבר לעירייה כי חלק מהתעריפים הקבועים בתת-הסיווג נמוכים מדי, בגלל סיווג לא נכון – והיא ביקשה לשנות את הסיווג ל"משרדים, שירותים ומסחר" לפי תקנות הארנונה, וקיבלה לשם כך את אישור שרי הפנים והאוצר.

עם שינוי הסיווג ערכה העירייה שינויים בחיוב הארנונה של "הבימה": החיוב בגין 500 המ"ר הראשונים הופחת ל-65.65 שקל למ"ר, אבל החיוב על החל מ-501 מ"ר ואילך עלה ל-65.65 שקל למ"ר. הבימה טען שמדובר בהעלאה של כ-430% ולכן עתרה לביהמ"ש לעניינים מינהליים. 

בבסיס העתירה המינהלית עמדו שתי שאלות עיקריות: שאלת סיווג התיאטרון - האם יש לסווגו תחת סיווג ראשי של "נכס אחר" או סיווג של "משרדים, שירותים ומסחר"; ושאלת הצורך בקבלת אישור חריג משרי האוצר והפנים לשינוי שערכה העירייה. ביהמ"ש לעניינים מינהליים דחה את עתירת התיאטרון וקבע כי הסיווג שלו יהיה "משרדים, שירותים ומסחר", וכן קבע כי מאחר שהעירייה נדרשה לתקן את טעותה, היא לא נדרשה לקבל את אישור השרים לכך.

"הבימה" לא ויתר והגיש ערעור לביהמ"ש העליון, וזה ביקש את עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה. בעמדת המדינה קבע היועמ"ש - לאחר קבלת עמדת משרד הפנים בנושא - כי סיווג הארנונה הראשי המתאים לתיאטראות הוא "משרדים, שירותים ומסחר", ולא הסיווג השיורי "נכס אחר", שהינו למעשה סיווג היסטורי שנקבע בתקנות הארנונה בתקופה שבה מספר הסיווגים הראשיים היה מצומצם, ולא כיסה את כל סוגי הנכסים הקיימים.

מנדלבליט גם קבע כי בכל מקרה שרשות מקומית מבקשת לתקן טעות שנפלה בצו הארנונה, כדי לתקן ולהסיר אי-חוקיות מובהקת, היא אינה נדרשת לפנות ולקבל את אישור השרים למהלך. במקרה של "הבימה", לפי עמדתו של מנדלבליט, אכן דבק בטעות פגם מובהק של אי-חוקיות.
 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה