אחרית הימים של תחום הרישוי: הגשת תוכניות בתלת ממד

בשונה מהמרחב העירוני, הנפחי, הבנוי, המרחב הסטטוטורי אינו ויזואלי ונראה לעין אך הוא המשמעותי ביותר כיוון שהוא מהווה את הבסיס להקמה של כל פרויקט ומגדיר את סל הזכויות והשימושים שניתן לנצל במבנה. אך על אף חשיבותו הרבה של מרחב זה, בפועל קשה מאוד לגשת למידע הגלום בו, להבין ולנתח אותו: בישראל קיימים כיום מספר מאגרי מידע שונים, החומר בכל מאגר שונה ולא תמיד ידוע מהו המאגר הנכון למצוא בו את התוכניות החלות על הקרקע, וכשכבר מתאפשר לייצר תמונה מלאה מכלל מאגרי המידע, מתברר כי על כל קרקע חלות כמה וכמה תוכניות ברמה מקומית או ארצית, תוכניות מדיניות, הנחיות מרחביות של הרשות המקומית ועוד.

העולם – וישראל – עוברים לתלת ממד

לצד מציאות זו, מתפתחת בשנים האחרונות מגמה מעניינת בענף הנדל"ן – מגמת התלת ממד, אשר משנה את פניו של תחום התכנון. עד לאחרונה, מרבית הפרויקטים בתחום תוכננו בדו ממד, ובאותו אופן הופקו גם המסמכים התכנוניים, הן לשלב הביצוע והן לשלבי הרישוי. לפני מספר שנים הצטרפה גם ישראל למגמה העולמית וצוותי תכנון החלו להשתמש בתוכנות BIM ו-SIM שבהן התכנון האדריכלי הינו תלת ממדי ומקושר לכלל האספקטים של הפרויקט (כתבי כמויות וכיו״ב),באופן המאפשר לנצל את היכולות של המחשב כדי ליעל ולטייב את התכנון והביצוע ולמנוע טעויות.

בנוסף, קיימות היום מספר חברות טכנולוגיות העוסקות במיפוי תלת ממדי של ערים בארץ ומשמשות גם הן ככלי תכנוני לכל דבר: אדריכלים המתכננים פרויקט בתלת ממד "משתילים" אותו במפת העיר התלת ממדית ויכולים ממש להבין כיצד ייראה הפרויקט במיקום המתוכנן ואיך הוא ישתלב בסביבה העירונית.

המעבר לכלים תלת ממדיים מעניק למרחב התכנוני בהירות ויכולת דיוק ומאפשר לפשט ולייעל את תהליכי התכנון. "יש, למשל, המון מערכות מורכבות כיום בבניינים, בעיקר במגדלים – מעליות, פירים, מערכות מיזוג אוויר, תקשורת, אינסטלציה – וכולן צריכות לפעול ללא הפרעה זו לזו. כשהתכנון הוא תלת ממדי, קל יותר לייעד מיקומים לפירים, לחללים הנדרשים, לוודא שאין התנגשות בין המערכות", אומרת האדריכלית לילך מור, סמנכ"לית חברת נתיבי הקמה , המתמחה בניהול הליכי סטטוטוריקה ורישוי בנייה, ומרצה בחוג לארכיטקטורה בטכניון.

בשנת 2020 אף נקבע בתקנות התכנון והבנייה נושא של רישום מגרש תלת ממדי, עקב צרכי השעה, לרבות מנהרות הרק"ל והמטרו. הרישום התלת ממדי מאפשר לפצל את הבעלות במרחב ולרשום בעלות נפרדת בחלק מסוים מהמרחב של החלקה על שם בעלים אחר, שאינו בהכרח הבעלים של יתרת החלקה.

לדבריה של מור, יישום מגמת התלת ממד בתהליכי התכנון הוא מבורך, ובהינתן פרויקטים מתקדמים וסבוכים כמו הרכבת הקלה והמטרו, אפילו דחוף: "כשמתכננים מערכים שלמים של מנהרות שמסתעפות וחוצות זו את זו ומעליהן מגדלים, מתבקש לראות מודל תלת ממדי, אחרת קל מאוד לפספס פרטים מהותיים בתכנון".

"לדעת מה המרחב הסטטוטורי מאפשר לך"

בעוד שתחום התכנון צועד קדימה מבחינה טכנולוגית וגם לתחום הביצוע נכנסים עוד ועוד פיתוחים חדשים, הנדבך השלישי של עולם הנדל"ן – תחום הסטטוטוריקה והרישוי – קופא על שמריו.

"נוצר כאן ממש פרדוקס", אומרת מור, "יושב צוות תכנון ועובד במשך מספר חודשים על תכנון פרויקט תלת ממד במערכת BIM, אבל אז, כדי לייצר בקשה להיתר ולהשתמש במערכת הרישוי המקוון הוא צריך להפוך את הפרויקט מתלת ממד בחזרה לדו ממד, כי בעולם הרישוי והסטטוטוריקה כל ההיתרים, התב"עות, הכל עדיין דו ממדי. זה לא מצחיק?"

יש לנו מידע קיים על העיר בתלת ממד, יש לנו תכנון בתלת ממד, למה עולם הסטטוטוריקה והרישוי נשאר מאחור?"

כאדריכלית אשר עוסקת בתחום הרישוי והסטטוטוריקה ב-17 השנים האחרונות, מכירה מור היטב את פערי הטכנולוגיה בין העולמות.  ההבנה העמוקה של פערים אלו ובעיקר של היקף השינוי הנדרש על מנת לצמצם אותם, התחדדה משמעותית לפני כשלוש שנים, כאשר התחילה ללמד את רזי הסטטוטוריקה והרישוי לסטודנטים בחוג לאדריכלות של הטכניון.

"כשאת מתחילה ללמד, את צריכה לאסוף את הידע האדיר שצברת במשך שנים, ופתאום להסתכל עליו אחרת. לקחת דברים שאת כבר רגילה לעשות ושהם עבורך בבחינת תורה שבעל פה, ולבנות אותם בצורה מתודולוגית. אבל כשאת רוצה ללמד סטודנטים בפקולטה לארכיטקטורה בטכניון איך לגשת לחלקת קרקע ולהבין מה אפשר לעשות בה, את רואה שהאתגר העיקרי הוא הדבר הכי אלמנטרי-  לדעת מה המרחב הסטטוטורי מאפשר לך".

טכנולוגיה דורשת אחידות ובהירות

"ברגע שלכל חלקת קרקע יש עשרות תוכניות רלוונטיות", ממשיכה מור, "וכל תוכנית משנה משהו מסוים ואת השאר משאירה לפי התוכניות הקודמות, צריך להיות מומחה לסטטוטוריקה בשביל להבין בכלל מה אפשר או אי אפשר לעשות. וגם כשכבר בוררים את המידע הרלוונטי, הגרסאות השונות נותנות פתח לפרשנות ולדעות, ואז אין בהירות, אין ודאות, אין אחידות. וזה הרי מה שאנחנו רוצים שיהיה בתחום הסטטוטוריקה."

"מה יהיה עוד 20 שנה אם נמשיך לתכנן כפי שמתכננים היום? יהיו לא עשרות, אלא מאות תוכניות לכל חלקה. לא נצא מזה".

הפיגור הטכנולוגי בתחום הוא מה שמייצר את הקשיים הללו או שהקשיים עצמם לא מאפשרים לטכנולוגיה להיכנס?

"אין ספק שברגע שהמגמה התלת ממדית תגיע גם לתחום הסטטוטוריקה והרישוי, וכל המידע הסטטוטורי יינתן בצורה תלת ממדית, הוא יהיה הרבה יותר נגיש וקל להבנה. אבל הטכנולוגיה מחייבת התנהלות אחידה וברורה, ובמצב הדברים הנוכחי, אין שום יכולת ליישם אותה. בניו יורק, למשל, ישנם פיתוחים טכנולוגיים שלוקחים אלגוריתמים של נתונים סטטוטוריים ומייצרים מרחב סטטוטורי תלת ממדי, ברור וחד משמעי, שאינו פתוח לפרשנות או לערעור. הדבר מתאפשר כיוון שמלכתחילה המרחב הסטטוטורי בניו יורק הוא אחיד, פשוט להבנה ולא ניתן לשינוי: כל חלקת קרקע מסווגת על פי אות ומספר, והמידע כולו מאוגד בספר אחד - Zoning Handbook - המפרט מה ניתן לעשות בכל סוג חלקה בהתאם לאות ולמספר שלה. קבלת הקלות, כפי שהיה מקובל בארץ עד כה ועתיד כעת להשתנות, אינה אפשרית ואם רוצים לחרוג מהמגבלות הקיימות יש לעשות שינוי תב"ע".

"לא צריך שבודק או בודקת תוכניות ישבו מול תוכנית חד ממדית וישברו את הראש"

 "בדובאי, מערכות התלת ממד הן כבר חלק בלתי נפרד מהליכי הרישוי והסטטוטוריקה והדבר מאפשר חיסכון בכוח אדם וקיצור וייעול של תהליכי הרישוי עצמם. הפרויקט מתוכנן בתלת ממד בפורמט BIM ואז נבדק באמצעות מערכת ממוחשבת שתפקידה לוודא שהמעטפת שתוכננה תואמת למעטפת המותרת מבחינת התב"ע. לא צריך שבודק או בודקת תוכניות ישבו מול תוכנית חד ממדית וישברו את הראש. אפשר יהיה להשתמש בפלטפורמות גם לאחר הוצאת ההיתר ועם השלמת הביצוע, במסגרת אכלוס הבניין וקבלת תעודת גמר, לצורך בדיקת התאמה בין ההיתר לבין מה שנבנה בפועל".

"לא להסתכל 20 צעדים קדימה, אלא 20 שנה קדימה"

חוסר היעילות הקיים בהנגשת המידע הוא נדבך אחד בתוך שורה של בעיות שצריכות להיפתר על מנת לייעל את תהליכי הרישוי והסטטוטוריקה בישראל, אך אין ספק כי הוא גורם מהותי בהשתרכות של התחום מאחור מבחינה טכנולוגית, וכי הוא משפיע ישירות על איכות התכנון.

"קודם כל, חייבת להיות תב"ע אחת לכל חלקה, שתאחד את כל התוכניות שבאו לפניה. צריך לשטח את כל המידע הסטטוטורי שיש על כל חלקת קרקע לכדי תוכנית אחת ברורה, אחידה וחד משמעית, הכוללת הנחיות תכנוניות בלבד – זכויות, שימושים, קווי בניין - גם כדי שתהיה ברורה ונפחית וגם כדי שיהיה קל לתרגם את המידע אחר כך לאיזושהי ראייה תלת ממדית. המערכות הטכנולוגיות שיפותחו יכתיבו לנו איך להתנהל, איך לתכנן, לאילו פרמטרים להתייחס, צריך ללמוד איך עושים את זה במקומות אחרים, לשאוב השראה ולהסתכל לא 20 צעדים קדימה, אלא 20 שנה קדימה. בדיוק כמו שיש תוכניות למשבר הדיור והמון חזון ומטרות בתכנון, צריך לספק פלטפורמה שתאפשר ליישם אותן. זה לא יקרה מחר בבוקר, יש אלף מערכות שצריכות להשתנות בשביל זה, אבל לשם צריך לכוון".

האם המערכת התחילה לצעוד בכיוון?

"זה מתחיל לקרות, בשנים האחרונות נעשו כמה מהלכים. הייתה ב-2016 רפורמה בחוק התכנון והבנייה שיצרה את מערכת הרישוי המקוון, עשר שנים קודם לכן הגדירו נוהל אחיד לבניית תב"עות ויצרו את מערכת המבא"ת להגשה מקוונת של תוכניות, אבל הרפורמות עבדו עד לרמה מסוימת והמערכות לא נתנו איזשהו פתרון לניהול התהליך או לצמצום לוחות הזמנים, כיוון שהן למעשה מערכות המשמשות בעיקר לממסר נתונים מהוועדה אל עורך הבקשה וההיפך. יש גם כל מיני פיתוחים טכנולוגיים שאני רואה. מנהל התכנון , יחד עם גורמים מהשוק הפרטי, מקדם מזה מספר שנים פעילויות שונות ליצירת פיתוחים והתאמות לנושאים הללו. יש מחלקה מיוחדת במנהל שאחראית לחידושים טכנולוגיים ופורום שעוסק בזה, אבל החידושים הקיימים נמצאים עדיין בשלבים ראשוניים מאוד. יש למנהל גם מאגר מידע עם קבצים שניתן לעשות בהם שימוש בתכנון , אבל זה עדיין אומר לחזור לדו ממד, וגם לא פותר את בעיית האחידות, את הקושי לדעת מה התב"ע שחלה על הקרקע ואת המקום לפרשנות. אולי צריך לפתוח קרן לעידוד פיתוחים טכנולוגיים בתחום הנדל"ן, כמו שיש את תמריצי המדען הראשי. ממש להקצות לזה משאבים. אחרת אני לא יודעת לאן נגיע. זה רק הולך ומחמיר".

לפרטים נוספים על תהליכי רישוי וסטטוטוריקה >>