התל-אביבים ישלמו: מסתמן שרק תוכנית הרובעים עומדת בקריטריונים שקבעה יוליס לתשלום היטל השבחה

הכרעותיה של המשנה ליועמ"ש עו"ד כרמית יוליס במסגרת סיכום הדיון שפרסמה בסוגיית החבות בהיטל השבחה בגין תמ"א 38 בעת מכירת דירות באזורים שבהם אושרו תוכניות למימוש התמ"א, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב, צפויות לקבוע את כללי המשחק החדשים בסוגיה - לפחות עד הגעתה לבחינת בית המשפט המחוזי ואחריו לעליון.

בשתי הסוגיות שבהן עסק המסמך ניתנו תשובות. האחת פשוטה למדי והשניה מורכבת יותר. לשאלה מתי בכלל קיימת חבות בהיטל השבחה בעת מכר, התשובה שניתנה היא כי חבות שכזו מתקיימת אך ורק כאשר הזכויות הן ודאיות, כלומר כאשר מרחב שיקול הדעת של הרשות המקומית למימושן הוא מצומצם ומימושן לא כרוך בפרסום להתנגדויות. השאלה היא כמה תוכניות שכאלה בכלל יש בשוק?

לדברי עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', "להוציא את תכניות הרובעים, כמעט כל התכניות מתנות היתר בפרסום ושיקול דעת ולכן בדעת המכר לא יחול היתר. אלא רק בבנייה ובכפוף לפטורים שבחוק". כלומר ייתכן מאד כי בעקבות חוות דעתה של יוליס, יישארו מוכרי הדירות באזור תוכנית הרובעים לבדם בצורך לשלם היטל השבחה .

חריג שעשוי להתגלות כדרמטי

לשאלה השנייה שנשאלה במסגרת חוות הדעת – האם יש לנטרל את השפעת זכויות תמ"א 38 בעת חישוב "השווי במצב הקודם", ניתנה תשובה שעשויה להיראות פשוטה בקריאה ראשונה, אך למעשה היא מורכבת למדי. התשובה הפשוטה היא שיש לנטרל את השפעותיה של תמ"א 38 בשווי המצב הקודם, כלומר – למסות את זכויות הבניה שהעניקה תמ"א 38 במכר

עו"ד משה רז-כהן: "לגבי תחשיב מצב קודם, נקבע חריג אחד שעלול ליצור חוסר וודאות. אם במצב הקודם קיימת תוספת ערך כתוצאה משווי שוק כללי שמקורו גם בתמא, המצב הקודם יובא בחשבון. החריג יעורר קושי רב בישומו. היה אפשר לוותר עליו. הוא מטיל מעמסה בלתי רגילה על השמאי לעמוד על אבחנה של תוספת ערך שמקורה בתמ"א לבין תוספת ערך כללית שמקורה גם בתמ"א.

אלא שכאן מגיע "אבל" והאבל הזה עלול להתגלות כדרמטי. לדברי רז-כהן, "לגבי תחשיב מצב קודם, נקבע חריג אחד שעלול ליצור חוסר וודאות. אם במצב הקודם קיימת תוספת ערך כתוצאה משווי שוק כללי שמקורו גם בתמא, המצב הקודם יובא בחשבון". לדבריו, "החריג יעורר קושי רב בישומו. היה אפשר לוותר עליו. הוא מטיל מעמסה בלתי רגילה על השמאי לעמוד על אבחנה של תוספת ערך שמקורה בתמ"א לבין תוספת ערך כללית שמקורה גם בתמ"א. לשם כך יהיה להשוות עם שווי השוק של בניינים שנבנו לאחר 1980 שאינם נהנים מן התמ"א. אם גם בהם חלה עלייה דומה, יש להביא עלייה זו בחשבון כמצב קודם הגם שעלייה זו בהחלט עשוייה להיכנס תחת כנפי התמ"א".

"שאלת החבות בהיטל הפכה משאלה משפטית לשאלה שמאית"

לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, "חוות הדעת הופכת את שאלת החבות בהיטל משאלה משפטית לשאלה שמאית. מה שאמרו גם יו"ר ועדת הערר בתל אביב עו"ד סילביה רביב וגם יו"ר ועדת הערר בירושלים עו"ד בני זלמנוביץ - לכו תוכיחו אם יש עליית שווי כתוצאה מאישור תמ"א 38 . תחזרו למחקרי השוק ולמה שאתם מומחים בו. גם עיריית ת"א וגם עיריית י-ם. תוכיחו האם יש עלייה או אין עלייה. שמאים מכריעים כבר עשו את זה בכמה מקרים. במשך זמן רב מדי השמאים עסקו בשאלות משפטיות – עכשיו אנחנו צריכים לחזור לעבודה השמאית".

השמאי דני טרשנסקי: "בתוכנית הרובעים יש חבות בהיטל השבחה , רק לא בטוח שיש עליית ערך, צריך לבדוק את זה. ועכשיו אנחנו נדרשים להוכיח האם יש עליית ערך הנובעת מתוכנית הרובע בהתחשב בפוטנציאל הכללי של התמ"א או לא, וזאת תוך שאנחנו מתחשבים בעליית שווי כללית שהתרחשה באזור שהזכויות התמ"איות לא היו הגורם הישיר לה".

חוות הדעת גם יוצרת הפרדה בין תוכניות שבגינן יש לחייב בהיטל וכאלה שלא.
"ברור. אף אחד לא אמר שמבחינה משפטית אין לחייב במכר. יש זכויות ודאיות ועליהן צריך לחייב. יש תוכניות כמו הרצליה, רעננה או ירושלים, שמשאירות שיקול דעת לוועדה המקומית וכוללות עוד הליך התנגדויות, ובהן אין חבות בהיטל השבחה ".

ובתוכנית הרובעים?
"יש חבות בהיטל השבחה , רק לא בטוח שיש עליית ערך, צריך לבדוק את זה. ועכשיו אנחנו נדרשים להוכיח האם יש עליית ערך הנובעת מתוכנית הרובע בהתחשב בפוטנציאל הכללי של התמ"א או לא, וזאת תוך שאנחנו מתחשבים בעליית שווי כללית שהתרחשה באזור שהזכויות התמ"איות לא היו הגורם הישיר לה".

אנחנו מדברים על חבות משמעותית?
"כבר עשינו מחקר, שמראה שאין עליית ערך כתוצאה מתמ"א 38 כי רוב עליית הערך היא בפוטנציאל הערטילאי. ההבדל בין החלטת הרוב בוועדה בתל אביב לבין החלטת הוועדה בירושלים הוא פשוט: בירושלים אמרו בכל מקרה לא ניתן להוכיח את השפעת זכויות התמ"א ואני אפילו לא מוציא את זה לבדיקה ובתל אביב הנושא הועבר לשמאי מייעץ".