בעקבות ההחלטות הסותרות: יוליס פרסמה מסמך שעושה סדר בשאלת היטלי ההשבחה

לראשונה מאז פורסמו ההחלטות הסותרות של ועדות הערר המחוזיות של תל אביב וירושלים בשאלת החיוב בהיטל השבחה בעת מכירת דירות באזורים שבהם אושרו תוכניות ליישום תמ"א 38 לפי סעיף 23, אומרת המדינה את דעתה בנושא. ביום חמישי פרסמה המשנה ליועמ"ש (משפט אזרחי) עו"ד כרמית יוליס סיכום דיון, בעקבות שלוש ישיבות בנושא.

לפי המסמך, על שאלת החיוב להיקבע בהתאם למרחב שיקול הדעת שניתן לוועדה המקומית באשר למימוש הזכויות לאחר אישורה של התוכנית. כך, במקרה בעקבות אישור התוכנית ניתן להוציא היתר במסלול התואם אותה ללא שיקול דעת וללא הליך דמוי הקלה, כלומר כאשר רמת הוודאות גבוהה מאד, אזי ניתן לגבות היטל השבחה במכר. ומנגד, כאשר היתרי הבנייה מכוחה של התוכנית מותנים בהליך דמוי הקלה הכולל פרסום להתנגדויות והפעלת שיקול דעת מצד הרשות, אזי ארוע המס יתגבש רק בעת הוצאת ההיתר ולא במכר.

עוד צוין מצב ביניים, שבו היתר הבניה מותנה בשיקול דעת מצד הוועדה המקומית אך ללא הידרשות להליך דמוי הקלה. במקרה שכזה מדובר ב"זכויות מעין-מוקנות" כפי שהגדירן בית המשפט העליון בפס"ד אליק רון. ארוע המס אמנם יתגבש בעת אישור התוכנית, אך היטל ההשבחה במקרה של מכר ישולם באופן חלקי, רק על ההשבחה שגרם אישורה של התוכנית, בהתחשב בכך שהזכויות אינן ודאיות.

סוגיה נוספת שבה עסק סיכום הדיון היא האם יש להביא בחשבון את השבחת המקרקעין שנגרמה מתוקפה של תמ"א 38 במסגרת "שווי מצב קודם" בעת עריכת שומת ההשבחה. על שאלה זו השיבה יוליס בשלילה. "התמ"א איננה ודאית, איננה קונקרטית ומשכך איננה זכות קנויה ולא ניתן לראות אותה ככזו. משך, פגיעה בזכויות שלכאורה הוקנו בתמ"א אינה מקימה עילה לפיצויים, ובאותה מידה לא ניתן להתחשב בזכויות לכאוריות אלי בחישוב המצב הקודם".

לצפייה בהחלטה המלאה הקליקו כאן.
 
ההחלטות שבלבלו את השוק

ב-18.8 פרסמה ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב בראשות עו"ד סילביה רביד, החלטה לפיה בעלי נכסים ברובע 3 בתל אביב שמכרו את דירותיהם לאחר אישורה של תוכנית הרובעים המסדירה את אופן יישומה של תמ"א 38, ישלמו היטל השבחה בגין ההשבחה שיצרה התוכנית, וזאת מבלי לכלול את זכויות הבניה שהוענקו מתוקפה של תמ"א 38 במצב הקודם לצורך חישוב שיעור ההשבחה.

כשבועיים לאחר מכן, ב-5.9, פרסמה ועדת הערר של מחוז ירושלים בראשותו של עו"ד בנימין זלמנוביץ' החלטה שעל פניו היתה הפוכה לזו שקיבלה ועדת הערר של מחוז תל אביב. באותה ההחלטה קבעה הוועדה כי יש לבטל את דרישת עיריית ירושלים לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות בשכונת רחביה, שבה אושרה תוכנית התחדשות מכח סעיף 23 המסדירה את אופן מימוש תמ"א 38. עוד נקבע במסגרת ההחלטה כי יש לראות את עליית השווי שמהם נהנו הנכסים מתוקפה של תוכנית תמ"א 38 כחלק מה"מצב הקודם" לצורך חישוב ההשבחה בנכס.

לפי משרד המשפטים יש לנטרל השפעותיה של תמ"א 38 בחישוב המצב הקודם: "גישה אחרת, לפיה אין לנטרל את עליית הערך שנבעה מהתמ"א ויש להתחשב בה במסגרת המצב הקודם תוביל הלכה למעשה להענקת פטור גם במכר – בניגוד לכוונת המחוקק".  עם זאת סייגה יוליס והוסיפה כי "מצאנו מקום להבהיר כי הנטרול או ההפחתה שיש לערוך בשווי המצב הקודם הוא רק לגבי הרכיב בשווי שניתן לייחס אותו לעצם תחולתה של תמ"א 38 על הבניין... לעומת זאת מרכיב בשווי שמקורו בשווי שוק הכללי שהושפע באופן זה או אחר גם מקיומה של התמ"א לא ינוטרל, שכן הוא חלק בלתי נפרד משווי השוק והוא קיים גם במגרשים שהתמ"א לא חלה עליהם". 

ההחלטות הסותרות עוררו מבוכה ואי ודאות בשוק בשוק, כאשר בעלי נכסים בבניינים ותיקים באזורים אשר בהם אושרו תוכניות לפי סעיף 23, לא ידעו בהתאם לאילו כללים להתנהל, האם יחויבו בהיטל השבחה כאשר ימכרו את את הנכס, ואם כן אז באיזה שיעור. בעקבות זאת נדרש משרד המשפטים לסוגייה וקיים שלושה דיונים החל מה-27.10 ועד ל-22.11.

בדיונים אלה השתתפו בין היתר השמאי הממשלתי הראשי, בכירים במטה התכנון ובמינהל התכנון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמאים מכריעים, נציגי שלטון מקומי ויושבי ראש ועדות הערר שפרסמו את ההחלטות. המסמך שפרסמה יוליס כעת מהווה סיכום מטעמה לדיונים.

הפרמטרים הקובעים – ודאות וקונקרטיות

בשאלה האם בכלל יש לגבות היטל השבחה בעת מכר במתחמים שבהם אושרו תוכניות מכח סעיף 23, כתבה יוליס כי "לעמדתנו, יש לבחון כל תוכנית בהתאם למאפייניה, שכן אין דין שווה לכלל התוכניות". שני הפרמטרים בהם נקבה יוליס אשר לפיהם יש לבחון את התוכניות השונות הן רמת הוודאות ורמת הקונקרטיות של כל תוכנית ותוכנית. רמת ודאות וקונקרטיות גבוהה תוביל כאמור לחיוב היטל השבחה במכר, והיעדרם של שני אלה יביא לחיוב במס רק בעת מתן ההיתר.

בשאלה האם יש להביא בחשבון את ההשבחה שנגרמה בשל תמ"א 38 כחלק מ"מצב קודם" במסגרת שומת ההשבחה, השיבה כאמור יוליס תשובה שלילית, כלומר – לגישתה יש לנטרל השפעותיה של תמ"א 38 בחישוב המצב הקודם ולמסות את ההשבחה שלה הביאה תמ"א 38, לאחר שזכויות אלו הפכו ודאיות יותר במסגרתה של תוכנית לפי סעיף 23. "גישה אחרת, לפיה אין לנטרל את עליית הערך שנבעה מהתמ"א ויש להתחשב בה במסגרת המצב הקודם תוביל הלכה למעשה להענקת פטור גם במכר – בניגוד לכוונת המחוקק".   

עם זאת, הוסיפה יוליס גם סייג לעמדה זו: "מצאנו מקום להבהיר כי הנטרול או ההפחתה שיש לערוך בשווי המצב הקודם הוא רק לגבי הרכיב בשווי שניתן לייחס אותו לעצם תחולתה של תמ"א 38 על הבניין... לעומת זאת מרכיב בשווי שמקורו בשווי שוק הכללי שהושפע באופן זה או אחר גם מקיומה של התמ"א לא ינוטרל, שכן הוא חלק בלתי נפרד משווי השוק והוא קיים גם במגרשים שהתמ"א לא חלה עליהם".