"ממשלת בנט-לפיד חזרה על הטעויות של קודמותיה, מחיר מטרה ומיסוי משקיעים הן טעויות קשות"

בעוד כחודש, כאשר הציבור הישראלי יצעד בפעם החמישית בשלוש וחצי השנים האחרונות לקלפי, צפוי פרופ' עומר מואב להעניק את תמיכתו לרשימה שסיכוייה לצלוח את אחוז החסימה קלושים: "חופש כלכלי" בראשות ח"כ אביר קארה, שמואב אף לקח חלק בכתיבת מצעה. "אני לא נציג מטעם חופש כלכלי, אבל אני תומך בהם ובמצע שלהם. שוחחתי לא מעט עם אביר קארה. הם הולכים לכיוונים חיוביים".

את הכיוון שאליו הולכת המדינה, לעומת זאת, מואב אוהב הרבה פחות: "אני לא אופטימי. אם אני מסתכל על העתיד, אני לא רואה סיכוי סביר לממשלה בלי נתניהו, שבה המדיניות תהיה מדיניות פופוליסטית של פזרנות בלי טיפול בבעיות השורש הכלכליות. אני יודע את זה, כי נתניהו פעל כך כראש ממשלה במשך 12 שנים, וגם הבטחות הבחירות שלו עכשיו הן פופוליסטיות. זה חבל כי למרות הטעויות שעשתה, ממשלת השינוי פעלה להגדלת ההיצע משמעותית יותר מאשר מהממשלה הקודמת".

מה הבעיות המרכזיות היום בשוק הדיור?

"את הבעיות כולנו מבינים. מחירי הדירות מאוד גבוהים, במיוחד באזורים שאנשים רוצים לחיות בהם, במרכז הארץ. באזורים המרוחקים מהמרכז, בפריפריה בה אין תחבורה ותעסוקה, עדיין יקר - אבל פחות. בעיה נוספת היא שוק השכירות. עד לאחרונה השכירות לא עלתה בצורה דרמטית. יש ניתוק בין השכירות למחירי הדירות. אבל היקף הדירות המוצעות לשכירות באזורי הביקוש קטן וחלה התייקרות. זה לא שוק עמוק, כלומר קשה למצוא בו דירה שמתאימה לצרכים לאורך זמן. ולבסוף תחום קטן ובעייתי הוא הזכאים לדיור ציבורי, שגם שם יש כשלים".

מהו לתפיסתך הגורם העיקרי למשבר?

"כשל מדיניות מתמשך, בעיקר מאז 2009 שבה נתניהו נבחר לראשות הממשלה, עם מדיניות כלכלית שגויה בתחום הדיור. אני חייב לציין שממשלת בנט-ליברמן-אלקין המשיכה עם אותן הטעויות. אבל בתקופת ממשלת השינוי לפחות היו יותר התחלות בנייה. עיקר הבעיה הוא שההיצע לא מספיק. יש על זה מחקרים של מכון אהרון למדיניות וד"ר עידית רז קלישר (מספר 2 ברשימת "חופש כלכלי", דנ"ק) שמשמשת כחוקרת במכון מכירה את המחקרים הללו היטב. המחקר מראה שלא בונים מספיק, בעיקר לא באזורי הביקוש".

"הטעות הגדולה של הממשלה היא שבמקום להפחית את הביקוש לשירותי דיור, ניסו להפחית את הביקוש לדירות עצמן. מיסוי המשקיעים מרחיק את מי שמספק דירות להשכרה, פוגע בשוכרי דירות, פוגע בחלשים בחברה ולא מוריד את מחירי הדירות. כשאתה מצמצם את מספר המשקיעים ואת מספר הדירות להשכרה אז דמי השכירות מתייקרים. וכשהם מתייקרים, גם הערך הכלכלי של הנכס גבוה יותר ולכן מחירי הדירות יעלו לאורך זמן"

גורם נוסף אשר מקשה לדברי מואב על ההתמודדות, הוא קצב הגידול של האוכלוסייה. "בישראל יש ילודה מופרזת, איום על שגשוגה וקיומה של מדינת ישראל. וכל עוד עושים פה כל כך הרבה ילדים, יהיה קשה להקטין את הפער בתחבורה, בדיור ובתשתיות. והמערכת הפוליטית מעודדת ילודה".

"סבסוד דירות באופן אקראי לא מוריד מחירים"
 
בשנים האחרונות מיצב עצמו מואב כאחד הקולות הבולטים בימין הכלכלי בישראל. הוא משמש כפרופסור לכלכלה באוניברסיטת רייכמן ובאוניברסיטת ווריק (University of Warwick) בבריטניה. בין נושאי המחקר שלו: צמיחה כלכלית, כלכלת פיתוח, וכלכלת ישראל. הוא כותב את הבלוג "בעיקר כלכלה", וזוכה לחשיפה רבה גם ברשתות החברתיות בהן הוא מציג את תפיסותיו בזכות הסרת מכסים, הקטנת כוחם של ארגוני העובדים ועוד. עם זאת, מואב תומך בסוגים מסוימים של מעורבות ממשלתית, כגון מתן דמי אבטלה, גביית אגרת גודש והעלאת מסי הארנונה למגורים.

אביר קארה. הולך לכיוונים חיוביים (אריאל זנדברג)

את האופן שבו בחרה הממשלה להתערב בשנים האחרונות בשוק הדיור באמצעות סבסוד מחיר הדירה לרוכשי דירה ראשונה, מואב שולל מכל וכל: "ראינו את הפרויקט הכושל לחלוטין של מחיר למשתכן . זה למעשה סבסוד יקר ומאוד לא יעיל של רוכשי הדירות שזכו בהגרלה. זה לא יעיל כי בהרבה מקרים אנשים לא גרים בדירות הללו. כמובן שסבסוד כמות מעטה של דירות בצורה אקראית לא מוריד את מחירי הדיור בשוק החופשי, שזה המדד העיקרי שצריך להסתכל עליו. לצערי, ממשלת בנט-ליברמן-אלקין המשיכה עם הרעיון הגרוע של סבסוד אקראי של משקי בית, חלקם עם הכנסות מאוד גבוהות, על חשבון כלל הציבור בצורה לא שקופה דרך הנחות במחיר הקרקע.  

"הטענות שאני שומע, שכשהמדינה מוכרת את הקרקע לקבלנים במחיר שוק אז היא מספסרת בקרקע, הן טענות מטומטמות לחלוטין. למדינה יש נכסים, והממשלה מנהלת את הנכסים לטובת כלל הציבור, בעוד שספסרות היא מכירת קרקע בצורה מושחתת בלי ניסיון להשיא את ההכנסה למען הציבור. נכון שהממשלה צריכה לפעול להגדלת ההיצע, אבל הפחתת מחיר הקרקע באופן מלאכותי מהווה גזל מהציבור הרחב - הבעלים של הקרקע - ולא מורידה את מחירי הדיור בכלל. אלו יסודות הכלכלה".

אז מה הממשלה צריכה לעשות כדי להגדיל את ההיצע?

"היא צריכה לאתר את החסמים. החסמים העיקריים באזורי הביקוש הן הרשויות המקומיות. צריך לאשר יותר תמ"א 38 ופינוי בינוי. לא מאשרים מספיק. גם הבירוקרטיה מכבידה, והרשויות המקומיות חוסמות את הבנייה באזורים שלהן כי כידוע רשויות מקומיות מעדיפות עסקים ולא רוצות מגורים".

"הטענה שכשהמדינה מוכרת את הקרקע לקבלנים במחיר שוק אז היא מספסרת בקרקע, היא מטומטמת לחלוטין. למדינה יש נכסים, והממשלה מנהלת את הנכסים לטובת כלל הציבור, בעוד שספסרות היא מכירת קרקע בצורה מושחתת בלי ניסיון להשיא את ההכנסה למען הציבור. נכון שהממשלה צריכה לפעול להגדלת ההיצע, אבל הפחתת מחיר הקרקע באופן מלאכותי מהווה גזל מהציבור הרחב ולא מורידה את מחירי הדיור כלל".

ואיך מביאים אותן לרצות מגורים?

"ראשית, צריך לפשט את הרגולציה ולהקטין את הכוח שלהן. שנית, צריך לייקר את הארנונה למגורים ולהוזיל את הארנונה לעסקים, זה מה שצריך לעשות כדי להוריד את מחיר הדיור, אבל זה לא פופולרי".

בעיה נוספת המשפיעה על ההיצע וקשורה בשלטון המקומי היא הליכי הרישוי הממושכים. משך זמן הוצאת ההיתרים ארוך מאד. לטענת חלק ניכר מהרשויות, כאן דווקא האשם לא בהן, אלא במגבלות כח אדם – כאשר מהנדסים ובודקי תוכניות שנחטפים לשוק הפרטי בתנאי שכר שבעיריות לא ניתן להציע להם. לדברי מואב, כאן אין מדובר בבעיה ייחודית לתחום הבניה דווקא כי אם ב"בעיה חריפה במגזר הציבורי בישראל, והיא מבנה השכר במגזר הציבורי שנשלט על ידי ארגונים עובדים. זה מבנה שלא מאפשר לשכור לאורך זמן אנשים מוכשרים ומתאימים לתפקיד. הפתרון הואלפרק את ההסתדרות ולשנות את חוקי העבודה בישראל".

אם לא יהיו ארגוני עובדים הרשויות היו יכולות להתחרות בשוק הפרטי?

"נכון. לא באופן ספציפי בתחום הבנייה.  ארגוני העובדים הם החסם בפני התייעלות של המערכת. זכות ההתארגנות והשביתה בישראל חריגה בהשוואה למדינות שהיינו רוצים להידמות אליהם, כמו שבדיה ודנמרק.

"אבל בכל מקרה, מפריזים בחשיבות של הבירוקרטיה בפני עצמה, בעיקר היכולת של הרשויות המקומיות לנצל את ההליך הבירוקרטי לחסום אישורים. אתה רואה שבנדל"ן העסקי שמניב לרשויות ארנונה גבוהה - אין כמעט בעיה. שם, בניגוד לתחום המגורים, הרשויות דווקא מצליחות להתגבר על החסמים הבירוקרטיים".

בנימין נתניהו. מדיניות פופוליסטית פזרנית (שאטרסטוק)

"ככל שיהיו יותר משקיעים – מחירי הדירות יהיו יותר נמוכים"

צעד נוסף שבוצע על ידי הממשלה היוצאת ושאינו זוכה להערכתו של מואב, בלשון המעטה, הוא הגדלת המס על רוכשי הדירות להשקעה, שנכנסה לתוקפה בחודש נובמבר האחרון. "יש מחשבה שאם אנחנו לא יודעים להוריד מחיר על ידי הגדלת ההיצע, אז צריך להוריד את הביקוש. זה נכון, אבל צריך להבין את ביקוש למה אנחנו מבקשים להפחית. דירה זה נכס שמייצר שירותי דיור. למה הדבר דומה? למכונה שאופה לחם, מכונה זה הנכס והלחם זה מוצר. אם הייתה בעיית מחסור בלחם, או לחם יקר מדי והייתי רוצה לצמצם את הביקוש, הייתי חושב על מיסוי צריכה גבוהה של לחם, למשל באמצעות מס על כיכר לחם שנייה ביום".

מכאן עובר מואב אל הנמשל: "דירה היא מכונה שמייצרת שירותי דיור. והטעות הגדולה של הממשלה היא שבמקום להפחית את הביקוש לשירותי דיור, ניסו להפחית את הביקוש לדירות עצמן. כלומר - הם לא ממסים את הצריכה של הלחם אלא ממסים את המכונות שאופות  לחם. וזה לא עוזר, זה רק מפריע. מיסוי המשקיעים מרחיק את מי שמספק דירות להשכרה, פוגע בשוכרי דירות, פוגע בחלשים בחברה ולא מוריד את מחירי הדירות. זה חוסר הבנה בכלכלה יותר מורכבת. כשאתה מצמצם את מספר המשקיעים ואת מספר הדירות להשכרה, דמי השכירות מתייקרים. וכשהם מתייקרים, גם הערך הכלכלי של הנכס גבוה יותר ולכן מחירי הדירות יעלו לאורך זמן".

אז צריך לבטל את מס הרכישה על המשקיעים?

"אני חושב שצריך לבטל את מס הרכישה בכלל. זה אחד המיסים המעוותים שיש. אין סיבה למסות רכישה של דירות, כמו שאתה לא ממסה רכישה של מניות. אמנם בעולם הכלכלה מבינים שצריך לגבות מיסים, אבל הם צריכים להיות מיסים נכונים שיוצרים מינימום נזק ועיוותים. אפשר לגבות מס על הכנסה, על צריכה, על עושר. מס על עסקה הוא מס מוזר מאוד. אדם שקנה דירה - הוא הרוויח יותר? הוא צורך יותר? למה לקנוס אדם שצריך לעבור כמה דירות בחייו?

"מעבר לכך - גם השימוש הספציפי במס רכישה להרחקת משקיעים הוא שגוי, כי טוב שיהיו משקיעים בשוק. כי ככל שיהיו יותר משקיעים, בסופו של דבר מחירי הדירות יהיו יותר נמוכים, ובעיקר השכירות תהיה יותר נמוכה. וכאשר היצע השכירות יהיה גבוה, לשוכרים יהיה קל יותר לקבל חוזים ארוכי טווח".

"הטבות מס לעידוד מיזמי השכרה - טעות חמורה. למה כשאני שוכר דירה הציבור צריך לסבסד אותי? אני מסכן? אני עני? יש זכאי דיור ציבורי, בבקשה תן להם עזרה. אבל למה לכלל הציבור? למה, אם אני שוכר דירה מהעשירון העליון, משלם המיסים צריך לסבסד אותי?"

גם הממשלה מעודדת היום שכירות ארוכת טווח במסגרת הענקת הטבות מס ליזמים.

"אני חושב שזו טעות חמורה. אם אתה רוצה לסבסד משהו, סבסד בצורה שקופה. הטבת מס היא סבסוד, אבל היא לא שקופה ולא מופיעה בתקציב. זה בדיוק כמו הרמאות של ההטבה דרך מחיר הקרקע. עכשיו נשאלת השאלה, האם כשאני שוכר דירה הציבור צריך לסבסד אותי, ואם כן אז למה? אני מסכן? אני עני? אין שום סיבה שהציבור בישראל יסבסד את מי ששוכר דירה באופן אקראי. יש זכאי דיור ציבורי, בבקשה תן להם עזרה. אבל למה לכלל הציבור? למה אם אני מהעשירון העליון ושוכר דירה ממישהו, משלם המיסים צריך לסבסד אותי? אין לזה שום הצדקה.

"חתימה על חוזה ארוך טווח, מהווה רכישה של אופציית קול (call). אם מישהו מציע לי חוזה ארוך טווח, יש לי אופציה לסגור את המחיר למשך שנים קדימה. לאופציה יש ערך, יש  מחיר כלכלי. אם אתה נהנה מהאופציה אתה צריך לשלם".

בנייה חדשה. על הארנונה למגורים להתייקר (שאטרסטוק)

אנחנו נמצאים היום בתקופה של עליית ריבית חדה – שבמקומות אחרים בעולם הצליחה לקרר את שווקי הדירות. מה דעתך על השימוש בכלי הזה להורדת מחירי הדיור?

"בנק ישראל לא יכול להעלות ריבית כדי להוריד מחיר דיור. לא תמצא כלכלן מאקרו רציני שיגיד שצריך להעלות את הריבית בשביל להוריד את מחיר הדיור. היכולת של בנק ישראל לשחק עם הריבית היא אפסית. הוא לא יכול לסטות ממה שקורה בעולם. אם הריבית תעלה, מחירי הדיור ירדו או ייבלמו. אבל אי אפשר להעלות את הריבית רק כדי להוריד את מחירי הדיור.

"אגב, זה שהריבית עולה ומחיר הדיור ירדו או ייבלמו, זה לא אומר שגם יוקר הדיור יירד. כי גם אם תג המחיר יורד, צריך לשלם יותר על המשכנתא. המחקר של מכון אהרון מראה שהבעיה זה לא הריבית אלא היצע מול ביקוש. בכל שנה צריך למלא את מלאי הדיור ביותר מ-2% בשנה. הדבר היחיד שיכול לעשות שינוי במחיר הדיור, בהתאם למגבלות הפוליטיות, זה משבר כלכלי עמוק, שאני לא מאחל לנו".