חשיפה: בנק ישראל מתכנן להחריף את ההגבלות על מתן האשראי לענף הנדל"ן

בנק ישראל ממשיך להקשיח את ההגבלות על מתן אשראי בנקאי עבור מימון לרכישת קרקעות, כך נודע ל" מרכז הנדל"ן ". בימים האחרונים העביר בנק ישראל לעיונם של הבנקים המסחריים טיוטת הוראות חדשה הכוללת מספר הגבלות נוספות על העמדת מימון לרכישת קרקעות. זאת, בהמשך להוראת המפקח על הבנקים ממאי האחרון לבנקים, לפיה יש להתייחס להלוואות לרכישת קרקעות בשיעור של למעלה מ-80% משווי הקרקע, כהלוואות בסיכון גבוה. מאז ניתנה אותה הנחיה, הקשיחו כלל הבנקים את מדיניות הקצאת האשראי לענף הבניה עד כדי יצירת "מחנק אשראי" בענף הבניה. כעת כאמור, עשויות ההנחיות החדשות להחריפה אף יותר.

בין היתר, נכלל בטיוטת ההנחיות החדשות שהועברו לעיון הבנקים איסור על ביצוע לשערוכי קרקעות שלרכישתן כבר בוצעה הלוואה. עד היום, היה שערוך הקרקע פרקטיקה מצד היזמים על מנת לגייס הון נוסף במערכת הבנקאית. לדוגמה, במקרה שבו יזם רכש קרקע ששוויה 100 מיליון שקלים תוך שהוא מסתייע בהלוואה על סך 75% משוויה (75 מיליון שקלים),ובהנחה כי בתוך שלוש שנים השביחה הקרקע את ערכה פי שתיים ל-200 מיליון שקלים, יכול היה היזם לבצע שיערוך של שווי הקרקע מול הבנק, וכך להגדיל את היקף המימון ל-150 מיליון שקלים, שהם 75% משווי הקרקע העדכני. כעת כאמור אוסרת הטיוטה על שימוש בכלי זה.

הגבלה משמעותית נוספת המופיעה בטיוטה החדשה היא איסור על הקטנת שיעור ההלוואה (LTV – Loan to value)  באמצעות העמדת בטוחות נוספות, למעט פקדונות. כך, אם בעבר יכול היה יזם להפחית את שיעור ה-LTV על ידי הצגת נכסים נוספים ללא שיעבוד כבטוחות כנגד ההלוואה, ובדרך זו גם ללוות הון נוסף, כעת מבקשת הטיוטה לאסור על אפשרות זו. ככל שתאושר טיוטה זו, ותהפוך להנחייה מחייבת עשויות להיות לכך השלכות גם על היקף התחלות הבניה, והיצע הדירות.

"סט נוסף של גזירות"

בחודש מאי האחרון שלח המפקח על הבנקים יאיר אבידן חוזר המורה לכלול הלוואות לרכישת קרקעות ב-LTV הגבוה מ-80% בסיווג הלוואות בסיכון גבוה, המצריך הקצאת הון פנימי רב יותר מצד הבנק המלווה. חוזר זה הביא לשינוי של 180 מעלות בשוק האשראי, ויזמים שבעבר זכו להצעות מימון משורה של גופים, מוצאים עצמם בחודשים האחרונים מתקשים לגייס הון. טיוטת ההוראות החדשה מהווה מהלך משלים לאותה ההוראה.

"מדובר בסט נוסף של גזירות מצד בנק ישראל במטרה לנסות ולקרר את ענף הנדל"ן", אומר ארבל דר, שותף מנהל בגרניט גיוס הון לנדל"ן. "המערכת הבנקאית היא עדיין הגורם המרכזי במימון קרקעות ולכן, אם הטיוטה תאושר, המשמעות היא קודם כל ירידה בשיעורי המימון לרכישת קרקעות בישראל ודרישה מצד הבנקים להון עצמי הרבה יותר גדול בכל עסקה. משמעויות נוספות הן שפחות יזמים שיכולים להתמודד על כל עסקה, ובהתאם תחול ירידה במחירי הסגירה במכרזי קרקע".

עוד לדברי דר, "כבר עכשיו אנו רואים צניחה במחירי הסגירה למכרזים. אם עד פברואר השנה מכרזים היו נסגרים בסכום גבוה משמעותית מהערכת השמאי, כיום רוב המכרזים נסגרים במחירים נמוכים מהשומה. בנוסף, אנו עדים לתופעה הולכת ומתרחבת של יזמים שזוכים במכרזי קרקע, אך לא מצליחים לסגור את המימון לקרקע ובשל כך מאבדים את ערבות המכרז. מדובר על הפסד של מיליוני שקלים".

עוד מציין דר את סביבת הריבית העולה שעמה מתמודדים כיום היזמים, "שמייקרת מאד את ההלוואות הקיימות והחדשות על קרקעות-ובשל כך הופכת עסקאות שעד לא מזמן היו כלכליות לכאלה שכבר לא בטוח שהן כאלה".