השוק מעכל את ההחלטה הדרמטית: "עדיף לממש זכויות בבנייה ולא במכר; יש צורך בשמירה על מעמד השמאי"

החלטת ועדת הערר המחוזית בראשות סילביה רביד, המחייבת מאות בעלי דירות שמכרו את דירותיהם בתחומי תוכנית רובע 3 במרכז תל אביב לשלם היטל השבחה , תוך התעלמות מעליית השווי שהקנו זכויות הבנייה של תמ"א 38 לדירות במצב הקודם – ממשיכה להסעיר את ענף הנדל"ן, שממשיך ללמוד את השלכותיה. 

המסקנה הראשונית היא שעל מוכרי הדירות ברובעים 3 ו-4, וייתכן שגם בתחומי תוכניות נוספות שאושרו מכוחו של סעיף 23 לתמ"א, יצטרכו להתחיל לקחת בחשבון בשיקוליהם תשלום היטל השבחה של מאות אלפי שקלים בעת מכירת הנכס. בנוסף, עולות גם טענות לפגיעה משמעותית של ההחלטה, המתעלמת לכאורה מהשווי בפועל בעולם שמאות המקרקעין ובמעמד השמאי.

שמאית המקרקעין נחמה בוגין תוקפת בחריפות את ההחלטה: "החוק קובע קביעה פשוטה – אם עלה שווי המקרקעין אז יש השבחה ויש היטל השבחה , ואם לא אז אין. אני מזהה מגמה מדאיגה - בבתי משפט מכרסמים בגבול שבין פרשנות משפטית לשיקול דעת שמאי, קביעה משפטית תאורטית יוצרת תוצאה שמאית לא נכונה. החלטת ועדת הערר ברובע 3 היא החלטה משפטית". 

למה הכוונה?
"הוועדה החליטה שאי אפשר להביא בחשבון את העובדה שתמ"א 38 היתה קיימת במצב הקודם. אבל לא כך הדברים פועלים במציאות. כשאתה מוכר מקרקעין בשוק, כל מה שהיה רלוונטי באותו הזמן משפיע על השווי. בית משפט לא יכול לקבוע באופן שרירותי – את זה יש לקחת בחשבון ואת זה אין לקחת בחשבון. מה שצריך לעשות זה לראות אם היו שינויים בעסקות בתל אביב לפני ואחרי אישור התוכנית. לא חסרות עסקות בעיר. מה שצריך הוא להוכיח שהיתה בפועל עליית מחירים בעיר עקב אישור תוכנית הרובעים וזה לא הוכח".

תל אביב (מרכז הנדלן)

לדברי בוגין, ההחלטה יוצרת עוול גדול ופוגעת באזרחים: "התקדים הזה ישפיע על ערים עם תוכניות דומות מטעם סעיף 23 לתמ"א". עם זאת, ולמרות שבדומה לאנשי מקצוע נוספים, ההחלטה היתה מפתיעה בעיניה, בוגין חושבת שצפויות התפתחויות נוספות: " אני מעריכה שטרם נאמרה המילה האחרונה. אני מקווה מאוד שההחלטה הסופית תהיה שאין היטל או שהוא יהיה מזערי. זה נכון גם מבחינה שיפוטית וגם מבחינת בחינה שמאית". 

"עמדת בעלי הדירות נגועה בסתירה פנימית"

בקרב המשפטנים המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית אין תמימות דעים לגבי ההחלטה, שבוודאי עוד תיבחן על ידי ערכאות גבוהות יותר. עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית, סבור שוועדת הערר צודקת בפרשנות שהעניקה לחוק: "הפטור מהיטל השבחה שמעניק החוק על זכויות הבנייה מכוחה של תמ"א 38 חל בעת מימוש הזכויות באמצעות בנייה, אך לא באמצעות מכר. עד כה, נמנע חיובם של בעלי הנכסים שמוכרים דירות בבניינים הזכאים לחיזוק בתמ"א 38, בנימוק שמדובר בזכויות צפות, כלומר זכויות שלא מוקנות לבעלי הנכסים, ומימושן תלוי במדיניות הרשות המקומית".

ואולם לדבריו, אישור תוכנית הרובעים שינה את המצב. "התוכנית הפכה את אותן זכויות צפות לזכויות בנייה ודאיות שמוקנות לבעלי הנכסים. מרגע שכך נקבע, חזר הפטור לחול רק במקרה של מימוש באמצעות בנייה ולא במקרה של מכר. עמדת בעלי הדירות נגועה בסתירה פנימית. מצד אחד טענו כולם לפטור במכר עקב התמ"א, מכיוון שהזכויות מותלות, אך מרגע שביקשו לשום את התמ"א לפי המצב הקודם, לפתע נשתכחה העמדה שהזכויות מותלות".

פרשנות זו מביאה את רז-כהן למסקנה שעל בעלי דירות ברובעים 3 ו-4 להתאמץ לממש את זכויות הבנייה המוקנות להן מכוח תוכנית הרובעים באמצעות בנייה – הזוכה לפטור מהיטל, ולא באמצעות מכירת הדירה לפני שבוצע פרויקט בבניין.

"ההחלטה יצרה אחידות שלא היתה קיימת"

לעומתו, עו"ד קרן בלחרסקי, המתמחה אף היא בהתחדשות עירונית, כלל לא בטוחה שמדובר בהחלטה מוצדקת: "ההחלטה יוצרת פתח בעייתי, שיגרום לבעלי הדירות לדחות את מכירת הדירות בפרויקטים של תמ"א 38 עד לאחר קבלת היתר הבנייה, כך שתשלום היטל ההשבחה ייפול על היזם. למעשה, הקביעה משפיעה באופן ניכר על הכדאיות הכלכלית של היזמים לקדם פרויקטים של תמ"א ברובעים 3 ו־4. לפני כשנה הכדאיות הכלכלית לבצע תמ"א 38 ברובע 3 לא היתה גבוהה, בעקבות זכויות מצומצמות. עליית מחירי הדיור הפכה את הפרויקטים לכדאיים, אך החלטת הוועדה תחזיר את הגלגל לאחור".

האם ההחלטה הפתיעה אותך?

"ההחלטה מפתיעה מאוד. כמי שמייצגת מוכרים של דירות בשנים האחרונות, הנחת העבודה במכירה היתה לשומות מינימליות ביותר, כמו אלה שעלו בשומות המכריעות במקרים רבים ברובעים 3 ו־4. עם זאת, הסיפור רחוק מלהסתיים. יש כאן השלכות רחבות המטילות הוצאות גבוהות מאוד על בעלי הקרקע והיזמים.

פרויקט התחדשות בתל אביב (שאטרסטוק)

"החלטת ועדת הערר עשתה מהלך אחד שהוא חיובי מבחינת השוק: היא יצרה אחידות שלא היתה קיימת, כפי שעלה ממאות העררים והמקרים שהוגשו בשנים האחרונות בנושא. חוסר הוודאות יחזור להקשות על היזמים להגיע לכדאיות כלכלית לביצוע הפרויקטים, ולכן יש לקוות שבערכאה משפטית גבוהה יותר תהיה פסיקה שתקבע שזכויות התמ"א רלוונטיות גם במקומות שבהם יש תוכנית מטעם סעיף 23". 

עוד לדבריה, ההחלטה משקפת מגמה גוברת והולכת מהשנה האחרונה בכל הקשור להיטלי ההשבחה, שלפיה גם על הרשויות המקומיות להרוויח מהליכי ההתחדשות: "בהתחדשות עירונית מודרנית יש שלוש צלעות: בעלי הקרקע, היזמים והרשות המקומית. בשונה מבעבר, כל הצדדים צריכים להרוויח. כבר לא מדובר ברווח רק ליזמים ולבעלי הקרקע, אלא גם לרשות, מתוך רצון להעמיד שירותים מוניציפליים גם לתושבים החדשים: "התיקון לחוק המאפשר לרשויות לקבוע את שיעור היטלי ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי, הוביל לכך שרוב הרשויות הלכו על המקסימום. הערר יביא למצב דומה".  

עו"ד דן הלפרט , שמלווה כ-150 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר תל אביב, מוסיף כי "יש חששות רבים וחוסר ודאות סביב השאלה איך ההחלטה תבוא לידי ביטוי בשטח, וכיצד תשפיע על הפרויקטים הקיימים. בעסקות עם לקוחותינו, חתמנו על חוזים שדאגו שבעלי הזכויות לא ישלמו היטל השבחה . ככל שהיטל שכזה ייגבה, זו תהיה הוצאה של היזם. הבעיה היא שהדבר פוגע ברווחיות ובכדאיות הכלכלית של היזמים, ועלול להביא לרווחיות נמוכה עד כדי ביטול עסקות וחוזים.

"דרישות היטל ההשבחה מצד עיריית תל אביב לא הפתיעו. כל מי שמעורה בעיר ובעירייה צפה זאת. עם זאת, החלטת ועדת הערר הפתיעה אותי, כמו את רוב אנשי המקצוע, משום שמדובר בקביעה מרחיקת לכת ורוחבית, בעלת השפעה והשלכות רבות. אני מאמין שהסיפור רחוק מלהסתיים, ותהיה עתירה מנהלית. כנראה שגם בית משפט עליון יידרש לעניין. מדובר בנזק משמעותי ומהלך לא נכון, שיפיל עסקות רבות בכלל ובתל אביב בפרט".