השמאי הממשלתי מפתיע:  התשואה של ענפי המסחר, המשרדים והתעשיה זהה - 6.7%

השמאי הממשלתי אוהד עיני קובע כי שיעור התשואה הממוצע על נכסים מניבים נמצא במגמת ירידה, זאת במסגרת סקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים עבור החציון השני של 2021. על פי הסקירה שפורסמה, עמד שיעור התשואה הממוצע במחצית השנייה של 2021 על 6.7% - הן עבור נכסי משרדים, הן עבור נכסי מסחר, והן עבור נכסי תעשייה.

מדובר בהמשך המגמה של ירידה בשיעורי התשואה, כאשר בחציון הראשון של 2021 עמדו שיעורים אלה על 6.8% למשרדים, ו-6.9% לשימושי תעשייה ומסחר. מדובר במגמה ארוכת טווח. לשם המחשה - לפני כשלוש שנים, ברבעון השני של שנת 2018, עמד שיעור התשואה למשרדים על 7.4%, למסחר על 7.2%,  ולתעשייה ולוגיסטיקה על 7.5%, ולפני כעשור נעו שיעורי התשואה בין 8% ל-9%.

עם זאת חשוב לזכור כי נתוני הסקירה אינם מביאים בחשבון את השלכות מדיניות ייקור הריבית של על ידי בנק ישראל, שהחלה רק במהלך הרבעון הראשון של 2022, ואשר עשויה להשפיע על המגמה.

הבהרה חשובה נוספת שכתב עיני בסקירה, היא כי לראשונה בשנת 2021, שיעור התשואה שנסקר עבור נכסי התעשייה אינו כולל את תחום הלוגיסטיקה. "נראה כי בשנים האחרונות הולכת ומתגברת הפרדה ברמת התשואה בין שוק הנכסים בשימושי תעשייה לבין תחום הלוגיסטיקה, ההולך ומתפתח. לפיכך שיעור התשואה המצוין אינו כולל שימושים שימושים ללוגיסטיקה ומרלו"גים". עם זאת הוא מציין כי "ברוב המקרים מדובר בשיעור תשואה נמוך משיעור התשואה שנקבע לתעשייה".

החשיבות העיקרית של סקירת שיעורי התשואה היא כבסיס מידע לשומות שנערכות עבור חברות נדל"ן מניב שמדווחות לרשות לניירות ערך, וכן בבקשות מימון המוגשות לבנקים. ככל ששיעור התשואה נמוך יותר, כך הוא משקף רמת סיכון נמוכה יותר ולכן שווי נכס גבוה יותר. כך, נוטים נכסי נדל"ן מניב בפריפריה להיות בעלי שיעור תשואה גבוה יותר בשל רמת סיכון גבוהה יותר, ואילו באזור המרכז שיעור התשואה נמוך יותר.

לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, "סקירת שיעורי התשואה של השמאי הממשלתי משקפת את המשך מגמת הזחילה כלפי מטה של שיעור התשואה הממוצעת, אך אינה מתייחסת להתפתחויות האחרונות בגזרת הריבית, כאשר לפי ההערכות צפוי ייקור הריבית לעצור את המגמה".

עוד לדברי כהן, "הממצא לפיו כל ענפי הנדל"ן המניב – משרדים, מסחר ותעשייה, עומדים כיום על תשואה זהה היא מעט מפתיעה, כאשר בשנים עברו היה פער של כחצי אחוז בין תחום המסחר, שהיה בעל שיעורי התשואה הנמוכים יותר, לתחום התעשייה שהיה בעל שיעורי התשואה הגבוהים יותר. נראה כי שיעור ההיוון שניתן למסחר במקרה זה הוא מעט גבוה ממחירי השוק, ואילו שיעור התשואה שניתן לענף התעשייה הוא מעט נמוך מהם".