חשיבות בחינת הכדאיות הכלכלית בבקשה למתן היתר בנייה מכוח תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אשר חלה על כל שטחי מדינת ישראל. הואיל ועלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקנות התוכנית תמ"א 38 נחשבים גבוהים יחסית, הממשלה באמצעות תמ"א 38 מנסה ליצור תמריץ כלכלי עבור היזמים, בין היתר, באמצעות הענקת זכויות בנייה. תמ"א 38 העניקה לוועדות התכנון המקומיות שיקול דעת רחב בקביעת תוספות הבנייה המותרות, וקבעה כי הוועדה המקומית מוסמכת לשלול הענקת זכויות בנייה ליזם לפי תמ"א 38 "אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות, כי יש לסרב לבקשה להיתר".

ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, בשבתו כבית-משפט לערעורים בעניינים מנהליים, אשר נדרש לשאלה –  כיצד מוסדות התכנון צריכים לשקול את שיקולי הכדאיות הכלכלית בבואם לדון בבקשה למתן היתר בנייה מכוח תמ"א 38 ?

נסיבות המקרה

ענייננו בחברה אשר הגישה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38 במסגרתה נתבקשו הטבות תכנוניות שונות, לרבות חריגה מקווי הבניין והגדלת מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה. מספר אנשים פרטיים הגישו התנגדויות לבקשת ההיתר, אולם הוועדה המקומית לא ראתה מקום לקבלן.

בתגובה לדחיית ההתנגדויות, הגישו המתנגדים ערר לוועדת הערר המחוזית, אשר קיבלה את ההתנגדויות, בקובעה כי אין הצדקה לתוספות זכויות הבנייה בהיקף המוצע בבקשה להיתר. לעמדת ועדת הערר,   תמ"א 38 מציינת את היקף שטחי הבנייה שניתן לאשר מכוחה בדרך של היקף מקסימאלי, אשר מתוכו על מוסד התכנון לאשר זכויות בהתאם להיקף התוספת המתאימה במקרה הקונקרטי הנדון, תוך בחינת מכלול ההיבטים והשיקולים. על החלטת ועדת הערר, הגישה החברה עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים. מבחינה אופרטיבית, ביהמ"ש התערב בהחלטת ועדת הערר רק ככל שהיא נוגעת לעניין החריגה מקווי הבניין, אולם בנוסף, מצא לנכון להעביר ביקורת על אופן ניתוח הסוגייה ע"י וועדת הערר. לאור הביקורת של בית המשפט לעניינים מנהליים, הגישה ועדת הערר ערעור לבית המשפט העליון.

החלטה

בית המשפט העליון קבע כי לא הייתה הצדקה לביקורת שהושמעה על-ידי ביהמ"ש לעניינים מנהליים על אופן הניתוח, כפי שנעשה בהחלטת וועדת הערר. בנוסף בית המשפט העליון ביקש להבהיר, ביחס לשיקול הכדאיות הכלכלית של פרויקטים על פי תמ"א 38 , כי אומנם שיקול הכדאיות הכלכלית אינו מוזכר במפורש במסגרת השיקולים שעל מוסדות התכנון לשקול, אך הצורך לבחון אותו טבוע בתכליתה של תמ"א 38. ועל כן זהו השיקול הראשון אותו על ועדות התכנון והבנייה לשקול, ובמסגרתו עליהן לבחון אילו מן ההטבות התכנוניות בתמ"א 38, אם בכלל, יש להעניק, כדי להבטיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

עם זאת, מדובר בשיקול אחד בלבד אשר אין בו לבדו כדי להכריע את הכף, ולצידו יש לשקול שיקולים נוספים. ועל כן, אין זו ברירת מחדל לפיה מתן מלוא ההטבות התכנוניות מכוחה של תמ"א 38 דרוש בכל המקרים על מנת להבטיח כדאיות כלכלית לפרויקט, אלא עניין זה מוכרע בכל מקרה לגופו, בהתאם לנתונים, לצרכים ולשיקולים הקונקרטיים העומדים בפני רשויות התכנון והבנייה.
 
הערת מערכת: באופן מסורתי, הוועדות המקומיות וכן ועדות הערר, נטו שלא ליתן בכורה לשיקול הכלכלי בבקשות על פי תמ"א 38 . אולם בית המשפט העליון מבהיר, כי יש להבטיח את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים על פי תמ"א 38, ועל כן שיקול הכדאיות הכלכלית צריך להיות השיקול הראשון אותו על ועדות התכנון והבנייה לשקול, בעת בחינת בקשות על פי תמ"א 38 .
 
(עע"מ 5109/20 ‏אברהם שלי נ' איי הארץ נדל"ן בע"מ (נבו, 9.05.2022))
(עריכה: עו"ד יוני שורץ ראש תחום תכנון ובנייה, בסיועה של ליאל נעים (טרום מתמחה),31.05.2022)