איילת שקד: "תמ"א 38 לא תוארך פעם נוספת; קוראת ליזמי פינוי בינוי לצאת ולקדם מתחמים בפריפריה"

שרת הפנים איילת שקד עומדת בראש אחד המשרדים המשפיעים ביותר על ענף הנדל"ן בישראל. מפתחו של מנהל התכנון שבסמכותה יוצאות אין ספור החלטות גורליות שמשפיעות על ענף הנדל"ן שנים רבות קדימה. עם כניסתה לתפקיד בחודש יוני 2021, שקד הייתה צריכה לקבל החלטה שתקבע את גורל התמ"א 38 שעתידה הייתה לפקוע באוקטובר 2022. באוגוסט 2021 היא כבר הציגה לתקשורת את עיקרי חלופת שקד לתמ"א 38.

בזמן שחקיקת החלופה טרם אושרה, השרה שקד ביקשה להאריך את תמ"א 38 בשנה נוספת עד אוקטובר 2023 כדי לייצר יציבות בשוק ההתחדשות העירונית. מרכז הנדל"ן ביקש לעשות סדר בתוכניות הבאות של השרה שקד, כיצד היא רואה את עתיד התכנון בישראל מנקודת מבטה, מה עתידה של תמ"א 38, כיצד נייצר התחדשות עירונית גם באזורי הפריפריה, ומה דעתה על הקמת יישובים חדשים בנגב על פני הרחבת יישובים קיימים, ועוד נושאים רבים הבוערים על הפרק. לקראת אירוע פסגת ההתחדשות העירונית איילת שקד מדברת על הכול בשיחה מיוחדת עם דן קצ'נובסקי מנכ"ל מרכז הנדל"ן.   

אולי נתחיל עם הסוגייה הבוערת ביותר. יש התנגדות רבהלהארכת התמ"א, בטח ממנהל התכנון שאת ממונה עליו. תעשי לנו קצת סדר. מה הולך להיות עם הארכת התמ"א, ומתי חלופת שקד תצא לדרך?

"כשאנחנו יצאנו עם חלופת שקד לתמ"א 38, אני אמרתי מראש שאם החלופה לא תעבור עד דצמבר 2021, אנחנו נאריך את התמ"א בשנה. בפועל מה שיקרה שחלופת שקד תעבור במאי 2022, זאת אומרת עוד כחודש וחצי, בתחילת המושב הבא, אנחנו נעביר אותה בקריאה שנייה ושלישית במליאה. היא כבר מוכנה להצבעה, כל העבודה בוועדות הסתיימה.

אחר כך ייקחו בערך עוד חודשיים עד שלושה חודשים כדי לסיים את פרק המיסוי בחקיקה ואת התקנות של החלופה. להערכתי אנשים יוכלו להתחיל לעבוד איתה בסביבות אוגוסט-ספטמבר 2022. אני החלטתי לבקש מהמועצה הארצית להאריך את תמ"א 38 בשנה אחת כשברור שזו השנה האחרונה, כדי לא לייצר אי ודאות וואקום. זאת אומרת שיזמים יוכלו להחליט עם איזו תוכנית במשך שנה הם פועלים, בין עם החלופה החדשה או עם תמ"א 38. שתיהן בעצם תרוצנה במקביל עד אוקטובר הבא.

זה נכון שמנהל התכנון לא אוהבים את תמ"א 38 ובגלל זה גם בנינו את החלופה החדשה. אבל לי יותר חשוב לא להשאיר את השוק עם ואקום ועם חוסר ודאות, אני גם התייעצתי על זה עם שר האוצר ועם שר השיכון, ושלושתנו היינו תמימי דעים שבמצב שנוצר צריך להאריך בשנה. זאת אומרת שבשנה הקרובה אפשר יהיה לפעול גם עם החלופה וגם עם התמ"א.

אמרת שהתייעצת עם שר השיכון ושר האוצר. יש כאלה שתוהים לגבי שיתוף הפעולה ביניכם, יש את התוכנית של זאב אלקין, יש את התוכנית שלך ויש את התוכנית של ליברמן. אתם עובדים בצורה סימטרית או שיש לכל אחד את התוכנית שלו?

"אנחנו עובדים ממש טוב וממש ביחד. התוכנית שפרסמנו באוקטובר הייתה בתיאום מלא של שלושתנו, אנחנו נפגשים אחת לתקופה כדי ליישר קו על הכול. לראות מה כבר ביצענו ומה עוד לא ביצענו, אבל אנחנו עובדים בשיתוף פעולה ובתיאום מלא. התוכנית שפרסמנו באוקטובר חלקה כבר יושמה וחלקה עדיין לא. לדוגמה, החלק שלי בתוכנית היה שכל בית פרטי, כל בית צמוד קרקע, לא משנה איפה, יוכל להוסיף 45 מטרים ולפצל את הבית לשניים. אנחנו חושבים שזה יכול להוסיף עשרות אלפי יחידות דיור. אנשים פשוט יבחרו אם הם רוצים לגשת, לקבל היתר, להרחיב 45 מטר ולפצל לשניים. זה דבר שעוד לא עבר בכנסת, אני אצטרך במושב הקרוב להעביר חקיקה, אבל זה דבר שייכנס לתוקף מסוף השנה. אז יש דברים שכבר נעשו, יש דברים שעוד לא, אבל עד סוף השנה הזאת אני מעריכה שנסיים את הכול.

צמצום הבירוקרטיה: ערך עליון ומשימה מרכזית

עם כניסתה של השרה שקד לתפקיד, היא הכריזה על כוונתה לצמצם את הבירוקרטיה ככל האפשר. אין ספק שענף הנדל"ן חווה אין סוף קשיים בתחום זה. לפי נתונים שפרסמנו כאן במרכז נדל"ן בשיתוף עם אתר מדל"ן, כדי להוציא היתר בתמ"א 38 זה לוקח שלוש וחצי שנים בממוצע וחמש וחצי שנים בממוצע בפינוי בינוי. אלה מספרים גבוהים במיוחד, בארה"ב למשל, לוקח בין שלושה לשישה חודשים כדי להוציא היתר בנייה.

כיצד את מתכוונת לצמצם את לוחות הזמנים במוסדות התכנון?

"אתה נוגע בנקודה מאוד נכונה שגם אני מציפה אותה כל הזמן וזה הבירוקרטיה, המשפטיציה והרגולציה, וועדות התכנון סובלות מזה בצורה קיצונית. אני מיניתי לאחרונה ראשי ועדות תכנון חדשים, ולכולם אני אמרתי שמבחינתי זו המשימה המרכזית, לעבוד כמה שיותר מהר, פשוט לתת את המקסימום מלכתחילה.

דבר שני, אנחנו עושים כל מיני דברים שאמורים לקצר את התהליכים. בין אם זה היתר פלוס תוכנית בחלופת שקד, בין אם זה רישוי עצמי שגם ייכנס לתוקף עוד חודש-חודשיים, ובין אם זה פיילוט שאנחנו עושים של מכוני רישוי, בעצם להפריט את הרישוי למכונים פרטיים, זה תכנית מיאמי נקרא, אנחנו העתקנו את זה ממיאמי, אנחנו מתחילים פיילוט ברשות אחת. אבל אלה כל מיני דברים שאמורים קצת להקל ולקצר את הזמנים הבלתי סבירים האלה.

אנחנו גם מבטלים את ההקלות, זו גם בקשה של דלית זילבר מנכ"לית מנהל תכנון, לבטל את ההקלות, ואני חושבת שהיא צודקת בזה, שבסופו של דבר כל מנגנון ההקלות הוא רק מסרבל את התהליך ומאריך את התהליך, ואנחנו מראש אומרים, לא יהיו הקלות, אבל אני מראש אומרת גם לראשי הוועדות, תיתנו את המקסימום. זאת אומרת שיזמים לא יצטרכו ללכת ולשחק את המשחק הזה אלא מראש הוועדות יתנו ליזמים את המקסימום. כינסתי את כל ראשי הוועדות כאן, אמרתי להם, לא משנה, לא מעניין אותי כמה הקבלן מרוויח, לא מעניין אותי כמה היזם מרוויח, פשוט לתת להם מראש את מקסימום אחוזי הבנייה ובלי הקלות".

ועדה מחוזית חדשה – מרכז דרום

כשמדברים על בירוקרטיה לא ניתן להתעלם מהשונות בין הרשויות המקומיות. יש מנעד מאוד רחב מבחינת לוחות הזמנים בין רשות אחת לחברתה. לדוגמה, עיריית ירושלים שמה דגש מאוד גדול על תהליכי התכנון בהתחדשות העירונית ומצליחה לקדם פרויקט התחדשות עירונית בשנה ושמונה חודשים, שזה זמן סביר מאוד במונחים של מדינת ישראל. לעומת זאת, ישנם רשויות מקומיות כמו עיריית רמת גן שאצלם לוקח כמעט חמש שנים להוצאת היתר בנייה לתמ"א 38. מספרים מאוד גבוהים.

אנחנו רואים שחלק מהערים, לפחות בחלק מהתוכניות, ובטח בתמ"א, עושות הכול כדי לא לאשר את התוכנית. איך מתמודדים עם זה, איך מייצרים תמריצים נדרשים בשביל הרשות המקומית?

שקד: "תראה, רוב ראשי הערים בונים כמו שצריך. אני בקשר עם כל ראשי הרשויות, מהצפון ועד הדרום, והם רבים איתי מי ייכנס לוותמ"ל. זאת אומרת הם כן רוצים בנייה ורוצים הרבה בנייה. ואתה נתת שתי דוגמאות טובות. יש ועדות שעובדות מהר ובצורה יעילה, ואני באמת רוצה לשבח את עיריית ירושלים, הם עובדים שם מאוד יפה, המון תוכניות של התחדשות עירונית . בירושלים אין כמעט קרקע פנויה, אין הרבה מקום לפרויקטים חדשים, אז הם מתמקדים בהתחדשות עירונית ועושים עבודה נפלאה. זה הרבה תלוי בראש הרשות המקומית ובראש הוועדה המקומית, שבדרך כלל זה ראש הרשות, וגם בוועדה המחוזית.

אני גם מקימה עוד ועדה מחוזית, ועדה מחוזית מרכז-דרום, ואנחנו נחתוך נפות. את נפת אשקלון ואשדוד, לדוגמה, נעביר מדרום למרכז-דרום, את נפת ראשון כנראה נעביר ממרכז למרכז-דרום כדי ששוב, הוועדות יהיו יותר פנויות ויוכלו לעבוד יותר מהר.

בתחילת הקדנציה שלך נגעת בכל נושא התמרוצים והארנונה שזו אחת הבעיות הגדולות. דיברתם על זה גם בחוק ההסדרים וזה נפל מהחוק. האם כרגע את עושה משהו בנידון?

"כרגע לא. אנחנו עכשיו בדיוני תקציב לתקציב של 2023-2024. אנחנו כן את המהלך הזה רוצים לעשות ביחד עם השלטון המקומי, כי יש גם צדק בדבריהם".

למה המהלך הזה נפל קודם, מה אמרו השלטון המקומי?

"הם אמרו, אתם מורידים יותר בארנונה לעסקים ומעלים פחות בארנונה למגורים, ואז אנחנו מפסידים כסף ואנחנו נהיה תלויים בחסדי השיפוי, מה שנקרא. הם לא רוצים, הם גם אומרים, אנחנו מוכנים שתורידו ותעלו באותו סכום, ואנחנו כתפיסה לא רוצים להעלות מיסים על האזרח, לכן יש את הבעיה הזו. אנחנו נדבר על זה ונראה מה עושים לקראת התקציב הקרוב".

אם רוצים אפשר להרוויח מפינוי בינוי גם בפרירפיה

15 שנים לאחר שההתחדשות העירונית נכנסה לחיינו, אנחנו עדיין רואים שהיא מתמקדת בעיקר בגוש דן, למרות שידוע שדווקא באזור השבר הסורי-אפריקאי יש סכנה גבוהה יותר בכל מה שנוגע לרעידות אדמה. אחת הבעיות המרכזיות בהתחדשות העירונית באזורי הפריפריה נוגעת לחוסר הכדאיות הכלכלית של היזמים בפרויקטים אלו, עניין שבא על חשבון התושבים שמעוניינים לקדם את ההתחדשות העירונית בעירם.

מה את עושה כדי להביא את ההתחדשות העירונית מדן ועד אילת?

"אני מאוד מאמינה בהתחדשות עירונית, אני חושבת שזה מאוד חשוב, ובגלל זה גם אני וגם שר השיכון התעקשנו שלמשרד השיכון יהיה תקציב לממן פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. אבל, כמי שמאמינה בשוק החופשי, אני חושבת שכמובן הדבר הכי טוב היה אם אפשר היה לייצר רווחיות לפרויקטים האלה. ואני רוצה לספר לך שלפני איזה כחודש ביקרתי בטבריה וישבתי עם ראש עיריית טבריה, יושב ראש הוועדה, בועז יוסף, והוא מספר לי שאאורה רוצים לעשות אצלו פרויקט של התחדשות עירונית, ולא ידעתי את נפשי מרוב אושר.

אחרי הביקור ביררתי את הנושא וראיתי שהם חושבים שיש שם היתכנות לצלוח את הפרויקט הזה ואפילו במידת מה של רווחיות, ואני רוצה, בגלל שהכנס שלך הוא מאוד פופולרי ואני יודעת שצופים בנו הרבה אנשים, אני באמת רוצה לקרוא ליזמים ולהגיד להם, תצאו מגדרכם כדי לנסות לייצר פרויקטים שהם גם רווחיים, לפחות לא מפסידים, בפריפריה. אם אאורה יכולה בטבריה אז אפשר בעוד מקומות. גם בקרית שמונה יש פרויקט של התחדשות עירונית , שם כן צריך קצת עזרה מהמדינה. יש גם בשלומי, יש בנוף הגליל.

אני באמת חושבת שראשי הרשויות רוצים את זה, הם כבר מבינים שזה חשוב. במשרד השיכון הנחנו תקציב למספר פרויקטים, התחלנו כבר תכנון בחלק מהערים. אני אומרת ליזמים, תהיו יותר פתוחים. גם אם שולי הרווח יהיה יותר קטן, זה עדיין ציונות וזה חשוב, ותנסו לעשות ולהצליח כמו אאורה , ואני באמת מאחלת להם בהצלחה בטבריה, זה מאוד ריגש אותי, אני חושבת שטבריה זה פוטנציאל אדיר להתחדשות עירונית וככל שיהיו שם יותר פרויקטים, העיר יותר תתקדם".

היישובים החדשים בנגב מחזקים את הערים הקיימות

לאחרונה החליטה השרה שקד על הקמת עשרה יישובים חדשים בנגב, חמישה מהם כבר קיבלנו את אישור הממשלה וחמישה נוספים עוד בדרך לאישור ממשלה. רבים תהו אם ההחלטה אכן במקומה, בעקבות החשש שההשקעה בפיתוח ובתשתיות ביישובים חדשים תבוא על חשבון הרחבה ופיתוח של יישובים קיימים, כמו כן קיים חשש שזה יפגע במגמות של התחדשות עירונית ביישובים ובערים הוותיקים.  

יכול להיות שהערים החדשות דווקא יפגעו בהתחדשות העירונית בערים הוותיקות כמו ערד, דימונה, באר שבע, וזה יבוא אחד על חשבון השני?

"הייתה טענה כזאת הרבה שנים שישובים חדשים יפגעו בערים הקיימות, והפלא ופלא, כל ראשי הערים בדרום תמכו בהקמת הישובים החדשים. שמעתי שבוע שעבר את ראש עיריית ירוחם שתומכת בזה, וראש עיריית דימונה, ולמה? כי הם יודעים שבמצב שנוצר היום, עם הביקוש הגדול לדירות, כל מכרז, גם בדימונה, גם בירוחם, גם בערד, נחטף. מכרזים היום לא נכשלים, כולם נחטפים. וזה שיהיו עוד ישובים במעטפת של הערים האלה, ההפך, זה יחזק את הערים, כי יהיו עוד אנשים שיקבלו שירותים מהערים.

בסוף לישובים האלה יש משמעות של משילות וריבונות. אנחנו לא סתם מקימים ישובים חדשים רק בנגב, אנחנו לא מקימים ישובים חדשים בחבלי ארץ אחרים, חוץ מבגולן שזה אירוע אחד ונפרד. אבל בנגב יש משמעות לתפיסת קרקע, ויש משמעות להתיישבות, ורוב ראשי הערים רואים בישובים האלה חיזוק של הערים שלהם. אנחנו גם מביאים במקביל לישובים האלה החלטת ממשלה שתחזק את הנגב מזרחי, תחזק את מצפה רמון, את ירוחם, את ערד, את דימונה, ולכן כולם שמחים בזה".