בנק ישראל צפוי להעלות את שיעור הריבית, כיצד זה ישפיע על ענף הדיור?

בנק ישראל הודיע לפני שבועות ספורים כי הוא צפוי להעלות את שיעור הריבית בתהליך הדרגתי בחודשים הקרובים. כעת שיעור הריבית עומד על שיעור 0.1% - הנמוך ביותר אי פעם. מאז הודיע הבנק על כוונתו, רבים תוהים כיצד המהלך ישפיע על מחירי הדיור. רק בחודש שעבר האשימה רשות מקרקעי ישראל את בנק ישראל בעליית מחירי הדיור בשל הריבית הנמוכה. השאלה היא, אם העלאת שיעור הריבית אכן תגרום למחירי הדיור לרדת, או שמא המהלך לא ישפיע על מחירי הדיור בשל הפערים הגבוהים בין הביקוש להיצע בשוק הדיור.

כדי לנתח את הסוגייה המורכבת, נעזרנו בשני מומחי נדל"ן וכלכלה מובילים, פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב: "בסופו של דבר, הריבית אולי תצמצם את פעילות המשקיעים בשוק אך עדיין יכנסו 50 אלף משקי בית חדשים מדי שנה שיחפשו להם קורת גג" ורונן סיונוב, בעלים ומנכ"ל הומרקט שיווק פרויקטים: "הרוכשים, לא יראו בעליית הריבית דגל שחור שבו הם יפסיקו לקנות. במיוחד לאור כך שבנק ישראל יעלה את הריבית באופן הדרגתי".  

פרופ' בן-שחר: "אני חושב שקודם כל יש לציין את החשיבות שבהצהרת בנק ישראל. שווקים לא אוהבים אי ודאות. ככל שמקבלי ההחלטות והרגולטורים מקפידים לספק ודאות לשוק, היכולת שלו לפעול באופן יעיל, עולה. מסיבה זו, הצעד הלא שכיח שהבנק עשה בהודעתו הוא צעד נבון של צמצום ספקולציות באמירה - 'אנחנו נפעל'. אני חושב שבהודעה הזו בנק ישראל מוביל את השוק ולא מובל על ידיו.  

שאלת "מיליון הדולר" היא כמובן - האם העלאת הריבית תוריד את מחירי הדיור? 

"בעניין נשיגות הדיור, קורה עכשיו מה שחששנו ממנו. מצד אחד מחירי הדירות עולים ומצד שני הריבית נמצאת במינימום היסטורי, כך שהיא למעשה רק יכולה לעלות. השאלה שצריכה להישאל היא עד כמה תשפיע עליית הריבית הקצרה על ריבית המשכנתאות? זאת שאלה בה צריך להתייחס לכמה דברים. השפעה על הריבית המשתנה תהיה מיידית, אך קשה לקבוע מה תהיה התמסורת לגבי הריבית הקבועה".  

כיצד המהלך ישפיע על נוטלי המשכנאות?

 "צריך להבדיל בין שתי קבוצות: מי שמתכוון לקנות דירה ראשונה לעומת מי שכבר מחזיק במשכנתא. למשל, מי שיש לו משכנתא עם ריבית משתנה יראה את תוצאות העלאת הריבית באופן מיידי ונשיגות הדיור שלו תיפגע מהסיבה הפשוטה שתשלומי המשכנתא שלו יעלו. כך יהיה גם עם מי שרוצה לרכוש דירה ראשונה. לעומת זאת, בעלי המשכנתאות עם ריבית קבועה לא יפגעו. בעצם המצב שנוצר לרוכשי דירה ראשונה - בין אם בגלל העלייה במחיר המשכנתא בריבית משתנה מעצם העלאת הריבית ובין אם בגלל העלייה המסוימת שתחול בריבית הקבועה – יביא לפגיעה בנשיגות הדיור עבור רוכשי דירה ראשונה". 

האם העלאת הריבית תוביל לירידה בביקושים?

"כנראה שלא, לפחות לא משהו דרמטי. כל שנה נכנסים סדר גודל של 50 אלף משקי בית חדשים של רוכשי דירה ראשונה, משפחות צעירות. ההיצע בתקופה האחרונה לא מצליח לספק את הביקושים הללו ועל אחת כמה וכמה כאשר יש גם משקיעים בשוק. סביר להניח שעליית הריבית תמתן את פעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן. אולי האלטרנטיבות להשקעה בענפים אחרים יהיו יותר אטרקטיביות.   

בדרך כלל אנחנו מדברים על קורלציה שלילית בין המחירים לשיעור הריבית על המשכנתא. כשמחיר המשכנתא יורד, הביקושים עולים וכך גם המחירים. ולהיפך, כשריבית המשכנתא עולה, אני מצפים לראות השפעה שלילית על המחירים. מה שקורה בפועל זה שמחירי הדיור עלו באופן משמעותי בשנה האחרונה ומצד שני אנחנו נמצאים לפני עלייה במחיר המשכנתא. השילוב הזה צפוי לפגוע באופן דרסטי בנשיגות הדיור והיכולת לרכוש דירה.  

חשוב לשים לב, שהמוטיבציה להעלאת הריבית הצפויה אינה קשורה בעולם הנדל"ן. כמובן שעולם הנדל"ן יושפע מהעלאת הריבית אך מטרת בנק ישראל כאן היא טיפול באינפלציה הנוכחית והצפויה ועמידה ביעדים של הבנק לשמירה על יציבות המחירים בשוק. בעבר נעשו פעולות מצד בנק ישראל אשר היו קשורות באופן ישיר לעולם הנדל"ן כמו הורדת המגבלה על הריבית המשתנה ברבעון הראשון בשנה שעברה. הפעולה הזו של העלאת הריבית, שוק הנדל"ן לא נראה כגורם המרכזי במהלך הזה אך כמובן שתהיה לה השפעה עליו".

מה תהיה ההשפעה על היזמים?

"ממבט על העסקאות במכרזים לרכישת קרקע מן החודשים האחרונים ניתן היה לזהות ציפייה לעלייה משמעותית במחירים בקרב היזמים על מנת שהפרויקטים יהיו רווחיים. חלקם נקנו במחירים מאוד גבוהים ובתשואות מאוד נמוכות. אך מה שקורה כרגע, הוא שמקורות המימון של יזמי הנדל"ן מתייקרים ובכך הגמישות שלהם נפגעת. אם נראה עלייה של רבע אחוז או יותר בריבית הקצרה, זה יכול להשפיע באופן משמעותי על עלויות המימון של היזמים.  

יש הבדל בין מקרה למקרה וצריכה להישאל השאלה לגבי אותם פרויקטים שכבר נחתמו בהם חוזים - האם היזם לקח הלוואה בריבית משתנה או קבועה? האם הם גילמו את ציפיות האינפלציה בעסקאות? בכל מקרה המסקנה הינה שרמת הסיכון של היזמים עולה. בשאלת העסקאות העתידיות - התייקרות במקורות המימון תוביל לכך שיזמים יעשו פחות עסקאות בעקבות ירידה בכדאיות. הדבר הזה, יכול בטווח הארוך יותר לצנן את ההיצע בשוק. כמובן שהכל תלוי בשיעורי העלייה בריבית ובטווח הזמן שהיא תתרחש. חשוב לזכור, שבסופו של דבר, הריבית אולי תצמצם את פעילות המשקיעים בשוק אך עדיין יכנסו 50 אלף משקי בית חדשים מדי שנה שיחפשו להם קורת גג". 

רונן סיונוב: "אנחנו מכירים את זה ששוק הדיור זה שוק רותח. אנחנו גם מבינים שהשוק רותח לא בגלל זה שהריבית זולה אלא בגלל מצוקת הקרקעות ובעיית היצע קשה מאוד. יתרה מזאת, אין פתרון שנראה באופק אשר יכול לייצר תקווה לרוכשים שבשנה הבאה המחירים כן ירדו. אפילו הממשלה צופה עליית מחירים, מתונה אך עלייה בכל מקרה. בתור אנשים שחיים את השוק כל היום וכל הלילה אנחנו מכירים אותו. הרוכשים, לא יראו בעליית הריבית דגל שחור שבו הם יפסיקו לקנות. במיוחד לאור כך שבנק ישראל יעלה את הריבית באופן הדרגתי. מסיבה זו גם התגובה לא תהיה דרמטית".

המשמעות היא שמחירי הדיור ימשיכו לטפס?

"אני לא חושב שתהיה ירידה אבל יכול להיות שיהיה צינון קל בקרב המשקיעים אבל בערים המרכזיות בהן ההיצע דל והביקושים הם הגבוהים ביותר, הם ימשיכו לעלות עד שלא יהיה פתרון רגולטיבי לכל תחום הנדל"ן. המצב שהשוק התרגל לקחת מימון מבנק ישראל ועכשיו הבנק החליט שאין והגביל את ההלוואה לכול מטרה, היום צריך להביא כסף מהבית.

לפי הערכתי האישית והערכתנו בחברה, העלייה בריבית כאמור, תביא לצינון אך לא לירידה והמחירים ימשיכו לעלות משום שהבעיה האמיתית לא מקבלת מענה. אנחנו רואים את זה בביקושים מהלקוחות שלנו. גם הבנקים מדווחים כל חודש על שיא בהיקף המשכנתאות, אני לא רואה שהעלאת הריבית תעצור את המגמה הזאת, רק תצנן אותה".

מה אם כן הפתרון שיוכל להוזיל את מחירי הדיור?

שחרור קרקעות, התחדשות עירונית מול הרשות המקומית, הקלה נוספת על תהליך קבלת ההיתר. הפעולות הללו יעודדו יזמים להיכנס לשוק, לרכוש וליזום ובכך להגדיל את ההיצע. אנחנו תולים בכך תקווה. הגדלת ההיצע זה הפתרון הפרקטי היחיד. הקהל הישראלי זה קהל שיודע למצוא פתרונות. המהלכים העקיפים וההדרגתיים הללו לא מרתיעים אותו והציבור יתאים את עצמו לשוק.