מארגני עסקאות התחדשות עירונית? העדכונים החדשים שאתם צריכים לדעת

פורום השולחן העגול למארגני עסקאות התחדשות עירונית התכנס אתמול במרכז הנדל"ן בהשתתפות עשרות מארגני עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית, אנשי מקצוע מובילים ובכירי הרגולטורים. המשתתפים האזינו להרצאתו של השמאי הממשלתי אוהד עיני על תקן 21 העדכני שפורסם זה עתה להערות הציבור, ולהרצאתה של עו"ד תמר עדיאל זכאי הממונה על פניות הדיירים ברשות להתחדשות עירונית, לאחר מכן עו"ד רועי שובל, שותף מנהל שובל יושע עורכי דין הציג בפני המשתתפים את השינויים החקיקתיים בתחום ההתחדשות העירונית, ולסיום, קובי ארדיטי שותף מנהל בקבוצת רם מוגרבי ארדיטי שיתף את הקהל בשיטות הנכונות לבדיקת היתכנות של מתחמי התחדשות עירונית .  

התכנון מוביל; תקן 21 מעצים את השקיפות גם בצד של הדיירים

השמאי הממשלתי אוהד עיני פרס בפני המשתתפים את עיקרי תקן 21 המעודכן שפורסם לציבור, ואת השינויים העיקריים בסעיף הרווח היזמי ובסעיף התמורות לדיירים. השמאי הסביר את הרציונל סביב העדכונים החדשים: "בשנים האחרונות התכנון הובל לפי האילוצים הכלכליים, זה לא מצב תקין, מוסדות התכנון חייבים להיות הגורם המוביל בתכנון". 

בדבריו הציג מנקודת מבטו את תפקידם הייחודי של מארגני העסקאות בתוכנית להתחדשות עירונית: "ישנם שלושה שחקנים מרכזיים בעסקת התחדשות עירונית – מוסדות התכנון, מארגני הדיירים ובעלי הדירות. כל אחד מושך לכיוון אחר ואם כל אחד ימשיך למשוך רק לצד שלו, אז התוכנית לא תתקדם, לכן צריך תמיד להתכנס לנקודת האמצע ולמצוא את הפתרון שיקדם את הפרויקט". 

לסיום, הוא הדגיש כי הטיפ החשוב ביותר לעוסקים בתחום ההתחדשות העירונית הוא העצמת השקיפות מול הדיירים. לדבריו, מטרת העדכון בתקן החדש הוא ליצור שקיפות מול הדיירים בתהליך ההתחדשות. הוא הדגיש כי למרות הקושי המובן להסביר את הדברים לדיירים שאינם מתמצאים בחישובים אלו, השקיפות שווה את המאמץ: "אני חושב שאם יסבירו לדיירים את המורכבות ויציגו להם את החומרים ואת הטבלאות, זה עדיין הרבה יותר טוב מאשר לא לומר כלום", דברי השמאי הממשלתי אוהד עיני.

בטלות עסקה במבחן הממונה על פניות הדיירים

אחרי הדברים של השמאי הממשלתי על הצורך בהעצמת השקיפות, המשתתפים האזינו להרצאתה של עו"ד תמר עדיאל זכאי הממונה על פניות הדיירים ברשות להתחדשות עירונית.  בפתח דבריה היא ציינה בתמצית את סמכויותיה כממונה על פניות הדיירים ברשות, לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – "בירור פניות של בעלי דירה ומחזיקים בדירה בתחום מיזם להתחדשות עירונית, הממונה יהיה רשאי לתת אישור לבעל דירה כי הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית פקע בשל אי-עמידה בתנאים הקבועים, הממונה רשאי לתת אישור לבעל דירה כי עסקת פינוי ובינוי בטלה בשל הפרת הוראות לעניין תוכנה וצורתה של עסקת פינוי ובינוי, שבהפרתן יראו את העסקה כבטלה".

לאחר מכן היא עברה להציג למארגני העסקאות את חובות המארגן לפי סעיף 16(א) לחוק התחדשות עירונית בדגש על סעיף התנהגות המארגן: "מארגן יפעל לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת" , הביטוי בו החוק משתמש - "נאמנות" עלול ליצור ניגוד עניינים כאשר המארגן פועל מטעם היזם ולא מטעם הדיירים ויש לשים לב לכך, היא אומרת.

הממונה על פניות הדיירים שיתפה את הקהל בהחלטה שקיבלה על בטלות עסקה בעקבות פנייה שקיבלה מאישה מבוגרת דוברת השפה האמהרית. מבירור שהממונה עשתה נמצא כי במועד החתימה על הסכם ההתחדשות, האישה נכחה לבדה מול המארגן ללא אף קרובת משפחה או סיוע חיצוני, האישה לא הבינה את משמעות החתימה כלל וכלל, כך שלא זו בלבד שהיא לא התמצאה בשפה, היא לא הבינה את המשמעות שיש לחתימה על הסכם מחייב. מקרה זה הביא לבטלות העסקה מכוח סמכותה של הממונה בחוק הרשות להתחדשות עירונית .

אין מה להמתין לחלופת שקד 

בשלב הזה עלה לדבר עו"ד רועי שובל, שותף מנהל שובל יושע עורכי דין שהציג את זווית הראייה מתוך נקודת המבט של אנשי המקצוע הנמצאים בשטח. משרד עו"ד שובל יושע מייצג כבר למעלה מ־15 שנה דיירים בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38 ונמצא ברשימה הפותחת של משרדי העורכי דין בישראל שייצגו מאות דיירים בעסקאות התחדשות עירונית במהלך השנים. 

בתחילת דבריו הוא הרחיב על החשיבות של יצירת שפה משותפת בין כלל אנשי המקצוע בשטח: "מהניסיון שלנו פרויקטים רבים נתקעים רק בגלל חוסר אחידות ושפה משותפת בין כלל העוסקים במלאכה – יזמים, מארגנים, עורכי דין ועוד. כאשר זה קורה, הדייר מתחיל להרגיש חוסר ביטחון, דבר שגורם לעיכובים מיותרים בהתקדמות לעבר העסקה".

לשאלת הנוכחים הוא התייחס לחלופת שקד לתמ"א 38 - לאחרונה, דיירים רבים מסרבים לקדם תהליך של פינוי בינוי , מתוך ציפייה לחקיקת חלופת שקד לתמ"א 38. לטענת הדיירים, חלופת שקד תאפשר עד 400% תוספת לבניין, לכן הם מעדיפים להמתין להיתכנות של פרויקט תמ"א על פני כניסה לתהליך ארוך של פינוי בינוי.

עו"ד שובל שלל את הטיעון וביקש לצנן את ההתלהבות מחלופת שקד משתי סיבות עיקריות. א- חלופת שקד מעניקה את הזכות לרשות המקומית לקבוע את שיעור ההכפלה עד 400%, אך הרשות המקומית יכולה להחליט גם על פחות מכך, הערכה היא כי ברוב אזורי המרכז הרשויות המקומיות לא יאשרו הכפלה של עד 400%, אלא רק באזורים פריפריאליים שלא תהיה היתכנות כלכלית על פחות מכך. 

הסיבה השנייה קשורה לשתי החלופות שהחוק החדש הולך להציע - היטל השבחה עד שיעור 25%, או הקצאה של עד 10% לשטחי ציבור משטח הבניין – לפי החלטת הרשות המקומית. הקצאת שטחי ציבור בתוך שטח הבניין אינו דבר של מה בכך, ויש לשקול היטב אם הדיירים אכן לוקחים זאת בחשבון. נדגיש, כי אומנם מתחמי פינוי בינוי רבים כוללים עירוב שימושים , אך שטחי הציבור אינם בהכרח בתוך שטח הבניין, כי אם בתוך המתחם, בחלופת שקד שטחי הציבור יוקצו בתוך שטח הבניין למגורים. 

לסיום, עו"ד שובל סקר בפני המשתפים את עיקרי שינויי החקיקה בחוק ההסדרים האחרון בנושאי ההתחדשות עירונית – הורדת הרוב הנדרש במתחמי פינוי בינוי , הורדת גיל הקשיש לגיל 70, פטור ממס גם לבעלי כמה דירות במתחם פינוי בינוי, סוגיית היטל השבחה . כמו כן, הוא הדגיש בפני המשתתפים את החשיבות בלמידת התקנות החדשות בנוגע לשקיפות המארגנים אותם פרסם שר המשפטים גדעון סער רק לפני מספר שבועות בודדים.

כיצד בוחנים היתכנות לפרויקט התחדשות עירונית - ממבט יזמי

לסיום, עלה לדבר קובי ארדיטי שותף מנהל בקבוצת רם מוגרבי ארדיטי ששיתף את הקהל בזווית הראייה היזמית - כיצד יזם מבצע בדיקות מקדמיות לפרויקטים להתחדשות עירונית. קבוצת רם מוגרבי ארדיטי בונה בישראל החל משנת 1,919 וכיום עיקר פעילותה הוא בתחום ההתחדשות העירונית. לקבוצה יש כ־30 פרויקטים בתל אביב והיא נמנית בין חמשת היזמים המובילים בעיר. 

הביצוע של בדיקות מקדמיות מתחלקות לארבעה מצבים: א- לאזור יש תוכנית התחדשות עירונית מאושרת. ב- לאזור יש תוכנית מתאר כוללנית. ג- לאזור שבו אין תוכנית, אבל יש מסמכי מדיניות. ד- לאזור שבו אין גם מסמכי מדיניות. המצב הראשון הוא המצב הטוב ביותר משום שיש תוכנית התחדשות מאושרת, כך שניתן לדעת בבירור מהן הזכויות בפרויקט העתידי. שאר המצבים דורשים השלמת תכנון. קובי ארדיטי פירט את אופן הביצוע של הבדיקות המקדמיות במצבים אלו.

יש תוכנית מתאר כוללנית מאושרת – אם הזכויות בתוכנית מספיקות, ניתן להתקדם ולאשר תב"ע בסמכות מקומית בלבד. אם הזכויות בתכונית לא מספיקות אזי יהיה קשה יותר לקדם את התוכנית. אם תוכנית המתאר נמצאת בשלבי אישור – אם הזכויות בתוכנית מספיקות, לפי בשלות התוכנית מחליטים אם לחכות לאישורה או אם להגיש תב"ע במקביל. אם הזכויות בתוכנית לא מספיקות, מומלץ להתנגד לתוכנית ולעקוב אחרי התנגדויות אחרות.

מצב תוכניות המתאר בערים המרכזיות

מסמכי המדיניות נפוצים בעיריות רבות והוא כלי שימושי להבנת דרישות העירייה להתחדשות עירונית. אם יש רק מסמכי מדיניות נדרש להגיש תב"ע מחוזית כדי לאשר תוכנית התחדשות עירונית . לעומת זאת, אם אין מסמכי מדיניות, הערכה צריכה להיות זהירה מאוד. מומלץ להסתמך על תוכניות מאושרות מסביב ולהסתמך על המצב בשטח – התאמה לבנייה גבוהה מול הצפיפות הקיימת.

לסיום, הוא ביקש להתייחס לבדיקת היתכנות של תוכניות על ציר המטרו. בצד החיוב – לעיתים רבות ניתן לבנות לגובה לצד תחנות המטרו, עם זאת לצד השלילה, לא ניתן לבנות מעל תוואי המטרו, כמו כן, בקרבת התחנות למטרו יחולו היטלי השבחה גבוהים לפי חוק המטרו החדש. לפיכך, על מארגני העסקאות לבחון היטב כל תוכנית התחדשות עירונית שנמצאת על ציר המטרו, כדי למנוע עוגמת נפש בשלבים המתקדמים כשיתברר שהיטל ההשבחה לא מצדיק את התוכנית או שהתוכנית ממוקמת מעל תוואי המטרו.