יזם תמ”א 38

תפקידים מרכזיים של יזם תמ”א 38

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנועדה לחיזוק מבנים קיימים במקרה של רעידת אדמה. התכנית אושר בממשלה בשנת 2005. הבניינים הנכללים בתכנית הם אלו שנבנו לפני תחילת 1980, מתוך הנחה כי אותם בניינים לא נבנו באותה תקופה לפי התקן העדכני שנועד להבטיח את עמידותם מול רעידות אדמה (תקן 413).

תפקידו של יזם תמ"א 38 היא ללוות את הפרויקט החל משלב איסוף החתימות, דרך שלב הבנייה ועד מסירת המפתח ותיקון ליקויים, תוך עמידה בתקנית ובדרישות של תכנית תמ"א 38.

פרויקט תמ"א 38 שונה מפרויקט בנייה על שטח או מפרויקט פינוי-בינוי, כך שליזם תמ"א צריך להיות הידע והניסיון המתאימים להוצאה לפועל של פרויקט על פי תנאי התכנית.

יזם תמ”א 38 – תפקידים

על מנת להתחיל בקידום פרויקט על פי תכנית תמ"א 38 בבניין, יש להשיג הסכמה של 67% מהדיירים בפרויקט חיזוק ועיבוי תמ"א 38/1 ו-80% בפרויקט הריסה ובנייה 38/2, ולאחר מכן לפעול לאיתור יזם תמ"א 38 .

במקביל, ההמלצה היא למנות משרד עורכי דין המתמחה בתמ"א 38 על מנת שילווה את הדיירים לאורך התהליך ויגן על האינטרסים שלהם מול היזמים ושאר הגורמים במשוואה.

בחלק מהמקרים, יזם תמ"א 38 עשוי לפנות לוועד הבניין בהצעה לתהליך תמ"א 38 בבניין, כך שהוא מלווה את התהליך מתחילתו. לעתים יזם תמ"א 38 הוא גורם אשר אוסף חתימות בשיעור מספיק להתנעת הפרויקט, ולאחר מכן 'מוכר' את החתימות ליזם אחר שמוציא לפועל ומקדם את הפרויקט.

בחירת היזם נעשית לרוב על ידי הגדרת התנאים להסכם וקבלת הצעות ממספר יזמים פוטנציאליים, כאשר הדיירים בוחרים, בסיוע עורך דין מטעמם, את היזם הנבחר.

תפקיד היזם הוא לבצע בדיקת היתכנות כלכלית לבניין ולפרויקט כולו. בין המשתנים המשפיעים על ההתכנות הכלכלית: מה כלול בתב"ע הקיימת באזור, מדיניות הרשות המקומית באשר לפרויקטים של התחדשות עירונית , היתרים ומגבלות בשכונה והתשואה הצפויה עבור יזם תמ"א 38 ממכירת הדירות הנוספות (הנקראות תוספתיות) בבניין.

ברוב המקרים נערכת פגישה ראשונית בין יזם תמ"א 38 לדיירים, בה היזם מציג מהי התמורה שתינתן לדיירים ומהם התנאים להם הדיירים צריכים להתחייב להם. בשלב הבא, יזם תמ"א 38 פועל לתכנון אדריכלי של הפרויקט ולאחר מכן מציג את התכנית לדיירים.

אם הדיירים מאשרים את התכנית, התהליך המתקדם לחתימת הסכם מחייב בין היזם לבין הדיירים.

על ההסכם לכלול את כל ההיבטים ביחסים בין הדיירים ליזם, כגון משך הזמן של ביצוע הפרויקט, הדירות הנוספות, התוספת לכל דירה קיימת, תמורות מסוג אחר, והתמורות שהיזם מקבל, שהן דירות נוספות למכירה.

מצד הדיירים, יש לבחור נציגות שתהיה זו שתממש את הקשרים הראשוניים עבור כלל הדיירים, על מנת לחסוך זמן בקבלת החלטות כגון זהות היזמים אליהם פונים לקבלת הצעה, או עורכי דין שייצגו את הדיירים. תפקיד הנציגות היא לבצע פגישות עם אותם גורמים ולקדם את הפרויקט, להציג את החלופות האפשריות בפני הדיירים, כאשר את ההחלטות מקבלים כל הדיירים יחד.

מומלץ לבחור יזם תמ"א 38 עם ניסיון בתחום, איתנות פיננסית להעמדת בטחונות וערבונות לדיירים וזמינות לכל שאלה. חלק מהתהליך כולל לרוב הצגה של פרויקטים שנבנו על ידי יזם תמ"א 38 וביקור בשטח. ניתן לקבל גם אישור מרואה חשבון על איתנות פיננסית של יזם תמ"א 38. חלק מהיזמים הם גם קבלני הביצוע, כלומר אחראים על הבנייה בפועל לצד קידום הפרויקט מול הדיירים וקבלת ההיתרים מהרשויות. שילוב בין ייזום לקבלנות ביצוע מעניקה ביטחון גדול יותר מצד הדיירים.

יזם תמ"א 38 צריך להעמיד מספר ערבויות בכל פרויקט, מהלך הדורש תמיכה נרחבת מהבנק.

לאחר בחירת היזם, במקרה בו אין לדיירים עדיין עורך דין מטעמם, עליהם למנות עורך דין תמ"א 38 שילווה את הפרויקט. עלות שכר הטרחה של עורך הדין מכוסה לרוב על ידי יזם תמ"א 38 , אך חשוב לוודא כי בחירת עורך הדין נעשית באופן עצמאי על ידי הדיירים, ולא דרך היזם.

בשלב זה, תפקיד נוסף של יזם תמ"א 38 הוא לגבש תכנון מלא, כולל מפרט טכני, של הדירות החדשות וכיצד יראה הבניין בסיום הפרויקט, מפרט טכני של הבניין (חדר מדרגות, מעלית, לובי) וכל פרט בנוגע לתכנון הפרויקט והתמורות שהדיירים אמורים לקבל.

לאחר חתימה על ההסכם ואישור התכנון, מגיע שלב ההוצאה לפועל. ראשית, על יזם תמ"א 38 לפעול לקבלת היתר בנייה, שלב קריטי בפרויקט התחדשות עירונית, התלוי במספר פעולות הנדרשות לקבלתו.

אחריותו של היזם בשלב זה היא לערוך תכנית מפורטת ולהגיש בקשה להיתר בנייה, על בסיס ההסכם שנחתם ובאישור נציגי הבעלים. לאחר שלב הדיון בהתנגדויות להיתר, צפוי להינתן היתר הבנייה בתנאים מסוימים. יזם תמ"א 38 נדרש להשלים את הטיפול בבקשה ולשלם היטל השבחה, על פי הצורך, בנוסף לאגרות בנייה, על מנת לקבל את ההיתר. ההליך הביורוקרטי משתנה מרשות מקומית אחת לשניה, כך שפרק הזמן הצפוי לקבלת היתר משתנה גם הוא. בחלק מהמקרים הזמן לקבלת היתר יכול להגיע לשנתיים ולעתים יותר מכך.

במקרה של מתנגדים לתכנית, יזם תמ"א 38 יפנה למפקח על המקרקעין לקבלת אישור על אף ההתנגדות. הפנייה למפקח נעשית לאחר קבלת ההיתר בתנאים, כלומר אחרי הדיון בהתנגדויות ולפני תשלום אגרות הבנייה וקבלת ההיתר בפועל. אם המפקח יחליט שהתנגדויות הדייר הסרבן אינן מוצדקות, הוא יאשר את מימוש התוכנית.

בשלב ההתארגנות לביצוע, על יזם תמ"א 38 להפקיד את הערבויות הנדרשות והמסמכים הרלוונטיים. בפרויקט תמ"א 38 חיזוק ועיבוי, לרוב על היזם להפקיד ערבות בנקאית אוטונומית ובפוליסת ביטוח בידי נציג בעלי הדירות.

במהלך הבנייה, אחריות יזם תמ"א 38 היא לדאוג לבנייה על פי התכנון ולעמידה בלוחות זמנים. בעלי הדירות ימנו מפקח מקצועי מטעמם אשר יעקוב אחרי קצב ההתקדמות הפרויקט והעמידה בלוחות הזמנים.

לאחר גמר העבודה, יבוצע תהליך מסודר של מסירת הדירות, בהתאם להסכם שנחתם בין יזם תמ"א 38 לדיירים. חלק מתהליך המסירה כולל הליך של בדיקת ליקויים ותיקונים נדרשים.

בסופו של הפרויקט, על היזם תמ"א 38 להשלים את רישום הבית המשותף בהתאם לשינויים שנערכו במבנה, רישום הבעלים הקיימים ובעלי הדירות החדשות שנוספות. הסכם התמ"א מגדיר את לוחות הזמנים להשלמת הרישום.

נקודות חשובות בבחירת יזם תמ”א 38

במקרים רבים, בעלי הדירות פונים למספר יזמים פוטנציאליים בבקשה להצעה, ולאחר מכן בוחרים מתוכם את יזם תמ"א 38 הנבחר.

הנקודות החשובות בבחירת יזם תמ"א 38 הן:

- איתנות פיננסית- כלומר היכולת של היזם להעמיד הון עצמי למימוש מספר פרויקטים במקביל.

- ניסיון ייחודי בענף – פרויקט תמ"א 38 דורש התמחות ייעודית וידע על התכנית והתיקונים שלה. לכן, חשוב לבדוק את הניסיון של היזם בתחום ההתחדשות העירונית, מבחינת כמות פרויקטים, היקף קבלת היתרים וכו'. מומלץ לבדוק את שביעות הרצון של דיירים בפרויקטים קודמים.

- אחריות – פרויקט תמ"א 38 כולל תהליך סבוך ומורכב, המערב גורמים שונים, ולכן חשוב שהיזם לוקח אחריות על כל שלבי הפרויקט – משלב הייזום, דרך הרישוי וקבלת ההיתר, קבלת טופס אכלוס ( טופס 4 ) ותקופת בדק ותיקון ליקויים.

- שירות – תהליך מימוש פרויקט תמ"א 38 בבניין הוא תהליך מורכב ולא פשוט עבור הדיירים, אשר מתגוררים באתר בנייה או עוברים דירה לתקופה מוגבלת בהמתנה לחזור לדירה חדשה. לכן, חשוב לוודא שיזם תמ"א 38 שנבחר מעניק שירות צמוד וליווי מסור עבור הדיירים, ורואה את הצרכים שלהם.

הסכם עם יזם תמ”א 38

הסכם תמ"א 38 הוא מסמך המסדיר את כל ההיבטים הנדרשים במערכת היחסים שבין יזם תמ"א 38 לבין בעלי הזכויות, מתחילת הפרויקט ועד סופו. אל ההסכם מצורף המפרט הטכני והתכניות בנוסח שעליו הצדדים הסכימו ביניהם. ההסכם כולל בטוחות מצד היזם (למקרים בהם היזם פושט רגל או עוצר את ביצוע העבודות),התחייבות לייפוי כוח מצד הדיירים לטובת קידום הפרויקט, עסקת נטו (סעיף המבהיר כי כל ההוצאות הקשורות לפרויקט יחולו על יזם תמ"א 38 כולל מיסים, אגרות, תכנון, היטלים, שכר עורך דין),התמורות לבעלי הדירות (חשוב להתייחס למקרים בהם הרשויות לא מאשרות את התמורות כפי שהיזם התחייב עליהן, כאשר במקרה זה עשוי להינתן פיצוי כספי לבעלי הזכויות או זכות לביטול העסקה),לוחות זמנים לכל שלב בפרויקט והתנאים לביטול ההסכם במקרה של חריגה, אחריות היזם לכל נזק לגוף או רכוש בשטח הבניין, ביטוחים ומינוי מפקח בנייה. בנוסף, חשוב להסדיר בהסכם את הליך הטיפול בדיירים סרבנים והסדרת מנגנון בוררות לצורך אכיפת ההסכם ולמקרה של מחלוקת בין הצדדים.

יזמי תמ"א 38 מובילים - מדד ההתחדשות העירונית

על פי מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ל-2021, החברות היזמיות המובילות בתחום תמ"א 38 הן קבוצת אשדר חברה לבניה עם 9 פרויקטים בתהליך, 11 פרויקטים בביצוע ו-27 פרויקטים מאוכלסים, אקו סיטי עם 8 פרויקטים בתהליך, 11 פרויקטים בביצוע ו-16 פרויקטים מאוכלסים, אורבן נדל"ן עם 11 פרויקטים בתהליך, 10 פרויקטים בביצוע ו-19 פרויקטים מאוכלסים, יעקב גלבוע בניה ויזמות עם 5 פרויקטים בתהליך, 8 פרויקטים בביצוע ו-19 פרויקטים מאוכלסים, קבוצת טל בר עם 14 פרויקטים בתהליך, 10 פרויקטים בביצוע ו-22 פרויקטים מאוכלסים, ישפה עם 7 פרויקטים בתהליך, 9 פרויקטים בביצוע ו-15 פרויקטים מאוכלסים, בית וגג עם 9 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-14 פרויקטים מאוכלסים, החברה לחיזוק מבנים בישראל עם 13 פרויקטים בתהליך, 5 פרויקטים בביצוע ו-13 פרויקטים מאוכלסים, אנגלאינווסט התחדשות עירונית עם 4 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-12 פרויקטים מאוכלסים, קבוצת מנוס עם 1 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-6 פרויקטים מאוכלסים, יוזמה אלונים תכנון ניהול ביצוע עם 10 פרויקטים בתהליך, 8 פרויקטים בביצוע ו-18 פרויקטים מאוכלסים, אב-גד עם 4 פרויקטים בתהליך, 8 פרויקטים בביצוע ו-8 פרויקטים מאוכלסים, קידר מבנים עם 7 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-19 פרויקטים מאוכלסים, קבוצת בכר עם 8 פרויקטים בתהליך, 4 פרויקטים בביצוע ו-9 פרויקטים מאוכלסים, צ.פ ייזום ובניה עם 10 פרויקטים בתהליך, 11 פרויקטים בביצוע ו-1 פרויקטים מאוכלסים ואפריקה התחדשות עירונית עם 2 פרויקטים בתהליך, 8 פרויקטים בביצוע ו-9 פרויקטים מאוכלסים.

סיכום

לסיכום, תפקידו של יזם תמ"א 38 הוא התפקיד החשוב ביותר בפרויקט התחדשות עירונית במסגרת תכנית תמ"א 38. היזם אחראי על ההוצאה לפועל של הפרויקט, החל משלב הייזום, דרך קבלת ההיתרים מהרשויות, הליך הבנייה בפועל (בין אם הוא הקבלן המבצע ובין אם הוא בוחר קבלן מבצע מטעמו) ועד שלב מסירת המפתח ותקופת הבדק שלאחריה.

בין בעלי הזכויות בבניין ליזם תמ"א נחתם הסכם המגדיר את כל היבטים והתנאים הנדרשים למימוש הפרויקט, מצד שני הצדדים, בליווי עורך דין תמ"א 38 מטעמם של הדיירים.ש