הפתרון שיחלץ את היזמים הפרטיים? השקעה בפרויקט כבר בשלביו הראשוניים

חברת גרניט גיוס הון בנדל"ן השיקה מסלול מימון מיוחד ליזמים בתחום ההתחדשות העירונית. המסלול הייחודי נועד לתת פתרון להון העצמי של היזם משלב תכנון הפרויקט ועד לסיומו. בשונה מפתרונות מימון אחרים שבו היזם לווה כסף מגורמים שונים ועקב כך מגדיל את הסיכונים שהוא לוקח, חברת גרניט מציעה שיטה חדשנית - מימון תזרימי מהשלב התכנוני המוקדם בתמורה למניות בחברת הפרויקט, כל זה מבלי שהיזם נאלץ לקחת עוד ועוד הלוואות.

לרגל השקת המיזם החדש, ישבנו לשיחה עם ארבל דר, שותף מנהל בגרניט. תחילה, ארבל מסביר את הרקע למיזם, "העתיד כידוע טמון בהתחדשות העירונית, לפי הרשות להתחדשות עירונית , בשנת 2030 ההתחדשות העירונית תכלול כ-40% מהתחלות הבנייה בכל הארץ, וכ-60% מהתחלות הבנייה במרכז. כבר היום, ישנן כדומגת גבעתיים, שבה כמעט 100% מהפרויקטים לבניה הם במסגרת התחדשות עירונית , מהסיבה הפשוטה שלא נותרו בה עוד עתודות קרקע".

העתיד כידוע טמון בהתחדשות העירונית, לפי הרשות להתחדשות עירונית , בשנת 2030 ההתחדשות העירונית תכלול כ-40% מהתחלות הבנייה בכל הארץ, וכ-60% מהתחלות הבנייה במרכז. כבר היום, ישנן כדומגת גבעתיים, שבה כמעט 100% מהפרויקטים לבניה הם במסגרת התחדשות עירונית , מהסיבה הפשוטה שלא נותרו בה עוד עתודות קרקע

בשונה מהעבר, עתיד ההתחדשות העירונית טמון בעיקר בתוכניות פינוי בינוי . "ישנם עוד פרויקטים של תמ"א 38 , יש גם את חלופת שקד לתמ"א 38 שתעבור בכנסת, אבל הרוח הממשלתית כמו גם כוחות השוק החופשי מטים את הכף בבירור לטובת פרויקטים לפינוי בינוי". 

אבל כאן מתחילה הבעיה, משום שבניגוד לתוכניות תמ"א, קידום ואישור תב"ע של פרויקט פינוי בינוי נמשכות זמן רב, לעיתים בין 10 ל-15 שנה, בניגוד לפרויקטי תמ"א 38 , שבהם משך הפרויקט הוא קצר יותר וממוקד. "יש לזה כמה סיבות, סוגיית היטל ההשבחה שקיים בפינוי בינוי, הגשת תב"ע, ופעמים רבות בעקבות היקף הבנייה, הפרויקט עובר את שלבי התכנון בוועדה המחוזית, שם משך זמן התכנון ארוך יותר בהשוואה לוועדה המקומית".

המעבר מהתחדשות עירונית של תמ"א לפינוי בינוי עשויות להותיר יזמים רבים מחוץ למשחק, "היום יש כ-1,400 יזמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית, אבל בעשור הקרוב אנחנו נראה פחות שחקנים קטנים ויותר שחקנים גדולים, משום שהחברות הקטנות לא יוכלו לעמוד בהיקף התזרים הנדרש לאורך תקופת התכנון המתמשכת, אם הם לא ימצאו פתרון מימון ראוי לאותן שנים".

כאן מפרט את דר את בעיית התזרים, "תאר לעצמך מצב שקידמת פרויקט תמ"א ומתברר שהפרויקט הולך למתכונת של מתחם פינוי בינוי , המשמעות המיידית היא הזרמה של הון נוסף לתוך הפרויקט שאותו תראוה חזרה רק עוד כמה שנים טובות. גם דמי הניהול שקיווית להיפגש איתו בקרוב, התרחק ממך"

הבעיה התזרימית משליכה גם על היכולת להוביל מספר פרויקטים במקביל, "היזם הממוצע לא מסוגל להזרים מזומנים לכל הפרויקטים במקביל כאשר הוא יראה את ההכנסות רק בעוד עשר שנים". עוד מדגיש דר כי "המימון שהבנקים מעמידים מגיע רק בשלב הליווי, הבנקים אינם מעמידים מימון מתחילת שלבי התכנון, וכאן היזם נתקע כי עד הליווי עוברות שנים רבות בהן נדרש היזם לממן, מעבר להוצאות קידום הפרויקט, גם את הוצאות המטה. 

בשלב הזה דר מציג את הפתרונות המסורתיות במצבים אלו ומסביר את המגבלות שבהם. הפתרון הראשון הינו הלוואה מגופים בנקאיים באמצעות מינוף נכסי החברה או שיעבוד נכסים פרטיים, "זה אולי פתרון טוב, אבל עדיין מדובר בגיוס חוב מה שמעלה את רמות המינוף והסיכון כי הלוואה בסוף צריך להחזיר, ואין וודאות שאכן יהיה פרויקט ושיהיה מאיפה לפרוע אותה".

פתרון נוסף הוא הלוואה מחברים או מבני משפחה, "הבעיה שהלוואות מגופים לא פורמליים הם בדרך כלל לתקופות קצרות ולא תלויות במועד סיום הפרויקט, כך שההלוואה לא תכסה את כלל תקופת הפרויקט, ויגיע היום שהמלווה יבקש את פירעון ההלוואה, וליזם לא יהיה מאיפה לפרוע אותה משום שהפרויקט עוד לא מתקרב אפילו לסיומו.

לאור הקושי, יצאנו במיזם חדש, אנחנו מציעים ליזמים פתרון מימון חדשני ומקורי, אנחנו מספקים ליזם את ההון העצמי הנדרש מהיום הראשון של הפרויקט ועד סופו. היזם יכול לשבת בשקט לכל אורך תקופת הפרויקט כולל שלבי התכנון ולדעת שיש לו תזרים כולל דמי ניהול, בתמורה לכך אנחנו נכנסים כשמשקיעים בחברת הפרויקט"

אנחנו מציעים ליזמים פתרון מימון חדשני ומקורי, בכך שאנו מספקים ליזמים את ההון העצמי הנדרש מהיום הראשון של הפרויקט ועד סופו. היזם יכול לשבת בשקט לכל אורך תקופת הפרויקט כולל שלבי התכנון ולדעת שיש לו תזרים כולל דמי ניהול, בתמורה לכך אנחנו נכנסים כשמשקיעים בחברת הפרויקט

מימון בשלב כזה בפורמט של השקעה ולא הלוואה, נותן יתרון אדיר ליזם וגם מאפשר לו ניהול טוב יותר של הסיכונים. נוסף על כך, המנגנון מאפשר לספוג יותר מפרויקט אחד, ומייצר ליזם דרך לנהל מספר פרויקטים במקביל כשהוא יודע שיש לו מאיפה לממן את הוצאות הפרויקט, כמו גם חלק מהוצאות המטה- וזאת  לכל אורך חיי הפרויקט".

"קהל היעד שלנו הם חברות המידל מרקט, לא חברות ציבוריות ששופעות בתזרים מזומנים, אך גם לא חברות קטנות שלא הוכיחו את עצמן" אומר דר ומוסיף, כי "גם בקרב חברות המידל מרקט יש לנו כמובן כמה תנאי סף, אנחנו נעבוד עם יזמים מנוסים שסיימו ומסרו פרויקטים בהצלחה. גם מבחינת בשלות הפרויקטים, אנחנו נשקיע בפרויקטים כאלה שבהם קיימות כבר הסכמות עם בעלי הדירות, דהיינו התגבש כבר רוב חוקי. בנוסף, יש צורך בתכנית עסקית ריאלית וחזקה שמציגה רווחיות מינימלית של 16% ביחס לעלויות".

דר אומר כי מאז פרסום המיזם, חלה התעניינות רבה בקרב היזמים ולשאלתנו הוא אומר כי כבר בחודש שעבר חתמה החברה על השקעה בשני פרויקטים של חברות יזמיות המקדמות פרויקטים גדולים לפינוי בינוי.