סמנכ"ל הכספים של חברת גב-ים מרק זק בפודקאסט "החזית העירונית": "בשונה מעזריאלי או ממליסרון אנחנו החלטנו שאנחנו בונים את TOHA רק כבניין למשרדים"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 16, שבו אירח מוטי ויזל (מייסד ומנכ"ל VCELL - פירמת הייעוץ האסטרטגי והמחקר),את מרק זק, סמנכ"ל הכספים של חברת גב-ים ב-15 השנים האחרונות. השניים דיברו ביניהם על נדל"ן מניב, על פעילותה הענפה של החברה בתחום ועל העולם במהלך הקורונה – ולאחריו. האזינו:

להאזנה בספוטיפיי 
להאזנה באפל פודקאסטים 
להאזנה בגוגל פודקאסטים

מחזיקה בכמיליון מ"ר; כחצי מיליון בתהליכי ייזום

"החברה היום נמצאת בשיא פריחתה מבחינת היקף הפעילות, במגוון הדברים שהיא עושה. אנחנו מתעסקים היום בחלק משמעותי מאוד סביב בנייני משרדים לחברות טכנולוגיות הגדולות, אנחנו מובילים את התחום הזה במדינת ישראל. לחברה יש היום כמיליון מ"ר שבהם היא מחזיקה, 700,000 מטר משרדים, וכל השאר תעשייה ולוגיסטיקה, חניונים וקצת מסחר, שהוא בעצם חלק מבנייני המשרדים, ולא כמסחר נפרד, לא קניונים וכדומה. 

בתהליכי ייזום יש לנו יותר מ-500,000 מטר שאנחנו בונים, שטחים שבנייתם תסתיים באזור שנת 2026, אם זה פארק מתם בחיפה שאנחנו בעלי השליטה בו, ואם זה בהרצליה ובתל אביב. לאחרונה החלטנו, עם חברת אמות, להקים בניין ToHa2 ברחוב יגאל אלון-השלום, פרויקט תוצרת הארץ".

על ההחלטה להקים את מגדל ToHa2

"בשביל זה צריך קודם כול הרבה תעוזה, צריכים לחשוב על מה יהיה בעוד עשר ו-20 שנה, ואיך העולם אמור להתנהג ולהתנהל. בתחום הזה של הקמת משרדים לחברות גדולות, שצריכות כל הזמן שטחים חדשים ונמצאות במירוץ אחר רכישה של חברות, אחר השגת עובדים מצוינים לתחומים בהם הן פועלים, שזה דבר הקשה ביותר כיום לכל חברות הטכנולוגיה - כדי שהדבר הזה יתקיים הן צריכות גם נדל"ן, והנדל"ן לא יכול להיות זמין להן רק עוד שנתיים או שלוש. הן לא יכולות להגיע לסיטואציה שבה הבניין שהן צריכות יידרוש עוד חמש או שש שנים של עבודה. אם לא נתחיל היום בבנייה, בעוד חמש-שש שנים לא נוכל לספק להן את השטחים שהן רוצות. 

ההחלטה על הקמת המגדל בחלט לא הייתה החלטה פשוטה, ובשביל זה צריך מעל לכול בסיס מאוד מאוד איתן מבחינת הגוף שעושה את זה. אנחנו החלטנו, בשונה נניח מעזריאלי או ממליסרון, שכבר נמצאות בתהליכים מתקדמים הרבה יותר של הקמת הבניינים LANDMARK והספירלה - אנחנו החלטנו שאנחנו בונים רק בניין למשרדים, זאת אומרת היכולת שלנו היא לא עירוב שימושים . אנחנו מאמינים יותר שהחברות הטכנולוגיות רוצות לשבת בנפרד. 

נכון, אותן חברות רוצות לגור בקרבת מקום, הן רוצות שנוחות גדולה מאוד, אבל הבניין שאנחנו מציעים, עם כל הפסיליטי הקיים, עם קומות גדולות מאוד, עם יכולת הגעה מהירה – כל מה שהיה עד עכשיו באזור מגדלי עזריאלי, דרך בגין ושדרות רוטשילד, יהיה גם באזור של איילון מזרחה, ובמיוחד בציר יגאל אלון. אנחנו נמצאים במרכז הזה, והדברים האלה חשובים מאוד לחברות הטכנולוגיה. לכן לא רצינו לבנות בעירוב שימושים. 

וחשוב לומר: החלטה כזו צריכה להתקבל תוך ראייה פתוחה מאוד. סביר להניח שכמו בעבר יהיו גלים בענף הנדל"ן. הוא לא כל הזמן עולה, ויש גם ירידות. אבל בסופו של דבר הגל הזה עובר, וממשיכים הלאה. צריך לזכור ששני הדברים החשובים ביותר שמשפיעים על הנדל"ן, ובזה אין ספק,  הם גידול האוכלוסייה של של מדינת ישראל והיקף השטחים הפנויים שיכולים עליהם לבנות נכסים". 

הקורונה ואתגריה

"הקורונה הגיעה לישראל באמצע מרץ 2020, והייתה החלטה שפתאום מפסיקים לעבוד. אין ספק שמדינת ישראל כולה, וגב-ים - שמייצגת את הצד התעסוקתי עבור הרבה מאוד אנשים - הייתה במצב לא ברור. לא ידענו באמת לאן זה הולך ואיך זה יתפתח. התחילו לדבר על כך יהיו עזיבות מאסיביות של חברות כדי להקטין את ההוצאות ואת הסיכונים.

אנחנו כחברה הבנו שפה אנחנו צריכים לדעת לפעול מהר, ולהיות מאוד מאוד קשובים ללקוחות. למזלנו חלק מאוד מאוד גדול מהלקוחות שלנו הם חברות ענק, וכחברות ענק, חברות חזקות שמובילות את העולם הטכנולוגי, כל אחת בתחומה, הן כמו ספינה גדולה שנמצאת בלב ים סוער. לפגוע בספינה גדולה בלב ים קשה הרבה יותר מאשר בספינות קטנות שיכולות להיפגע הרבה יותר מהר. 

אף אחת מהחברות הללו לא בא אלינו וביקשה משהו, למעט אלו שהיו איתנו במשאים ומתנים להתפתחות עתידית, ורצו לעצור קצת, לחשוב ולהאט, להבין איפה הן נמצאות. אבל כל חברה שהייתה חתומה על ההסכמים שילמה הכול בזמן, לא דרשה הפחתה של שום דבר. להפך: אנחנו באנו אליהם ואמרנו להם שאנחנו מפחיתים קצת, כי צמצמנו את השירותים, טת שירותי ההחזקה, כי המשרדים באמת היו סגורים, החניונים היו סגורים, ואז כתוצאה מזה הן שילמו פחות באותה תקופה. גם המדינה אחר כך באה ונתנה ברבעון השני הפחתה בארנונה לשלושה חודשים, אז כולם בעצם התגייסו לזה.

ההפחתה או ההכרה שלנו בהפסד כתוצאה מקורונה היו בסדר גודל של עד 10 מיליון שקל עד היום, בטל בשישים. אין ספק שהחברות בתחום הריטייל היו במצב קשה הרבה יותר. ככלל שהסיפור הזה התקדם, חברות הטכנולוגיה הסתדרו והחלו לעבוד בצורה שוטפת מהבית. חשוב לזכור שחברות הטכנולוגיה גם לפני כן בסדר גודל של 70-60% מהמשרדים, וחלק מהן עבדו מהבית פעם בשבוע. 

כך שבסופו של דבר, במרץ ובאפריל 2020, ולמשך עוד חודש-חודשיים הייתה מעט אי-ודאות, אבל מצד שני בספטמבר כבר חתמנו על החוזה הכי גדול שלנו אי פעם – 30,000 מ"ר לבניין חדש במתם חיפה, להסכם ארוך טווח. אחד הדברים שהם ביקשו הוא שאם תמשיך הקורונה ויהיה פרק זמן של אי-יכולת הגעה של המשרדים במשך יותר משנה, אז תהיה להם יכולת להקטין את השכר הדירה, אבל בשום פנים ואופן לא ביטול שכר דירה ולא שום דבר אחר".

הדבר החשוב ביותר הוא האנשים

"שוק הנדל"ן מבחינתנו בוער. זה אומר שחברות הטכנולוגיה נמצאות בריצה חזקה ומהירה מאוד להתרחבות, כי הן כל הזמן ממשיכות לפתח את המוצרים שלהן, ועולם הטכנולוגיה לא עוצר. הכול עולה בצורה אקספוננציאלית. גם בתחומים האלה הבעיה הגדולה שקיימת היא באמת למצוא את האנשים המתאימים שיעבדו בחברות האלה, כי האקדמיה לא מצליחה לייצר את כמות הסטודנטים שהשוק דורש.
 
אני חושב שבכלל האזורים במדינת ישראל, מאזור הצפון ועד לבאר שבע, כל הנושא של החברות הטכנולוגיות הולך ותופס תאוצה, כי בכל מקום יש צורך לקיים את הפעילות של אותן החברות. דבר מעניין נוסף הוא שהחברות לא רוצות לזוז ממקום שבו הן כבר נמצאות, כי אם הן פתאום יזוזו, הן עלולות להפסיד את הנכס היקר ביותר, האנשים. זה מה שבעצם קובע איפה החברות נמצאות, אלא אם כן זה קונגלומרט שהגיע לארץ ורוצה להתמקם במרכז תל אביב או באזור הרצליה. הרוב נמצאות היום בכל רחבי המדינה".