ת"א: הוועדה המקומית קבעה השבחה של 1.4 מיליון שקל למרתף בשטח 38 מ"ר; השמאי המכריע: "אין לחייב בהיטל השבחה"

חברת או.איי.אר ניהול והשקעות עברה הליך של פירוק שיתוף מרצון. במסגרת ההליך מומש נכס של החברה בצפון תל אביב, ברחוב יעקב מוזר 6 בעיר. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו קבעה כי ההשבחה על הנכס בשל מימושו עומדת על 1.4 מיליון שקל. החברה טענה כי אין השבחה על הנכס – והשמאי המכריע ארז כהן קיבל את עמדתה וקבע: "אין לחייב את הנכס הנדון בהיטל השבחה".

הנכס הנדון ממוקם בסביבת כיכר המדינה, ברחוב חד-סטרי המחבר בין רחוב דוד ילין בדרום לרחוב פרופסור שור בצפון. הנכס מעברו המזרחי של הרחוב, ובסמוך לבית הספר היסודי ארנון. סביבת הנכס מאופיינת ברובה בבנייה רוויה ותיקה למגורים. הפיתוח הסביבתי מלא"

השמאי המכריע כהן נדרש לאמוד את היטל ההשבחה כתוצאה מאישורן של התוכניות תא/5000  ותא/3729 א'. במסגרת זו נדרש לתאר את הנכס ואת השתלשלות האירועים שהביאה למימושו, וכך קבע: "הנכס הנדון ממוקם בסביבת כיכר המדינה, ברחוב חד-סטרי המחבר בין רחוב דוד ילין בדרום לרחוב פרופסור שור בצפון. הנכס מעברו המזרחי של הרחוב, ובסמוך לבית הספר היסודי ארנון. סביבת הנכס מאופיינת ברובה בבנייה רוויה ותיקה למגורים. הפיתוח הסביבתי מלא.

על החלקה בנוי בניין בן שלוש קומות מעל קומת קרקע חלקית ומרתף חלקי. הבניין בנוי בקיר משותף חלקי עם הבניין מצפון. הנכס הנדון מהווה את תת-חלקה 1 ששטחה הרשום הוא 34.17 מ"ר, הממוקמת בקומת המרתף ומסומנת בהיתר כחדר הסקה ומחסן. בהתאם למסמכי הבית המשותף מסומנת כמשרד במרתף. במדידה גראפית מהיתר הבנייה נמצא כי שטחה של היחידה הוא כ-38 מ"ר. מתוכננת הריסת המבנה ובניית בניין חדש בן 8 קומות מעל 3 קומות מרתף.

היזם מתחייב לבנות דירות חדשות לכל בעלי החלקה. לכל דירה חדשה יוצמד מקום חניה ומחסן. בעלי הזכויות מקבלים תוספת של עד כ-17 מ"ר לשטח דירתם, ומסתור כביסה שאינו כלול בשטח הדירה. היחידה הנדונה מקבלת דירה בקומה א' בשטח של כ-49 מ"ר"

במאי 2018 נחתמה עסקת קומבינציה בין דיירי הבניין לבין יזם, לפי תמ"א 38 (הריסה ובנייה מחדש או בדרך של פינוי-בינוי במסלול מיסוי). היזם מתחייב לבנות דירות חדשות לכל בעלי החלקה. לכל דירה חדשה יוצמד מקום חניה ומחסן. בעלי הזכויות מקבלים תוספת של עד כ-17 מ"ר לשטח דירתם, ומסתור כביסה שאינו כלול בשטח הדירה. היחידה הנדונה מקבלת דירה בקומה א' בשטח של כ-49 מ"ר".

כאמור, הוועדה המקומית – באמצעות שמאי המקרקעין רונן פריימן – טענה כי חלה השבחה על הנכס, בסכום של 1,444,308 שקל. חברת או.איי.אר ניהול והשקעות, באמצעות שמאי המקרקעין יואב כוכבי, טענה כי אין השבחה על הנכס.

במקרה הנדון מדובר בבניין שהוקם בשנות ה-60 של המאה הקודמת, ולכאורה עומד בקריטריון של חיזוק וקבלת זכויות מכוח תמ"א 38 . קבלת היתר לפי תוכנית תא/3729 א' מחייבת חיזוק ושיפוץ הבניין והיקף תוספת הזכויות הניתנות מכוחה, במקרה הנדון, נמוך מעט מאלה הקבועות בתמ"א 38"

השמאי המכריע כהן קבע כי "במקרה הנדון מדובר בבניין שהוקם בשנות ה-60 של המאה הקודמת, ולכאורה עומד בקריטריון של חיזוק וקבלת זכויות מכוח תמ"א 38 . קבלת היתר לפי תוכנית תא/3729 א' מחייבת חיזוק ושיפוץ הבניין והיקף תוספת הזכויות הניתנות מכוחה, במקרה הנדון, נמוך מעט מאלה הקבועות בתמ"א 38. 

לפיכך ניתן לראות בזכויות המוקנות מכוחה עד להיקף הזכויות בתמ"א, כזכויות על פי תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. קבלת היתר לבנייה מכוח תמ"א 38 (או מכוח תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א) פטורה מהיטל השבחה . במקרה הנדון המימוש אינו בהיתר אלא במכר. לאור הפסיקה, אין לחייב בהיטל השבחה בגין מכר זכויות הנובעות מתמ"א 38".

לפיכך, אם הוועדה המקומית מכירה בפטור בעת מימוש בהיתר, הרי שבהתאם לפסיקה אמורה הייתה לא לחייב, גם בעת מכר. לאור כל האמור לעיל, הגעתי לכלל דעה כי אין לחייב את הנכס הנדון בהיטל השבחה עקב אישור תוכנית תא/3729 א'"

נדמה שפסיקתו של השמאי המכריע ברורה, אך הוא מוסיף ומציין כי "הוועדה המקומית אינה חולקת על כך שהיתר מכוח תוכנית תא/3729 א', בהיותה תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א, פטור מהיטל השבחה . לפיכך, אם הוועדה המקומית מכירה בפטור בעת מימוש בהיתר, הרי שבהתאם לפסיקה אמורה הייתה לא לחייב, גם בעת מכר. לאור כל האמור לעיל, הגעתי לכלל דעה כי אין לחייב את הנכס הנדון בהיטל השבחה עקב אישור תוכנית תא/3729 א'".

לעיון בשומה המכריעה במלואה לחצו כאן