הוועדה המקומית גבעתיים נגד המחוזית: "אישרה את תוכנית מתחם גולומב בחריגה מסמכות; נמנעת מלקיים את תפקידה"

התכתשות בין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים לבין הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, סביב עתירה שהוגשה נגד דחיית ההתנגדויות לתוכנית מתחם גולומב בגבעתיים - תוכנית להתחדשות עירונית באמצעות פינוי-בינוי, החלה על שטח של כ-13 דונם בגדה הדרומית של רחוב גולומב בפינת רחוב ויצמן.

העתירה, בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפני השופטת הבכירה רחל ברקאי, הוגשה תחילה על ידי דיירים המתגוררים בבניין מגורים הבנוי על מגרש הסמוך למגרש שעליו מתוכננת התוכנית. לאחר שהוועדה המחוזית דחתה את התנגדויות העותרים, הם ביקשו שיתאפשר להם להגיש ערעור על כך למועצה הארצית לתכנון ובנייה, אך נדחו. הוועדה המקומית גבעתיים הגישה בעצמה ערר למועצה הארצית, והעותרים ביקשו להצטרף – והצטרפו - כמשיבים לערר. 

גם ועדת המשנה לעררים לא קיבלה את טענות העוררים

במהלך הדיון בבית המשפט המחוזי צוין כי הוועדה המקומית הצטרפה לראשונה לעמדת העותרים בדיון בוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, אז טענה כי בנסיבות העניין מתבקשת בחינה מחודשת של אלטרנטיבה תכנונית למיקום המגדלים ומבני הציבור בתוכנית. ועדת המשנה לעררים שמעה את טענות הצדדים והחליטה כי אין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית בהיבט התכנוני.

על כך הוגשה העתירה לבית המשפט, ולצד טענותיהם של העותרים – הדיירים בבניינים הסמוכים – נשמעה ביקורת לא קלה של הוועדה המקומית נגד הוועדה המחוזית. ראשית טענה הוועדה המקומית בדיון, באמצעות בא כוחה עו"ד סאלם חאמד, כי "היה על ועדת הערר של המועצה הארצית להתערב ולהכריע בעניין מיקום שטחי הציבור במסגרת התוכנית, מאחר שנתונה לה הסמכות להמיר את שיקול דעתה התכנוני בשיקול דעת מוסד התכנון שעל החלטתו הוגש הערר. לאור המחלוקות התכנוניות בינה לבין הוועדה המחוזית, היה על ועדת הערר להחליט ולהכריע בעניין כדי למנוע פגיעה בוודאות התכנונית של התוכנית דנן. 

הכנת תוכנית חדשה כתוכנית שכוללת את הצעת ההצרחה בהיבט התכנוני, תגרום לעיכוב במימושה. משכך, הוועדה המקומית סבורה כי היה על ועדת הערר להתערב בהיבט התכנוני ולחייב את הוועדה המחוזית להוציא תחת ידיה תוכנית במתכונת התכנונית המקובלת על מוסד התכנון המקומי, ובכך לחסוך זמן ומשאבים"

הכנת תוכנית חדשה כתוכנית שכוללת את הצעת ההצרחה בהיבט התכנוני, תגרום לעיכוב במימושה. משכך, הוועדה המקומית סבורה כי היה על ועדת הערר להתערב בהיבט התכנוני ולחייב את הוועדה המחוזית להוציא תחת ידיה תוכנית במתכונת התכנונית המקובלת על מוסד התכנון המקומי, ובכך לחסוך זמן ומשאבים".

כאן עברה הוועדה המקומית לביקורת על המחוזית, וטענה: "התוכנית אושרה בחריגה מסמכות. זאת, מכיוון שהיא פוגעת באפשרות מימוש שטחי הציבור על ידי קביעת הוראה אשר מחייבת אישור תוכנית איחוד וחלוקה כתנאי להוצאת היתר בנייה, ומכיוון שלא נתקבלה חוות דעת של יועמ"ש הוועדה המחוזית.

מייד עם אישורה של התוכנית לצד האיחוד וחלוקה, היה באפשרותה של עיריית גבעתיים להוציא היתרי בנייה במקרקעין, מכוח התוכנית. ואולם, משהחליטה הוועדה המחוזית לבטל את הוראות האיחוד וחלוקה, משמעות החלטה זו הינה, מניעת הוצאת היתרי בנייה במגרש הציבורי, אשר על פי המצב התכנוני התקף ערב אישור התוכנית, לא הייתה כל מניעה לממש אותו.

משמעות ההחלטה הינה הימנעות של הוועדה המחוזית מלקיים את תפקידה ולהוציא תחת ידיה תוכנית שלמה שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה, כפי שהתכוונו כל מגישי התוכנית - ואף הוועדה המחוזית, עת הפקידה את התוכנית עם טבלאות איזון"

משמעות ההחלטה הינה הימנעות של הוועדה המחוזית מלקיים את תפקידה ולהוציא תחת ידיה תוכנית שלמה שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה, כפי שהתכוונו כל מגישי התוכנית - ואף הוועדה המחוזית, עת הפקידה את התוכנית עם טבלאות איזון".

"התוכנית מייצגת תכנון מיטיבי לעומת חלופות תכנוניות אחרות שנשקלו"

הוועדה המחוזית, שיוצגה בדיון על ידי עו"ד גיל בילבסקי מפרקליטות מחוז תל אביב, לא נשארה חייבת – אך ראשית ענתה על הטענות לגופן: "דין העתירה להידחות מאחר ולא נפל פגם בהחלטה מושא העתירה. התוכנית אושרה לאחר שנמצאה ראויה מבחינה תכנונית, ומייצגת תכנון מיטיבי לעומת חלופות תכנוניות אחרות שנשקלו לרבות זאת שהציעו העותרים. 

החלטת הוועדה המחוזית הינה החלטה תכנונית מובהקת המסורה לשיקול דעתה המקצועי, והיא אינה לוקה בפגם המצדיק התערבות שיפוטית בהחלטתה. לעותרים ניתנה זכות טיעון מלאה, והוועדה דנה בהתנגדויותיהם ונימקה כדבעי את החלטתה לדחותן, תוך ששקלה את כל השיקולים הרלוונטיים ועל בסיס תשתית עובדתית ראויה.

העתירה נגועה בחוסר ניקיון כפיים וחוסר תום לב, שעה שלא צוין על ידי העותרים כי הם עצמם מתגוררים במבנים שנבנו במסגרת פרויקט פינוי-בינוי עם תכנית התחדשות עירונית הדומה לתוכנית מושא העתירה, שכללה בניית שני מבני מגורים גבהי קומות מעל קומה מסחרית באזור של מבנים בבנייה נמוכה".

באשר לוועדה המקומית, ציינה הוועדה המחוזית כי "אין חולק שהוועדה המקומית תמכה בתוכנית הכוללת את החלופה התכנונית כפי שאושרה על ידי הוועדה המחוזית, לכל אורך הליכי קידום התוכנית ואישורה; וחרף השינוי הלא מוסבר והמאוחר בעמדת הוועדה המקומית, אשר בא לראשונה במסגרת הדיון בוועדת הערר, אין בכך כדי לשנות כי עסקינן בתוכנית בסמכות הוועדה המחוזית. 

אין חולק שהוועדה המקומית תמכה בתוכנית הכוללת את החלופה התכנונית כפי שאושרה על ידי הוועדה המחוזית, לכל אורך הליכי קידום התוכנית ואישורה; וחרף השינוי הלא מוסבר והמאוחר בעמדת הוועדה המקומית, אשר בא לראשונה במסגרת הדיון בוועדת הערר, אין בכך כדי לשנות כי עסקינן בתוכנית בסמכות הוועדה המחוזית"

מהרגע שהוועדה המקומית הגישה את התוכנית לוועדה המחוזית, החלטתה של הוועדה המחוזית מחייבת לכל דבר ועניין, שכן עמדתה התכנונית היא המכרעת. לא עלה בידי העותרים להוכיח קיומו של פגם בהחלטת יו"ר הוועדה המחוזית, אשר דחה בקשתם לרשות ערר למועצה הארצית. למעלה מן הצורך, הוטעם כי החלטת היו"ר לדחות את בקשת הערר של העותרים נעשתה והייתה נכונה על פי דין, ונומקה כדבעי".

"הוחלט שלא לאמץ את החלופה התכנונית, בהתבסס על שיקולים תכנוניים שלא מצאתי בהם כל פגם"

השופטת ברקאי פסקה כי דין העתירה להידחות. ראשית, היא קבעה כי "החלופה התכנונית שהוצעה על ידי העותרים, שאליה הצטרפה בהמשך הוועדה המקומית, נבחנה באופן מעמיק ואושרה, הן תחילה על ידי הוועדה המקומית והן על ידי הוועדה המחוזית, ובסופו של דבר, גם ללא רשות ערר, נבחנה על ידי ועדת המשנה לעררים, ובסופו של דבר הוחלט שלא לאמץ אותה, בהתבסס על שיקולים תכנוניים שלא מצאתי בהם כל פגם המצדיק התערבות בית המשפט. משהגעתי לתוצאה זו אינני נדרשת עוד לטענות נוספות שבאו מפי היזם והוועדה המחוזית המצדיקות לדידם דחיית העתירה".

באשר לטענות הוועדה המקומית ולהתנהלותה, ציינה השופטת כי "השינוי שחל בעמדת הוועדה המקומית, אשר רק בשלב הדיון בפני הוועדה הארצית העלתה לראשונה השגות תכנוניות (השגות שלא באו במסגרת הודעת הערר) וטענה לצורך בהצרחת שטחים, אינו מובן בעיניי מקום שתמכה תחילה בתוכנית היזם, ואף הצטרפה כמגישת התוכנית. 

עמדתה ההפוכה של הוועדה המקומית, כפי שעלתה לראשונה רק בשלב הדיון בפני ועדת המשנה לעררים, ללא כל נימוק או הסבר הנראה לעין, מעורר אף חשד לקיומו של ניגוד עניינים. התנהלות זו יוצרת אף חוסר ודאות בהליכי תכנון, ומן הראוי כי הוועדה המקומית תיתן תשומת ליבה לעניין זה"

עמדתה ההפוכה, כפי שעלתה לראשונה רק בשלב הדיון בפני ועדת המשנה לעררים, ללא כל נימוק או הסבר הנראה לעין, מעורר אף חשד לקיומו של ניגוד עניינים. התנהלות זו יוצרת אף חוסר ודאות בהליכי תכנון, ומן הראוי כי הוועדה המקומית תיתן תשומת ליבה לעניין זה". השופטת קבעה כי העותרים יישאו בהוצאות משפט בסך 30,000 שקל.

לעיון בהחלטה המלאה לחצו כאן