עורך דין מקרקעין - המדריך השלם לשנת 2024

תפקיד עורך דין מקרקעין

עורך דין מקרקעין אחראי על ייעוץ וייצוג לקוחות בכל הנוגע לדיני המקרקעין, תחום משפטי רחב היקף, מורכב ומגוון. החוק העיקרי העומד בבסיס דיני מקרקעין הוא חוק המקרקעין התשכ"ט-1969, אשר מגדיר מקרקעין בתור "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני".

לפיכך, עסקת מקרקעין היא עסקה הכוללת העברת זכויות קניין בקרקע עצמה או בכל מה שבנוי או מחובר לה (כגון דירה). בנוסף, דיני מקרקעין מסדירים את הגדרת הבית המשותף ובעלות משותפת במקרקעין.

חוקים נוספים העומדים בבסיס דיני המקרקעין הם חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 אשר מסדיר את מוסדות התכנון בישראל, חוק המכר דירות (תשל"ה 1974) שנועד להקנות זכויות והגנה על רוכשי דירות, חוק הגנת הדייר (תשל"ב 1972) המגדיר את החובות והזכויות של בעל הנכס והשוכר, וחוקים נוספים הקשורים לרישוי, מיסוי וכד'.

עוד תחום הקשור לדיני מקרקעין ומערב עורך דין מקרקעין הוא תחום ההתחדשות העירונית, המצריך ייצוג של עורך דין לבעלי הדירות מצד אחד וליזמים מצד שני.

עסקאות מקרקעין הן נפוצות יחסית, אך הן עשויות להיות מורכבות ומסובכות, מה שהופך את המעורבות של עורך דין מקרקעין לקריטית במיוחד. המורכבות של העסקאות והדינים המסדירים אותן, אשר נמצאים בחוקים שונים ותקנות שונות, מצריכות טיפול של בעל מקצוע עם התמחות ספציפית בדיני מקרקעין.

הידע המקצועי הספציפי של עורך דין מקרקעין מאפשר לו לייעץ איך להוזיל עלויות בעסקה, כיצד להפחית תשלומי מיסים ועל הדרך לערוך חוזה מקרקעין שמגן על הלקוח, לוקח את כל התרחישים בחשבון ומפחית את הסיכוי לכישלון העסקה.

עורכי דין מקרקעין עשויים להתמחות גם בנכסים המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל , לרבות ההחלטות והנהלים, עסקאות פיצול ושינוי ניצול, השגות מול משרד השמאי הממשלתי, רישומי קרקעות ועוד.

עור דין מקרקעין מטפל גם בהליכים משפטיים בבתי המשפט ומול ערכאות שונות כגון ועדות ערר, המפקח על הבתים המשותפים, גישורים ובוררויות, מחלקות וסכסוכים, פירוק שותפות במקרקעין, וכו'.

עורך דין מקרקעין – שירותים מרכזיים ללקוחות פרטיים

עורך דין מקרקעין מספק מגוון שירותים ללקוחות פרטיים, כגון טיפול בקבלת פיצויים בעקבות הליכי הפקעה, תביעות על פי סעיף 197 בחוק התכנון והבניה (פגיעה בזכויות בעקבות תכנית בניין-עיר),מיסוי מקרקעין, טיפול וליווי של קבוצות רכישה, עריכת חוזים וייצוג בעסקאות נדל"ן, ייצוג משפטי בבתי המשפט, ועדות הערר ורשויות התכנון ו\או המס, ייצוג רוכשים כנגד קבלנים ויזמים בתביעות ליקויי בניה ועוד.

רכישת דירה

אחת מהעסקאות הנפוצות בתחום המקרקעין בשוק הפרטי היא קנייה ומכירה של דירה או בית, בין אם מדובר בדירה חדשה מקבלן או דירה יד שניה. במרבית המקרים, מדובר באחת העסקאות החשובות ביותר בחייו של אדם ממוצע שאינו משקיע בנדל"ן. זו הסיבה לכך שעורכי דין מקרקעין מהווים מרכיב חיוני בעסקה, משום שהוא דואג לכך שתהיה מדויקת ומקצועית ככל הניתן. חלק ניכר מתפקידו הוא לזהות טעויות בעריכת החוזה, ברישום הזכויות או בענייני המיסוי, אשר עלולים לעלות בעיכובים או בכסף רב עבור המוכר או הקונה.

כאשר מדובר ברכישה ומכירה של דירה יד שניה, אחד התפקידים העיקריים של עורך הדין הוא בירור זהות המוכר וזכויותיו בנכס. המטרה היא לוודא שהאדם שמציג את עצמו בתור בעל הנכס הוא בעליו היחיד ומהן הזכויות הנוספות הקיימות בנכס אשר מגבילות את בעל המקרקעין (כגון הערת אזהרה, זכות קדימה לרכישת הדירה מצד אחד הבעלים וכד').

תפקיד נוסף וחשוב הוא טיפול בנושא המיסוי. רשויות המס בישראל מטילות מיסים ייעודיים ברכישה וקנייה של נכס, כגון מס רכישה מצד הרוכש והיטל השבחה ומס שבח מצד הקונה. תפקידו של עורך דין מקרקעין המלווה את העסקה הוא לייצג את הלקוח מול רשויות המס, להגיש תחשיב מס ולדאוג כי שומות המס ברורות, ידועות ומותאמות למצב במציאות.

בקניית דירה חדשה מקבלן יש פער כוחות בין הרוכש, לרוב אדם פרטי שאינו מנוסה בעסקאות נדל"ן, לבין הקבלן , המיומן במכירת נכסים לעשרות ומאות קונים. לכן, תפקידו של עורך הדין במקרים אלו הוא לצמצם את הפער המובנה ולתרום מהמיומנות והידע שלו לטובת הרוכש. פעולה זו כוללת בין היתר בדיקה קפדנית של החוזה, אשר אינו 'עובדה מוגמרת' כפי שרוכשים רבים רואים בו, לצד עמידה על זכויות הלקוח לאורך כל הדרך.

עוד תפקיד חיוני נוסף של עורך דין מקרקעין ברכישת דירה מקבלן הוא טיפול בערבות אותה הקבלן מחויב להעמיד לטובת הרוכש. תפקיד עורך הדין הוא לבחור את סוג הערבות המתאימה ביותר לצרכי הלקוח, ובמקרים הרלוונטיים, לוודא את המימוש שלה. אם עורך דין מקרקעין לא מבצע את המשימה בצורה מקצועית מספיק, במקרה בו הקבלן פושט את הרגל, הלקוח עלול להישאר בלי דירה ובלי ערבות ממומשת.

השכרת דירה

השכרת דירה היא עסקת המקרקעין הנפוצה ביותר, ולעתים קרובות ניתן לעבור אותה ללא סיוע של עורך דין מקרקעין . עם זאת, ההמלצה היא להיכנס לחוזה שכירות לאחר ייעוץ של עורך דין נדלן מומחה למקרקעין. גם בתור בעלי הדירה וגם בתור השוכרים, הצדדים עומדים בפני סיכון לא מבוטל – המשכיר מפקיד את הנכס שלו בידי שוכרים שהם קרוב לוודאי זרים, בעוד שהשוכר מפקדי בידי המשכיר כסף רב בכל חודש ואת האמון בכך שיעמוד בהתחייבות שלו.

לכן, חוזה שכירות עם אי תשומת לב לפרטים הקטנים והחשובים עבור הצדדים, עלול להוביל לקשיים ובעיות בהמשך הדרך. במקרה של עסקת השכרת דירה, עורך הדין אחראי לכך שחוזה ההשכרה מגן על הלקוח שלו ומכסה על התרחישים ההגיוניים (גם אם קיצוניים),כאשר כל צד מודע לזכויות ולחובות שלו מול הצד השני של החוזה.

התחדשות עירונית – תמ"א 38

העשור האחרון הביא איתו צמיחה של תחום ההתחדשות העירונית, או תכנית תמ"א 38 , המורכב מפרויקטים בהם בעלי דירות של בניין מסוים מגיעים להסכמה מול יזם אשר מבצע שיפוץ, חיזוק או הריסה ובנייה מחדש של הבניין, ובתמורה בעלי הזכויות מקבלים מ"ר נוספים לדירה, מעלית, חנייה וכד'.

על רקע המורכבות הרבה של פרויקט התחדשות עירונית , קיימים עורכי דין המלווים ומייצגים את היזם, ומצד שני עורכי דין המייצגים את בעלי הדירות.

עורכי דין מקרקעין המייצגים דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית מלווים אותם בשלב בדיקת הזכויות של הדיירים, בחירת היזם, בדיקת היתכנות הפרויקט בהיבט המשפטי, ניהול המו"מ המשפטי מול היזם עד לחתימה על הסכם, עמידה על זכויות המגיעות להם, הבטחת ערבויות ובטחונות, התמודדות עם דיירים סרבנים, ליווי בתחום המיסוי, בדיקת מסמכי הבנק המלווה את היזם במימון פרויקט הנדל"ן, בדיקת היבטי תכנון ובנייה, בדיקות טיפול היזם ברישום בית משותף ובנוסף גם בדיקת רישום הזכויות על שם בעלי הדירות מול לשכת רישום מקרקעין .

עורכי דין מקרקעין המלווים יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית אחראים על היבטי המיסוי השונים, ניהול משא ומתן מול הדיירים, טיפול בדיירים סרבנים, עריכת הסכמים, רישום בטאבו ועוד.

מיסוי, הפקעות ופיצויים

עורך דין מיסוי מקרקעין הוא עורך דין המתמחה בתקנות המס הקשורות לעסקאות נדל"ן ומקרקעין.

בין השאר, השירותים הניתנים על ידי עורך דין מיסוי מקרקעין כוללים ליווי וייעוץ במס שבח, מס רכישה, מס ערך מוסף, חישוב גבוה חיוב היטל השבחה, הסכמי מטלות וכתבי שיפוי מול הוועדות המקומיות לתכנון ובניה, תכנון מס מול רשויות המס, ייצוג לקוחות בהליכי שומה מול משרדי מיסוי מקרקעין ובפני השמאי המכריע, הגשת דיווחים על עסקאות, ניהול הליכי השגה על שומת המנהל, ניהול משא ומתן מול רשויות המס עד לגיבוש שומה סופית, וייצוג לקוחות בוועדות ערר ובבית משפט.

במקרים של הפקעת מקרקעין מבעלי זכויות בנכס, עורכי דין בתחום המקרקעין מטפלים בכל התהליך לקבלת פיצויי הפקעה התואמים לנזק שנגרם, לרבות הגשת תביעות לערכאות.

שירותים מרכזיים ללקוחות מסחריים

עורך דין מקרקעין מייצג במקרים רבים חברות בנייה, יזמות וביצוע במגוון נושאים, כגון הליכי תכנון ובנייה, הליכי רישום זכויות, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, הליכי פרצלציה, הסכמי פיתוח, חברות משכנות, רשויות מוניציפליות והועדות לתכנון ובנייה, ייצוג קבלנים בתביעות ליקויי בניה, טיפול וליווי הליכי שינוי ייעוד של מקרקעין והשבחתם, קידום תכניות בניין-עיר, ליווי משפטי ותכנוני של יזמות מקרקעין, וליווי פרויקטים לבנייה עד לרישום סופי, לרבות ביצוע רישומי פרצלציות ורישום בתים משותפים.

פרויקטים נוספים כוללים עסקאות קומבינציה, פיתוח בנייה, עסקאות שכירות נדל"ן מסחרי, הקמת שכונות מגורים, משרדים, עסקאות נדל"ן בענף המלונאות, הקמת מתחמים מסחריים, ליווי נכסי נדל"ן מניב, ליקויי בניה, איגודי מקרקעין, תאגידי השקעה בנדל"ן ועוד.

ליווי משפטי של יזמי נדל"ן כוללים ליווי בשלבי הפיתוח, ההקמה והשיווק, הליכי תכנון רכישת הקרקע, מימון, ניהול מו"מ וגיבוש התקשרויות עם קבלנים , מתכננים וספקים, ליווי מול גופים פיננסיים מממנים ושלטוניים כגון הרשות המקומית, גורמי התכנון ועוד.

תכנון ובנייה

עורכי דין מקרקעין מספקים גם ליווי משפטי להליכי תכנון ובניה ולפעילות מול וועדות תכנון ובניה ברשויות המקומיות והמחוזיות, לטובת קידום שינויי יעוד מקרקעין והשבחה שלהם. משרדי עורכי דין המתמחים במקרקעין מקדמים תכניות בניין עיר של שכונות שלמות הכוללות אלפי יחידות דיור. במסגרת פעילות בתחום תכנון הבניה, עורך דין מקרקעין אחרי על הכנת תכניות המתאר לרכות שינוי ייעוד המקרקעין, החל מתחילת ההליך התכנוני ועד לאישור התכנית. עורכי הדין מייצגים את יזמי התכנית ו\או את בעלי הזכויות מול מוסדות התכנון, כולל ייצוג בהתנגדויות שהוגשו לתכנית ובנוסף בעררים בערכאות משפטיות שונות.

איך מוצאים עורך דין מקרקעין מומלץ?

על מנת לאתר עורך דין מקרקעין מומלץ, ניתן לפנות לדירוגים של עורכי דין בתחום הנדל"ן, כגון מדד ההתחדשות העירונית, אשר מדרג עורכי דין בתחום המיסוי, תמ"א 38 ופינוי בינוי.

בנוסף, כדאי ומומלץ למצוא עורך דין מקרקעין עם ניסיון רלוונטי לתחום הספציפי של דיני המקרקעין.

כאשר מחפשים עורך דין, חשוב לעבוד מול עורך דין הפועל באזור הגיאוגרפי שלכם, על מנת להפוך את ההתנהלות הלוגיסטית מולו לקלה ופשוטה יותר. לכן, מומלץ לחפש עורך דין על פי סיווג גיאוגרפי, כגון עורך דין מקרקעין בראשון לציון, עורך דין מקרקעין תל אביב או עורך דין מקרקעין בקריות.

שכר טרחה עורך דין נדל"ן

שכר טרחה של עורך דין מקרקעין בייצוג ברכישת דירה או מכירת דירה עומד על כ-0.5% + מע"מ משווי הנכס. ישנם מקרים בהם שכר הטרחה עשוי להשתנות בהתאם לפרמטרים כמו שווי נכס גבוה במיוחד, מה שיפחית את שכר הטרחה, או במקרים הפוכים בהם שווי הנכס נמוך במיוחד, ואז שכר הטרחה גבוה יותר באופן יחסי. בנוסף, שכר הטרחה יכול להשתנות על פי מהות העסקה מורכבותה ומשך הזמן שעורך הדין עובד עליה.

שכר טרחה עורך דין נדל"ן בליווי עסקאות שאינן רכישה או מכירה, שכר הטרחה נקבע ללא תלות במחיר הנכס- כגון מקרים של ייצוג משפחה בהעברה ללא תמורה של נכס, או רישום זכויות ירושה בדירה לטובת יורשים, לרבות רישום הסכם חלוקת עיזבון.

שכר טרחה עורך דין נדל"ן בליווי יזמים בהתחדשות עירונית עומד לרוב על כ-1.5% + מע"מ משווי המכירות של הדירות המכורות.

סיכום

לסיכום, עורך דין נדל"ן מומחה למקרקעין מתמחה בדיני מקרקעין, תקנות וחוקים נוספים המשפיעים על עסקאות נדל"ן ומקרקעין. עורך דין מקרקעין מייצג חברות, יזמים, דיירים, בעלי דירות ומגוון צדדים נוספים בייעוץ, ייצוג מול ערכאות, רשויות ובתי משפט, במגוון עצום של נושאים הקשורים לנדל"ן. בעת מכירת נכס, יבצע עורך דין נדלן בדיקה מדוקדת אודות זהותו של מוכר הנכס, הזכויות והשעבודים אשר רשומים על הנכס וכן אם קיימות התחייבויות נוספות דוגמת  היטל השבחה או מס שבח אותם המוכר צריך לשלם. 

עסקאות מקרקעין הן עסקאות מורכבות וחשובות עבור הצדדים שלהן, מה שהפוך את השירות של עורך דין נדל"ן מומחה למקרקעין לחיוני במיוחד, על מנת להפחית את הסיכון שבעסקאות המדוברות.

בין אם מדובר ברכישת דירה, השכרת דירה, התחדשות עירונית , ליווי פרויקטים, קבוצות רכישה ועוד- עורך דין מקרקעין מספק שירות חשוב וחיוני לביצוע העסקה.