השמאית המכריעה קבעה: קומת משרדים בחולון – ללא השבחה; הסיבה: מימוש חלקי בלבד

"קיימת השבחה בנכס, והיטל השבחה ייגבה - במימוש מלא. עם זאת, על פי פסק דין זעירא (עמ"נ י-ם 15-03-17069, דוד זעירא נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים) לא קיימת השבחה בגין מימוש חלקי". כך סיכמה השמאית המכריעה עו"ד אפרת שלז בסוגיית ההשבחה של נכס באזור התעשייה המזרחי בחולון – ובהתאם לכך קבעה כי על אף החלטת עיריית חולון על השבחה של 458,729 שקל, ההשבחה תעמוד על אפס.

מדובר במבנה בן שלוש קומות ברחוב הבנאי 25 בחולון. המגרש הנדון הוא חלק מחלקה בשטח כ-2,952 מ"ר, והוא מוחזק על ידי שני בעלים – הם המבקשים בסוגיית השומה המכריעה המובאת כאן - ומחכיר נוסף. שני הבעלים הללו מחזיקים בכשני שלישים מהמגרש, המהווים 1,952 מ"ר. הבניין עצמו הוא מבנה בן שלוש קומות מעל קומת מרתף המיועד לשימושי תעשייה, והקומה השלישית היא הקומה שעליה נידונה ההשבחה.

עלי הנכס ביקשו שימוש חורג שיאפשר להם להשתמש בקומה השלישית בייעוד משרדים. מאחר שהבקשה מתייחסת רק לקומה השלישית, המהלך מוגדר כמימוש חלקי – מושג חשוב מאוד לסוגיה זו, שעוד ניתקל בו בהמשך

על פי הגדרת השמאית המכריעה, עו"ד שלז, מטרת השומה הינה קביעת גובה ההשבחה שחלה במימוש חלקי בבקשה להיתר בנייה (שימוש חורג להיתר) לנכס, עקב אישור הקלות. למעשה, בעלי הנכס ביקשו שימוש חורג שיאפשר להם להשתמש בקומה השלישית בייעוד משרדים. מאחר שהבקשה מתייחסת רק לקומה השלישית, המהלך מוגדר כמימוש חלקי – מושג חשוב מאוד לסוגיה זו, שעוד ניתקל בו בהמשך.

שמאי הצדדים בפרשה זו הם שמאי יצחק לוי, שייצג את הבעלים, ושמאי רחמים שרים, מייצג הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון. כאמור, הוועדה המקומית קבעה את ההשבחה שהתרחשה בנכס בעקבות הבקשה להיתר שימוש חורג על כמעט 460,000 שקל, ואילו שמאי הבעלים טען כי אין כל השבחה לנכס.

לאחר שניתחה ובדקה את שומות הצדדים קבעה השמאית המכריעה כך: "אינני מסכימה עם תחשיביהם של שני הצדדים. הצדדים ערכו את השומה בשיטת הדלתא, בזמן שהמימוש הנדון מהווה מימוש חלקי מכוח תוכנית ח/499/א, המאפשרת הרחבת שימושים של 25% מכלל זכויות הבנייה למסחר ומשרדים.

יש לערוך את תחשיב ההשבחה בבקשה להיתר במימוש חלקי על פי פסק דין זעירא, היינו, בחינת כלל הזכויות במצב הקודם אל מול כלל הזכויות במצב החדש, ובחינת חלקיות המימוש מכלל ההשבחה (ולא כפי שעשו הצדדים)"

מאחר שמדובר במימוש חלקי, יש לערוך את תחשיב ההשבחה בבקשה להיתר במימוש חלקי על פי פסק דין זעירא, היינו, בחינת כלל הזכויות במצב הקודם אל מול כלל הזכויות במצב החדש, ובחינת חלקיות המימוש מכלל ההשבחה (ולא כפי שעשו הצדדים בשיטת הדלתא, שבה בודדו את קומה ב' בלבד)".

לאחר שקבעה זאת סיכמה השמאית את הסוגיה כך: "שומת השבחה זו מתייחסת למימוש החלקי להרחבת שימוש משימוש תעשייה לשימוש משרדים. ניתן לראות בתחשיב ההכרעה (המופיע בשומה עצמה) כי קיימת השבחה, והיטל השבחה ייגבה, במימוש מלא. עם זאת, על פי פסק דין זעירא לא קיימת השבחה בגין המימוש החלקי הנדון, מהטעם שהשטח האקוויוולנטי המנוצל, כולל המימוש למשרדים בקומה ב', לא עולה על השטח האקוויוולנטי המותר במצב הקודם".

על פי פסק דין זעירא לא קיימת השבחה בגין המימוש החלקי הנדון, מהטעם שהשטח האקוויוולנטי המנוצל, כולל המימוש למשרדים בקומה ב', לא עולה על השטח האקוויוולנטי המותר במצב הקודם"

בהתאם לכך, כאמור, קבעה שמאית ועו"ד שלז כי לא תהיה השבחה במקרה זה. עם זאת, היא הדגישה באופן חד-משמעי כי "ניתוח זה נכון לבחינת שיעור המימוש החלקי בלבד, ואין בו כדי לשנות את מסקנת כלל ההשבחה והיטל ההשבחה שייגבה בעת מימוש מלא".

לעיון בשומה המכריעה במלואה לחצו כאן